Перечень документов, необходимых для выкупа земли, является исчерпывающим

Собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Для приобретения прав на земельный участок заинтересованные лица обращаются в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением с приложением кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Перечень документов, прилагаемых к заявлению о выкупе земельного участка, утвержден приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 № 370 (далее – приказ № 370) и является исчерпывающим. Решение о предоставлении в собственность земельного участка уполномоченный государственный (муниципальный) орган принимает в месячный срок (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

Общество, как собственник 10 объектов недвижимости, обратилось в террито-риальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее по тексту – ТУ ФАУГИ) по субъекту РФ с заявлением (с приложением всех необходимых документов) о приобретении в собственность земельного участка, на котором и были расположены 10 объектов недвижимости. Прямого отказа в предоставлении земли общество не получило. Зато получило письмо с предложением обосновать площадь испрашиваемого земельного участка. Однако у компании возникли вполне понятные сомнения в необходимости такого обоснования.

Государственный или муниципальный орган не вправе требовать от заявителя дополнительных документов  Во-первых, в приказе № 370, содержащем исчерпывающий перечень документов, прилагаемых к заявлению на выкуп земельного участка, документ, который бы обосновывал площадь земельного участка, не указан. То есть ТУ ФАУГИ допустило прямое нарушение норм законодательства, потребовав от компании представить документ, который не указан в приказе № 370.

Во-вторых, границы и площадь спорного земельного участка были утверждены распоряжением того самого ТУ ФАУГИ и согласованы в акте согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, органом местного самоуправления и ТУ ФАУГИ. Поэтому, на мой взгляд, у общества отсутствовала обязанность обосновать площадь земельного участка для государственного органа, который сам же эту площадь и утвердил.

Общество обжаловало в арбитражный суд бездействие ТУ ФАУГИ, выразившееся в непринятии решения о выкупе обществом земельного участка и заключении договора купли-продажи. Но, несмотря на неправомерность требований о представлении дополнительного документа, в суде обосновывать площадь испрашиваемого земельного участка все-таки пришлось.

Президиум ВАС РФ: заявитель должен обосновать площадь земельного участка, который он намерен приватизировать  Дело в том, что на необходимость обоснования площади земельного участка, предоставляемого для выкупа, указал Президиум ВАС РФ (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). А арбитражные суды восприняли эту позицию.

Так, в рассмотренном Президиумом деле компания приобрела несколько объектов недвижимости. После заключения договора купли-продажи этих объектов покупатель не оформил право на земельный участок, необходимый для их эксплуатации. Лишь спустя три года компания обратилась в территориальное управление Росимущества с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, пояснив, что участок именно такой площади требуется для эксплуатации приобретенного имущественного комплекса. Однако суд посчитал, что в материалах дела отсутствуют доказательства приобретения покупателем именно имущественного комплекса.

Тем не менее требование покупателя о предоставлении ему в собственность земельного участка суды удовлетворили. Президиум ВАС РФ разъяснил, что выводы судов противоречат требованиям Земельного кодекса РФ (ст. 33) о нормах предоставления земли. Ведь в материалах дела отсутствовали доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Правовая аргументация данной позиции следующая. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее эксплуатации (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Следовательно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом предельные размеры площади части земельного участка определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 ЗКФ РФ).

Позиция Президиума ВАС РФ не решает проблему злоупотреблений полномочиями органов власти при предоставлении земельных участков  Конечно, в данной правовой позиции Президиума ВАС РФ есть смысл. На практике достаточно часто встречаются случаи злоупотребления правом, когда под одним или несколькими небольшими объектами недвижимости формируются гектары земли.

Однако с данными злоупотреблениями надо бороться, прежде всего, на законодательном уровне. Ведь правовая позиция, пусть и высшей судебной инстанции, необязательна для органов власти. В то время как злоупотребления чаще всего происходят с согласия органов власти, уполномоченных распоряжаться земельными участками. Отказы в выкупе земельных участков, как правило, получают добросовестные собственники объектов недвижимости, и именно они сталкиваются с проблемой доказывания обоснованности площади земельного участка.

Вот она – очередная ниша для коррупции. Если заявителю удастся «договориться» с уполномоченным органом «по-хорошему», то для выкупа земли потребуют только документы, которые положено требовать по закону. А если «договориться» не получилось, заявителю придется долго и упорно обосновывать в суде каждый незастроенный метр выкупаемого земельного участка.

Бремя доказывания необоснованности площади земельного участка должно лежать на уполномоченном органе  Правовая позиция Президиума ВАС РФ, высказанная в рассмотренном постановлении № 13535/10, вызывает еще одну неясность. Так, позиция о необходимости доказать обоснованность площади выкупаемого земельного участка сложилась в судебной практике и относится к порядку разрешения судебных споров. Но нормативно-правового акта, который бы регулировал требования к процедуре такого доказывания, устанавливал бы перечень документов, которыми подтверждается обоснованность заявленной площади, в настоящее время нет.

Возникает вопрос: если административный порядок не требует от заявителя доказывать обоснованность площади земельного участка, но в судебном разбирательстве, как посчитал ВАС РФ, это сделать необходимо, то почему обязанность доказывания обоснованности площади возложена вопреки АПК РФ не на административный орган, а на заявителя? Ведь если у органа власти имеются возражения относительно площади выкупаемого земельного участка, то он и обязан доказывать свои возражения.

В практике ВАС РФ сложилась позиция, в соответствии с которой необоснованность площади земельного участка, который компания или гражданин намерены выкупить, должен доказать уполномоченный государственный (муниципальный) орган, если земельный участок был сформирован таким органом власти (определение ВАС РФ от 31.01.2011 № ВАС-501/11).

Но данная позиция не получила своего закрепления в постановлении Президиума ВАС РФ, который бы указал на ее общеобязательность. В итоге, несмотря на выгодное для заявителей (покупателей недвижимости) мнение судей Высшего арбитражного суда, которое они озвучивали в «отказных» определениях, обосновывать площадь спорных земельных участков приходится все-таки их покупателям, поскольку именно такое мнение было выражено в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, рассмотренном выше.