Список литературы
Игонина, Н. А. Актуальные вопросы противодействия преступности в сфере публичных закупок / Н. А. Игонина // Госзакупки. - 2013. С. 35-44.
Генеральная прокуратура Российской Федерации: [Электронный ресурс] : Режим доступа : URL : http : //www.genproc.gov.ru. (дата обращения: 25.05.2017).
Кинев, А. Ю. Сговор на торгах как нарушение антимонопольного законодательства / А. Ю. Кинев // Государственные и муниципальные закупки 2012 : Сб. докл. - М. : ИД «Юриспруденция», 2013. - С. 440.
Консультант Плюс [Электронный ресурс] : Режим доступа : URL : http : // www.consultant.ru.
УДК 725.2:336.1
АНАЛИЗ ФАКТОРОВ ВЛИЯЮЩИХ НА ИЗМЕНЕНИЕ СПРОСА
И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
(НА ПРИМЕРЕ Г.ВОРОНЕЖ)
Н. А. Понявина, Е. А. Чеснокова, Ю. В. Зубарева, Е. Н. Письяукова 14
Понявина Наталия Александровна, Воронежский государственный технический университет, канд. техн. наук, доцент кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Чеснокова Елена Александровна, Воронежский государственный технический университет, канд. экон. наук, доцент кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Зубарева Юлия Витальевна, Воронежский государственный технический университет, магистр гр. М 561 Письяукова Елена Николаевна, Воронежский государственный технический университет, магистр гр. М 22 |
Аннотация: В статье рассмотрены основные факторы спроса и предложения, которые регулируют функционирование рынка недвижимости. Проанализирована ситуация на рынке недвижимости в г.Воронеже и сделан вывод, что в целом государство пытается поддерживать рынок недвижимости на должном уровне, оказывая поддержку как спросу, так и предложению.
Ключевые слова: спрос, предложение, рынок недвижимости, недвижимость, государство.
Рынок недвижимости постоянно находится в движении, вне зависимости от страны, города, региона и т.д. Покупка и продажи недвижимости происходят постоянно. Среди огромного количества продаваемой недвижимости есть такая, которая пользуется особым спросом, причем она может находиться в одном рыночном сегменте.
В настоящее время, рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле, продаже и аренде недвижимости на основе спроса и предложения.
В отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:
рынок жилой недвижимости;
рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые, производственные, складские помещения);
рынок земельных участков.
К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной и вторичной.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.
Первичный рынок, отражающий объемы созданной жилой недвижимости, динамичен, в свою очередь, объем вторичного достаточно статичен.
Рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение. Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождение объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).
Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть, зависит от особенностей, обуславливаемые финансовыми возможностями потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.
Изменение спроса зависит от таких факторов, как:
- платежеспособность населения;
- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
- изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов);
- изменения во вкусах и предпочтениях населения. Данные показатели в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
-условия и доступность финансирования.
Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса и представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен.
Факторы, определяющие величину предложения:
- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
-объемы нового строительства и затраты на него, включая:
интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);
положение в строительной индустрии (в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат – определяет доступность и цены факторов производства);
текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;
соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;
затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.
Рассмотрим влияние факторов спроса и предложения на рынок жилой недвижимости за период 2016-2017 г. по г.Воронежу.
Численность населения на начало 2017г. составила 2335,4 тыс. человек (67,3% - городское, 32,7% - сельское). Из общей численности население в возрасте: моложе трудоспособного – 352,5 тыс. человек, трудоспособном 1325,5 тыс. человек, старше трудоспособного – 655,5 тыс. человек.
При этом общая численность безработных составила 52,3 тыс. человек.
В январе 2017 года денежные доходы населения области сложились в сумме 56,5 млрд рублей и увеличились по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 12,6%. Ежемесячный среднедушевой денежный доход за отчетный период составил 24177,7 рубля и увеличился по сравнению с январем прошлого года на 12,5%. Реальные денежные доходы в январе по сравнению с тем же месяцем 2016 года увеличились на 7,3%.
Равным по значимости платежеспособности населения фактором можно считать фазу ‹‹жилищной» карьеры, изменения спроса в зависимости от семейного состава и семейного положения (рис.1).
Рис. 1. Динамика изменения спроса на рынке жилья в зависимости от семейного положения
Однако не смотря на увеличение доходов населения, оживления рынка, которое к концу 2016 года ожидали риелторы и застройщики, так и не произошло, спрос на квартиры и их стоимость продолжили падать. Федеральные аналитики включили Воронеж в рейтинг городов с рекордным падением цен на квартиры: с начала 2016 года первичное жилье подешевело на 15,5%, вторичное – на 7%.
Таким образом, жильё в Воронеже подешевело на 153 руб./м2, до 43 506 руб./м2 (рис.2) [5].
Рис. 2. Анализ снижения цен на недвижимость.
Доступность жилья в Воронеже впервые с 2009 года достигла максимума, и настало самое выгодное время для покупки квартиры. По данной причине можно отметить рост ипотечного кредитовая [4].
По данным Банка России в ноябре 2016г. в Воронежской области было выдано 1 396 жилищных кредитов на общую сумму 2,032 млрд. руб. (рис.3.). Средняя величина займа составляет 1,456 млн. руб. Средняя процентная ставка по жилищным кредитам – 12,47%. В среднем кредиты выдавались сроком немного более 16 лет.
Рис. 3. Показатели ипотечного кредитования за 2016г.
По данным пресс-службы Сбербанка, головное отделение по Воронежской области, положительная динамика сохранится и в 2017 году: только за первый месяц жители региона взяли 390 кредитов на 502,1 млн рублей, что на 13% больше показателей января 2016.
Большинство ипотечных кредитов оформляется на покупку жилья в новостройках. В январе 2017 года с помощью ипотеки по договору долевого участия застройщики продали примерно 357 квартир (рис.4).
Рис. 4. Объем ипотечного кредитования жилья рынка по договору долевого участия.
По данным риелторов, воронежцы продолжат покупать более доступные квартиры, что соответствует федеральной тенденции роста популярности малогабаритных квартирах. Кроме того, с начала кризиса изменились и критерии выбора квартир в Воронеже: если раньше жилье выбирали по расположению дома, виду из окна, то сейчас – наличию ремонта и инфраструктуре.
Казалось бы, парадоксально, но между тем факт: снижение спроса на жилье происходит на фоне роста жилищного строительства в регионе. Застройщики ввели в эксплуатацию рекордное количество жилья в 2016 году. Объем строительных работ за год вырос на 3,9% и составил 1,68 млн квадратных метров. На Воронеж пришлось 66,5% от общего ввода жилья по области. Стоит отметить, в основном рост ввода жилья произошел за счет строительства многоквартирных домов, а вот ввод индивидуального жилья сократился на 10 % [6].
По состоянию на IV квартал 2016 г., на рынке недвижимости Воронежа экспонировалось 16486 квартир, из них 8692 - предложения вторичного рынка, 7794 - первичного.
Большая часть предложений сосредоточена в Коминтерновском районе (1 276), на втором месте Железнодорожный район (391), меньше всего предложений в Центральном районе (229) (рис.6).
Рис. 5. Распределение жилой недвижимости по объектам. |
Рис. 6. Распределение жилой недвижимости по районам. |
Средняя стоимость предложения без деления на сегменты составила 2 583 144 руб., в том числе: 1-комнатные квартиры - 1 747 936 руб., 2-комнатные - 2 608 274 руб., 3-х комнатные — 3 699 618 руб. [7].
Достижению баланса факторов спроса и предложения не способствует экономическая ситуация. За 10 месяцев ВВП снизилось на 0,7% при учете снижения в 3,7% в 2015 году. Дефицит бюджета с начала года по октябрь 2016г. составил 2,3% ВВП. При этом по данным Минэкономразвития реальные доходы восстановятся на уровень 2013 года только в 2021 году. Если применить макроэкономическую ситуацию и её прогноз к рынку недвижимости, то причин для увеличения платежеспособного спроса в стране нет.
В целях оптимизации показателей спроса и предложения на территории Воронежской области реализуется несколько государственных программ («Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Воронежской области», утвержденная постановлением правительства Воронежской области от 29.10.2015 № 834.), целью которых является повышение качества жилищного обеспечения населения путем повышения доступности жилья. В результате реализации Государственной программы к 2021 году должен сложиться качественно новый уровень состояния жилищной сферы и строительного комплекса области, в том числе обеспеченность населения области жильем достигнет 33,4 кв. метра на человека [8].
В перспективе на снижение объемов предложения могут повлиять принятые поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Застройщик может лишиться возможности использовать средства дольщиков, что приведет к необходимости строить полностью на заемные средства. Это неизбежно отразится на стоимости квадратного метра, инвестиционная себестоимость строительства вырастет не менее чем на 20%.
Из вышесказанного можно сделать вывод что в целом, государство пытается поддерживать рынок недвижимости на должном уровне, оказывая поддержку как спросу, так и предложению. Безусловно, данная отрасль экономики нуждается в помощи со стороны государства, которое при грамотном распределении приоритетов поможет выйти из кризиса рынкам недвижимости регионов.