Лекция №7

Договор аренды – это гражданско-правовой договор в соответствии с которым одна из сторон (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком, а именно: право безвозмездного срочного пользования; право субаренды; право залога.

Договор заключается на срок более одного года либо независимо от срока. Если одной из сторон договора является юридическое лицо, договор заключается обязательно в письменной форме.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не содержит специальных норм, которые посвящены именно договору аренды земли. Арендные отношения регулируются гл. 34 ГК РФ, 22 и 46 статьями Земельного кодекса РФ, статьями 9, 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если аренда заключается на срок более одного года, обязательна государственная регистрация договора. Наиболее существенными условиями договора является предмет и арендная плата. Срок, на который заключается договор, не является существенным условием. Если в договоре он отсутствует, тогда договор заключается на неопределенный срок, в таком случае любая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, но заранее уведомить за три месяца противоположную сторону. По истечении срока договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением того случая, если на участке располагаются какие-либо здания и строения и их собственником является иной гражданин (не арендодатель), именно он имеет право преимущественного заключения договора аренды либо покупки земельного участка.

Различаются несколько видов арендных ставок:

1.Контрактная ставка: величина её устанавливается самим договором аренды и прописывается в нём.

2.Рыночная ставка: та ставка, которая типична для данного сегмента рынка в данном регионе. Она преобладает на рынке сравнительных объектов недвижимости, является наиболее вероятной величиной арендной платы за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять земельный участок в аренду.

Виды арендных платежей: все договора делятся на

1.С фиксированной арендной ставкой. Используется в условиях экономической стабильности.

2.Переменная арендная ставка, т.е. пересмотр арендной ставки происходит в условиях высокой инфляции, такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности.

3.Индексируемая арендная плата, т.е. когда договор предусматривает периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом (напр. индекс потребительской ценности).

4.Процентная ставка от выручки арендатора. К фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, который получает арендатор в результате использования арендованного имущества.

При заключении договора оценщики земельных участков должны учитывать следующие факторы: соотношение контрактной и рыночной арендной платы; длительность аренды; распределение расходов между арендатором и арендодателем.

Договор аренды может заключаться на основании проведения торгов (конкурсы, аукционы). Если на земельных участках располагаются строения и сооружения, которые не являются капитальными, то земельный участок передаётся в аренду на срок не более пяти лет. В исключительных случаях договор аренды составляет 99 лет. Для РТ он составляет 49 лет.

Право безвозмездного срочного пользования. На этом праве предоставляются участки в виде служебного надела работникам организации транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств и природных заповедников. Служебные наделы предоставляются работникам данных организаций на время установления с ними трудовых отношений, на основании заявлений работников и по решению соответствующих организаций.

Разрешённое использование земель – это эксплуатация земельного участка с учётом его целевого назначения и имеющихся ограничений и сервитутов. Ограничение – наличие установленных законом запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении им права собственности и иных вещных прав. Земельный участок, предоставленный из государственной и муниципальной земель, может быть обременен следующими ограничениями:

1.запрет на изменение целевого назначения земельного участка;

2.запрещение способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению природной среды, деградации земли, ухудшению плодородия почв;

3.ограничение, установленное требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными регламентами и документацией;

4.запрет на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных зданий в пределах земельного участка, на сегодняшний день имеются следующие формы разрешённого использования участков под застройку в составе земель сельскохозяйственного (с/х) назначения и земель поселений:

а)садовые и огородные земельные участки: земли с/х назначения, предназначенные для выращивания с/х культур, разрешается использовать для отдыха и возвода жилого строения без права регистрации в нём.

б)личное подсобное хозяйство или крестьянско-фермерское хозяйство, относящееся к землям с/х, может быть с правом или без права возведения капитального строения, без права регистрации в нём.

в)дачные земельные участки: земли с/х назначения, основная функция которых отдых, целевое использование, кроме того разрешается выращивание с/х культур, возведение жилого строения, но не разрешается регистрацияю

г)земельные участки на индивидуальное жилищное строительство: земли населённых пунктов, разрешается возведение жилого дома, регистрация в нем, несмотря на то что поселён, разрешается выращивание с/х культур.

5.Запрет на продажу, сдачу в аренду, субаренду;

6.Запрет на изменение внешнего вида недвижимости.

Ограничения прав на землю сохраняется при переходе права собственности земельного участка к другому лицу.

Акт разрешённого использования земельного участка должен содержать в себе следующие документы:

1.требования и ограничения к использованию земельного участка;

2.перечень нормативно-правовых актов, зарегистрированных в государственном градостроительном кадастре;

3.сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка;

4.заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного участка, требованиям и ограничениям к его использованию.

Сервитут. Ограниченное вещное право на недвижимое имущество, несоединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержаться в статьях 274-277 ГК РФ, статья 23 Земельного кодекса РФ. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сервитуты на земельные участки принадлежат лицам, не являющимися собственниками земли, но имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда и помимо воли собственника. Сервитут сохраняется при смене собственника земли, т.е. он следует не за собственником, а за земельным участком, отсюда при оценке земли наличие сервитута является определённым ограничением прав самого собственника земли. Выделяют публичный и частный сервитуты.

1.Публичный сервитут устанавливается законом либо иным нормативно-правовым актом, который принимается федеральными органами, органами субъекта РФ, органами местного самоуправления. Устанавливаются следующие виды сервитута:

*сервитут прохода (проезда) через земельный участок;

*использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных линий сетей, объектов транспортной инфраструктуры;

*размещение на земельном участке межевых, геодезических знаков и подъездов к ним;

*проведение дренажных работ на участке;

*использование участка для забора воды или водопоя;

*использование участка для прогона скота, для сенокоса, пастьбы скота,

*использование участков в целях охоты, ловли рыбы (речь идёт о замкнутых водоёмах);

*сервитут временного использования участка в целях проведения изыскательных и исследовательских работ;

*сервитут доступа к прибрежной полосе;

*сервитут свободного пребывания граждан в лесном фонде.

Публичный сервитут может быть прекращён в случае отсутствия общественных нужд, для которого он был установлен путём принятия акта об отмене сервитута, либо в случае изъятия участка органами государственной власти и органами местного самоуправления.

2.Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством для нужд собственника недвижимого участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Частный сервитут может устанавливаться по соглашению между лицом, требующим сервитут, и собственником земельного участка, а если между ними нет согласия, то по решению суда. Собственник участка, который обременён частным сервитутом в праве требовать от лиц в интересах которых установлен сервитут соразмерную плату за землю. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, не может передаваться другим лицам, которые не являются собственниками недвижимого имущества. Выплаты соразмерной плате за сервитут может производиться единовременно или периодически (ежегодно). Это может предусматриваться соглашением, решением суда, либо нормативно-правовыми актами. Соразмерная плата за сервитут определяется как величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обременённого сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута и эта соразмерная величина рассчитывается как сумма трех величин:

1.величина реального ущерба – эта величина определяется как разница между рыночной стоимостью аналогичного участка без сервитута и участка с сервитутом.

2.величина упущенной выгоды. Она равна неполученному доходу, который собственник мог бы получить при отсутствии сервитута.

3.величина убытков, те убытки, которые возникают в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута.

Расчёт соразмерной платы за сервитут предполагает:

1.определение полномочий собственника на земельный участок, объект которого обременён сервитутом и государственная регистрация этого участка;

2.характеристика сервитута;

3.непосредственный расчёт сервитута. Используют следующие методы:

*анализ прямых продаж (анализ сегмента рынка, к которому относится участок, сравнение продаж участков с сервитутом и без него, расчёт среднего значения по нескольким продажам).

*капитализация разницы в арендной плате. Сравнение участков с сервитутом и без него.

*учёт потерь площади участка.