2.3 Сравнительный подход

Cравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки

№ 1)

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

- принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Достоинства и преимущества сравнительного подхода:

- Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;

- базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;

Недостатки сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной практике:

- требует активного рынка подобной недвижимости;

- основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;

- возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;

- основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

Условия применения сравнительного подхода:

1) Объект не должен быть уникальным.

2) Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3) Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1) В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2) В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3) Статически обоснован.

4) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5) Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1) Различия продаж.

2) Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4) Зависимость от активности рынка.

5) Зависимость от стабильности рынка.

6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Расчёт стоимости объекта в рамках сравнительного подхода.

Согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254.,

«Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение подхода основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, сходными с оцениваемым объектом по физическим характеристикам и использованию, которые были проданы или предлагались к продаже. В стоимость сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие значительные различия между объектами.

Данный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж сотрудниками были предприняты следующие шаги:

- изучение рынка предложений на продажу, т. е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемыми объектами;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и особых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта соцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи.