Собственник недвижимости для ее использования вправе заключить договор аренды земельного участка, на котором она расположена

ВАС РФ пока не дал квалификации действий по передаче собственнику недвижимости в аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и сформированного из состава земель общего пользования.

В своих определениях ВАС РФ только говорил о том, что отказ в передаче земельного участка из состава земель общего пользования в аренду для будущего строительства является правомерным⁴.

В то же время ВАС РФ высказал категоричную позицию в отношении возможности заключения договора аренды учетной части земельного участка с присвоенным кадастровым номером, которая занята объектом недвижимости, принадлежащим субъекту на праве собственности, и необходима для использования данного объекта.

Несмотря на невозможность государственной регистрации права собственности на часть земельного участка, собственник объекта недвижимости, расположенного на части земельного участка, не лишается права на заключение договора аренды учетной части земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости (ст. 36 ЗК РФ)⁵. Видимо, позиция южных судов трансформирует изложенную позицию ВАС РФ применительно к использованию земель общего пользования.

Отмену акта о предоставлении земли суд расценил как отказ от исполнения обязательств со стороны муниципального органа

Ярким примером неоднозначности судебной практики по вопросу допустимости аренды земель общего пользования является одно из дел, рассмотренных Арбитражным судом Ставропольского края.

Так, между администрацией города и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства кафе. Земельный участок был предоставлен в аренду на основании постановления главы администрации города. Затем это постановление было отменено главой администрации как несоответствующее нормам земельного законодательства. Предприниматель обратился в суд с иском к администрации города о признании незаконным постановления главы города, которым было отменено ранее изданное постановление.

Решением арбитражного суда⁶, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции⁷, требования предпринимателя были удовлетворены. Суды указали, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Однако постановлением ФАС Северо-Кавказского округа судебные акты нижестоящих инстанций были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции⁸. Кассационный суд указал, что оспариваемое постановление было принято до государственной регистрации договора аренды, в связи с чем вывод судебных инстанций о неправомерности постановления сделан без учета статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон о местном самоуправлении). Согласно названной норме компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом этого органа правовой акт.

Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали довод администрации о том, что предоставление предпринимателю спорного земельного участка произведено с нарушением действующего законодательства в части охраны зеленого фонда города, поскольку на данном участке запрещены хозяйственная и иная деятельность, а также отвод его под застройку постоянного или временного характера.