Учебный год 22-23 / E_Yu_Samoylov_Publichnaya_dostovernost

достижения. Объективный критерий может быть в равной мере выражен такими формулами, как «не мог знать», «не должен был знать», либо их сочетанием.

Извинительность ошибки при определении принадлежности имущества предполагает отсутствие неосторожности (небрежности). Речь идет об отсутствии вины приобретателя. Следует выяснить, принял ли он объективно возможные меры по устранению или недопущению отрицательных результатов своих действий, диктуемых обстоятельствами конкретной ситуации. Если приобретатель не обладал знанием о неуправомоченности отчуждателя, следует установить, требовали ли обстоятельства приобретения дополнительной проверки правомочий отчуждателя и достаточны ли в этом смысле действия, предпринятые приобретателем.

Осмотрительность является тем минимальным необходимым условием участия в гражданском обороте, при котором приобретатель способен самостоятельно оценивать условия совершения и последствия собственных действий, а также нести риск связанных с этим ошибок. Юридическая защита осмотрительного, т.е. добросовестного приобретателя направлена на ограждение его от рисков, которые он объективно не мог предвидеть, поскольку они вызваны скорее недостатками самого правопорядка и потому не могут быть вменены конкретному приобретателю. Осмотрительность представляет собой объективированный и усредненный масштаб (средний рациональный образец поведения в условиях конкретной ситуации), на соответствие которому проверяется поведение конкретного приобретателя.

Никакой общей обязанности быть осмотрительным не существует. При всем разнообразии конкретных обстоятельств приобретения невозможно определить даже некое общее содержание требования осмотрительности ко всем приобретателям. Осмотрительность приобретателя может быть установлена только методом исключения обратного, т.е. в отсутствие явно неразумного и неосторожного поведения в конкретной ситуации.

Достаточным поводом к более тщательной, чем обычно, проверке распорядительных правомочий отчуждателя должны служить особенно подозрительные обстоятельства. Какие-либо признаки анормальности, отклонения от обычных в обороте условий приобретения всегда порождают сомнения приобретателя. В такой ситуации приобретатель должен навести справки, что, возможно, приведет его к знанию о неуправомоченности продавца, а, следовательно, развеет его сомнения и заставит отказаться от приобретения. В том случае, если дальнейшее наведение справок по какимлибо причинам невозможно, но сомнения не устранены, приобретатель также должен отказаться от приобретения. В этом и состоит разумная и осторожная, иными словами —

21

адекватная реакция сомневающегося приобретателя. Если доступные приобретателю средства проверки не позволяют устранить его обоснованные сомнения в правомерности отчуждения, он обязан отказаться от приобретения и вероятного нарушения чужих прав. В противном случае приобретателя следует признать недобросовестным. Поэтому ссылка приобретателя на то, что, если бы он предпринял меры для наведения справок, они все равно не привели бы к успеху, не может приниматься во внимание.

В параграфе пятом главы третьей работы («Критерии добросовестности и правовой режим недвижимости») анализируется вопрос о том, исключает ли сочетание закрепленных принципов обязательного внесения и публичной достоверности применение к приобретателю недвижимости объективного критерия добросовестности.

Вопрос о том, вправе ли приобретатель ограничиваться сведениями публичного реестра, зависит от наличия в том или ином правопорядке принципов обязательного внесения прав на недвижимое имущество и публичной достоверности.

ВГермании мизерная доля погрешности (неправильности) записей в поземельной книге, а также материальные принципы обязательного внесения и публичной достоверности приводят к своеобразной фикции добросовестности. От приобретателя совершенно не требуется даже, чтобы он заглядывал в поземельную книгу или доверял именно ее записям. Доверие приобретателя связано не столько с содержанием публичного реестра, сколько с одной лишь фактической возможностью перенесения записи о праве в книге с имени отчуждателя на имя приобретателя. Следовательно, в немецком правопорядке принципы обязательного внесения и публичной достоверности существенно снижают требования к субъективному моменту приобретателя.

Вправопорядках Швейцарии и Австрии закреплены в этом смысле менее категоричные положения. Несмотря на то, что законодательства этих стран последовательно проводят принципы обязательного внесения и публичной достоверности, масштаб добросовестности приобретателя движимой и недвижимой вещи остается одинаковым. Добросовестность приобретателя недвижимости исключает грубая неосторожность, т.е. оставление без внимания особо подозрительных обстоятельств.

Грубая неосторожность приобретателя недвижимости всегда должна исключать действие публичной достоверности. Риск утраты имущества следует возлагать на того, кто может принятием тех или мер устранить или снизить данный риск. В данном случае обыкновенно наличествуют два источника риска: ложность легитимации посредством неправильных записей публичного реестра и лежащие вне реестра факты, свидетельствующие о принадлежности имущества.

22

Риск появления в публичном реестре неправильных записей о правах на недвижимое имущество не возлагается ни на приобретателя, ни на действительно управомоченное лицо, поскольку данный риск практически всегда возникает независимо от их воли и находится вне сферы их обычного контроля.

Вместе с тем при наличии особых подозрительных обстоятельств, находящихся вне содержания реестра и противоречащих ему (в пользу действительно управомоченного лица), контроль над риском находится в сфере приобретателя. При непринятии приобретателем в данных условиях мер по дополнительному наведению справок (грубая неосторожность) именно на приобретателя возлагается риск неприменения к нему норм о публичной достоверности. Приобретателю недвижимости не дозволено «закрывать глаза» на очевидные сомнительные факты с одной только целью не навредить своей добросовестности. Приобретатель будет признан недобросовестным, если он был проинформирован о неправильности поземельной книги таким образом, что любой разумно и честно мыслящий человек не проигнорировал бы полученных сведений.

В заключении автор по итогам описания теоретической конструкции публичной достоверности делает выводы применительно к действующему гражданскому законодательству России.

Институт публичной достоверности не закреплен в российском законодательстве о недвижимости. При этом отсутствует необходимость и организационная возможность закрепления данного института, по меньшей мере, в ближайшее время.

Действующее правовое регулирование в целом отвечает потребностям оборота. Существование законной презумпции достоверности зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, обеспечивает оптимальный баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя. С формальной точки зрения законодательная норма о невозможности оспорить переход прав на основании неверного акта государственной регистрации прав в ЕГРП противоречила бы даже ст. 46 Конституции РФ, в силу которой каждому гарантируется возможность судебной защиты против решения органов государственной власти. Необходимо сохранить возможность исправления записи в реестре путем признания самой государственной регистрации недействительной вследствие ее несоответствия закону или иному правовому акту, которое привело к нарушению прав и законных интересов заинтересованных лиц (ст. 12 и 13 ГК РФ, ст. 22 АПК РФ, ст. 24 ГПК РФ). В частности, государственная регистрация может быть признана недействительной, если она проведена с существенным нарушением процедурных норм Закона о государственной регистрации (о представительстве, о последовательности и сроках проведения этапов государственной регистрации и т.д.).

23

Наряду с этим необходимо сохранить возможность оспаривания, в том числе признания недействительными, тех материально-правовых оснований, которые легли в основу проведения государственной регистрации. В этом случае действительный собственник вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ, и одновременно оспорить саму государственную регистрацию. На практике подобный подход чаще всего реализуется одновременной подачей двух связанных между собой требований: иска об оспаривании права (сделки) и заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию, о признании регистрации недействительной.

Существующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя назвать совершенно бесцельной только на том основании, что в ней не задействован принцип бесповоротности приобретенных прав. Процедура регистрации позволяет подвергнуть формальной проверке на соответствие законодательству акты, направленные на установление (изменение, прекращение) прав на недвижимость. Кроме того, регистрационные записи, возведенные в степень законной презумпции и приоритетных вне судебного спора доказательств существования прав на недвижимость, значительно облегчают и упрощают оборот недвижимости. Но опровержимость презумпции и возможность «поворота прав» в судебном порядке позволяют обеспечить баланс интересов собственников и приобретателей. При возникновении спора о праве содержание ЕГРП может послужить для сторон ценным источником доказательств, отражающим все зарегистрированные изменения и переходы прав с момента появления конкретного объекта недвижимости. Во многом благодаря этому действительно управомоченное лицо может избежать probatio diabolica. Наконец, нельзя говорить о том, что финансирование государством такой регистрационной системы осуществляется «вхолостую». При оптимизации расходов система вполне может функционировать и оправдывать себя исключительно за счет взимаемой платы за государственную регистрацию.

Современное гражданское право помимо формально-логических выводов вынуждено учитывать стоящие перед ним политико-правовые задачи при «взвешивании интересов» участников оборота и распределении рисков между ними. Думается, в настоящее время нет и практической потребности в законодательном закреплении публичной достоверности. Соотношение количества успешно совершаемых в обороте сделок с недвижимостью и споров по поводу отчуждения чужого недвижимого имущества дает основание предположить, что подавляющее большинство соответствующих сделок совершается все же лицами, на то управомоченными. Исторически возникновение

24

реестров недвижимости и введение принципа публичной достоверности всегда обусловливалось необходимостью укрепления прав прежде всего кредиторов по ипотечным займам, но практика выдачи ипотечных кредитов в России затруднена сейчас вовсе не из-за отсутствия института публичной достоверности.

Институт публичной достоверности реестра недвижимости, если ему и отведено будущее место в российском законодательстве, должен явиться к нам «не путем неправильного толкования закона, а во всеоружии признанного законодателем общего правила, снабженного всеми атрибутами для успешного применения его на практике»8.

Теория публичной достоверности со всеми ее разночтениями и противоречиями остается пока исключительно немецкой. Она чужда не только российскому законодательству, но и доктрине. По этой проблеме не только не достигнуто единого мнения, но и сама дискуссия у нас до сих пор должным образом не открыта. Конструкция публичной достоверности может быть принята российским правом только в том случае, если она поможет получать полезные и непротиворечивые решения вопросов защиты добросовестных приобретателей, не нарушая содержания правовых норм, принципов, целей и системной целостности отечественного гражданского права.

По теме диссертации в ведущих рецензируемых научных журналах, включенных в перечень ВАК, опубликованы следующие работы:

1.Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. Т.7. 2007. № 4. С. 63-107 (1,8 п.л.).

2.Самойлов Е.Ю. Добросовестность как предпосылка защиты приобретателя

вгражданском обороте // Вестник гражданского права. Т.9. 2009. № 3. С. 66-101 (1,4

п.л.).

3.Самойлов Е.Ю. Объективный критерий добросовестности приобретателя //

Законодательство. 2009. № 10. С.9-18 (0,9 п.л.).

8 Лыкошин А. И. Об отыскании недвижимых имений из чужого владения. СПб., 1888. С. 80.

25