Собственники жилых помещений вправе заменить управляющую компанию

Порядок управления многоквартирным жилым домом устанавливается нормами ЖК РФ.

В силу статьи 161 Жилищного кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В свою очередь, Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Собственники помещений в них обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Собственникам помещений важно иметь в виду, что многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация.

Из смысла приведенных норм можно сделать несколько выводов:

• жильцы многоквартирного дома не являются участниками отношений, связанных с защитой конкуренции;

• между жильцами и управляющей организацией отсутствует какое-либо соперничество в смысле Закона о защите конкуренции;

• возможность выбора услуг конкретной управляющей организации (в том числе ее замена) обусловлена свободным волеизъявлением собственников помещений, ничем не ограничена.

Кроме того, приведенная выше позиция также нашла свое отражение в судебной практике.

Практика. В управление Федеральной антимонольной службы поступила коллективная жалоба жильцов многоквартирного дома на действия общества, которое осуществляет управление многоквартирным домом.

В жалобе жильцы дома ссылались на то, что в квитанциях за январь 2009 года общество применило тариф за электрическую энергию, потребляемую жителями дома – 1,72 руб./кВт-ч, несмотря на то, что показания в квитанциях значатся за расчетный период с 20.11.2008 по 20.12.2008 – 1,35 руб./кВт-ч.

Управление Федеральной антимонопольной службы посчитало, что действия общества не соответствуют требованиям части 2 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, а также пункта 37 Правил № 307. Решением управления Федеральной антимонопольной службы общество было признано нарушившим пункт 1 статьи 10 Закона о защите конкуренции, поскольку занимает доминирующее положение на рынке предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в границах многоквартирного жилого дома.

Общество оспорило решение управления Федеральной антимонопольной службы в арбитражный суд. Решением суда первой инстанции требования общества были удовлетворены.

В свою очередь, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддержал мнение первой инстанции, указав, что общество не нарушило требований Закона о защите конкуренции, а УФАС не доказало, что общество занимает доминирующее положение на рынке услуг по управлению и содержанию многоквартирного дома по отношению к собственникам квартир этого дома.

Арбитражный суд отклонил довод управления Федеральной антимонопольной службы о том, что общество является для каждого жителя многоквартирного жилого дома единственной организацией, способной предоставить коммунальные услуги. Факт заключения, изменения либо расторжения договора управления многоквартирным домом не может служить основанием для безусловного признания доминантным положения управляющей организации, с которой такой договор заключен.

Кроме того, в материалы дела был представлен перечень организаций, осуществляющих управление и содержание общего имущества многоквартирных домов на территории соответствующего муниципального образования.

Согласно данным этого перечня, еще 25 организаций оказывают аналогичные услуги по управлению и содержанию общего имущества многоквартирных жилых домов в том же районе, что и общество.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что общество создавало условия, препятствующие жильцам многоквартирного дома в выборе другой управляющей организации, а иным управляющим организациям препятствовало в заключении с собственниками помещений в многоквартирном доме договора на управление, содержание и ремонт дома³.

С учетом вышеизложенных примеров и норм законодательства представляется допустимым вывод о невозможности распространения антимонопольного регулирования на отношения между управляющими организациями и собственниками помещений (жильцами) многоквартирного жилого дома.

Определение же доминирующего положения управляющей организации возможно на товарном рынке управления многоквартирными домами в пределах географических границ муниципального образования (района) применительно к иным управляющим организациям, действующим на той же территории.