Расчет ставки дисконтирования

Определить ставку дисконтирования можно используя кумулятивный метод построения.

Ставка дисконтирования рассчитывается по формуле:

, (61)

где: - ключевая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка). В качестве ключевой ставки принимаем ставку рефинансирования ЦБ РФ.

- суммарная поправка на различные виды риска, которая включает в себя:

, (62)

где: - премия на низкую ликвидность;

- ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте;

- ставка премии за прочие (дополнительные) риски.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) – разница между текущей стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции. Данный метод при экономической оценке инвестиционных проектов является одним из основных.

- для разовых инвестиций расчет чистого дисконтированного дохода можно представить следующим образом:

, (63)

- при последовательном финансировании чистый дисконтированный доход определяется следующей формулой:

, (64)

где Р_К - годовые денежные поступления в течение n лет;

k – порядковый номер года в будущем;

n – продолжительность расчетного периода;

E – ставка дисконтирования;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступлений;

k_о – разовые инвестиции или вложенный капитал;

k_j - годовые денежные затраты в течение j лет;

j - порядковый номер года вложения капитала;

m - продолжительность расчетного периода вложения капитала;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных затрат.

Если ЧДД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект.

Срок окупаемости (Т_ок) – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

, (65)

где: Т₁ – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

Индекс рентабельности (PI) – отношение суммарной текущей стоимости будущих доходов к затратам на инвестиции. Данный показатель характеризует прогнозируемую величину прироста капитала предприятия в случае реализации предполагаемого инвестиционного проекта.

, (66)

где: Р_К - годовые денежные поступления в течение n лет;

k – порядковый номер года в будущем;

n – продолжительность расчетного периода;

E – ставка дисконтирования.

Условия применения данного показателя: PI > 1 – проект прибылен, PI<1 – проект убыточен, PI = 1 – не прибыльный и не убыточный

Если показатель рентабельности инвестиций больше единицы – это свидетельствует о прибыльности проекта, о приемлемости инвестиций.

Внутренняя норма доходности (ВНД) – норма прибыли, полученная при равенстве суммарной текущей стоимости будущих денежных доходов и затрат на инвестиции.

, (67)

где: Р_к – годовые денежные поступления в течении n лет;

k – порядковый номер года в будущем;

n – продолжительность расчетного периода;

Е – ставка дисконтирования;

Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистого дисконтированного дохода. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проект будет безубыточным.