2. Метод дисконтированных денежных потоков.
Таблица 2.
Исходная информация для прогнозирования денежных потоков
Показатель |
Значение |
Годовой темп роста арендной платы |
8% |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
6% |
Уровень загрузки помещений |
75 % |
Предполагаемый срок владения объектом |
10 лет |
Коэффициент капитализации |
13,53 % |
Ставка
дисконтирования:
Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков
Год |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
Ставка аренды, руб./м2 /год |
21000 |
22680 |
24494,40 |
26453,95 |
28570,27 |
30855,89 |
33324,36 |
35990,31 |
38869,53 |
41979,10 |
45337,42 |
Площадь, м2 |
34860 |
34860 |
34860 |
34860 |
34860 |
34860 |
34860 |
34860 |
34860 |
34860 |
34860 |
ПВД, руб. |
732060000 |
790624800 |
853874784 |
922184767 |
995959548 |
1075636312 |
1161687217 |
1254622194 |
1354991970 |
1463391327 |
1580462634 |
Потери, руб. |
183015000 |
197656200 |
213468696 |
230546192 |
248989887 |
268909078 |
290421804 |
313655549 |
338747992 |
365847832 |
395115658 |
ДД, руб. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
ДВД, руб. |
549045000 |
592968600 |
640406088 |
691638575 |
746969661 |
806727234 |
871265413 |
940966646 |
1016243977 |
1097543495 |
1185346975 |
Постоянные ОР, руб. |
16366638,3 |
16104772,1 |
15847095,7 |
15593542,2 |
15344045,5 |
15098540,8 |
14856964,1 |
14619252,7 |
14385344,7 |
14155179,2 |
13928696,3 |
Переменные ОР, руб. |
155087719 |
164392982 |
174256561 |
184711955 |
195794672 |
207542352 |
219994893 |
233194587 |
247186262 |
262017438 |
277738484 |
ОР, руб. |
171454357 |
180497754,1 |
190103656,7 |
200305497,2 |
211138717,5 |
222640892,8 |
234851857,1 |
247813839,7 |
261571606,7 |
276172617,2 |
291667180,3 |
ЧОД, руб. |
377590643 |
412470845,9 |
450302431,3 |
491333077,8 |
535830943,5 |
584086341,2 |
636413555,9 |
693152806,3 |
754672370,3 |
821370877,8 |
893679794,7 |
Величина реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
65567116,27 |
|
Коэффициент дисконтирования |
1,1363-1 |
1,2912-1 |
1,4672-1 |
1,6671-1 |
1,8944-1 |
2,1526-1 |
2,4460-1 |
2,7794-1 |
3,1582-1 |
3,5886-1 |
|
Дисконтированный денежный поток, руб. |
332298374,5 |
319447681,1 |
306912780,3 |
294723218,6 |
282849949,1 |
271339933,7 |
260185427,6 |
249389366,9 |
238956484,8 |
228883374,5 |
|
Стоимость, руб. |
2784986591 |
||||||||||