- •Соотношение преимущественного права и торгов
- •Договоры аренды, заключенные по правилам ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (есть специальное правило в этой статье)
- •Заключение нового договора не менее чем на три года
- •Договоры аренды, заключаемые по правилам Земельного и Лесного кодексов рф (не содержат специальных правил, посвященных этому вопросу)
- •Варианты механизма сочетания торгов и преимущественного права в изданных ранее вас рф разъяснениях общего характера:
- •Иск о переводе прав и обязанностей по договору
- •Гарантии интересов победителя торгов
- •Требование об убытках, связанных с участием в торгах
- •Другие убытки
- •Поскольку договор аренды с победителем торгов не заключен, основания для отнесения задатка в счет арендной платы по договору отсутствуют.
- •Нет оснований и для удержания задатка арендодателем.
- •Вопрос о платежах по заключенному с победителем торгов договору при переводе прав и обязанностей по нему на арендатора-преимущественника.
- •Возобновление договора на новый срок в порядке, предусмотренном этой нормой, если сам договор заключен в период действия закона, предписывающего проведение торгов, ничтожно.
- •Условие о проведении рыночной оценки арендуемого имущества – последствия несоблюдения?
- •Возможность злоупотребления при проведении оценки лежит на поверхности
- •Арендатор, обладающий преимущественным правом
- •Наличие прежнего арендатора и действующего арендатора
- •Годичный срок действия преимущественного права
- •Общее решение
- •Государственной регистрации перехода права собственности;
- •Уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю);
- •Заключения договора продажи недвижимости.
- •3. В егрп сохраняется запись об аренде.
- •3. Уплата цены может быть отнесена сторонами на период после государственной регистрации перехода права. Очевидно, что государственной регистрации вносить арендную плату точно не нужно.
- •1) В Риме
- •2) Современные европейские правопорядки
- •3) Германское право
- •4) Право Швейцарии.
- •5) Франция
- •2. Проблема сохранения зарегистрированного обременения
- •3. Исключения
- •1) Малая приватизация: закон предусматривает льготный порядок выкупа помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, которые арендовали эти помещения в течение определенного периода.
- •2) Выкуп арендуемых земельных участков (п. 7 Постановления).
- •4. Договоры аренды недвижимости с выкупом (п. 8 Постановления).
- •Брагинский витрянский (чужой конспект) договор аренды (имущественного найма)
- •1. Понятие договора аренды
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Срок аренды
- •4. Форма и государственная регистрация договора аренды
- •5. Субъекты (стороны) договора аренды
- •6. Объекты аренды
- •7. Права и обязанности сторон по договору аренды
- •8. Расторжение (изменение) договора аренды
- •9. Отдельные виды договора аренды
- •Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) Понятие договора безвозмездного пользования
- •Предмет договора
- •Смежные договоры
- •Правовое регулирование договора безвозмездного пользования
- •Сфера применения договора
- •Стороны в договоре
- •Порядок заключения договора и его форма
4. Договоры аренды недвижимости с выкупом (п. 8 Постановления).
Речь идет не просто о покупке арендованного имущества, когда договор аренды сменяется не связанным с ним договором купли-продажи, а о заключении смешанного договора, содержащего в себе и элементы аренды, и элементы купли-продажи.
Природа аренды с выкупом не всегда на практике понималась именно так. Например, согласно п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, «к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ)». Однако в новейшей практике высшая судебная инстанция, вероятно, отошла от этого подхода. См., например, применительно к договору лизинга с выкупом Постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10 («…включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи») и от 18.05.2010 N 1729/10. Впрочем, можно возразить, что это касается лишь договора лизинга, арендная природа которого вызывает сомнения (в частности, договор лизинга рассматривают как заем с обеспечительной уступкой права собственности).
По такому договору арендатор-покупатель приобретает право собственности по общим правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ с момента регистрации перехода права, которая будет осуществлена после уплаты выкупной цены. Следовательно, будет иметь место период, когда выкупная цена уже уплачена, но право еще не перешло. Видимо, по умолчанию в договоре аренды с выкупом с уплатой цены арендная составляющая уступает место договору купли-продажи и арендные обязательства прекращаются. С этого момента такая ситуация сходна с рассмотренной выше, когда арендатор покупает арендуемое имущество по отдельному договору. Другое дело, что, если предметом договора аренды является земельный участок, по тем же причинам необходимо сделать исключение из общего правила: если имеет место выкуп земли публично-правового образования, то арендная плата вносится до момента регистрации перехода права собственности.
Брагинский витрянский (чужой конспект) договор аренды (имущественного найма)
1. Понятие договора аренды
Договор аренды - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
К отдельным идам договора аренды общие положения об аренде применяются субсидиарно (ст. 625 ГК).
Характерные черты:
1. Относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Право собственности не переходит к арендатору; лишь во владение и пользование либо только в пользование.
Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества.
Арендодателю предоставляются вещно-правовые способы защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК.
Право следования: переход права собственности или иного ограниченного вещно- го права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав.
ОТСЮДА И СПОР О ВЕЩНО-ПРАВОВОЙ ПРИРОДЕ: но законодатель лишь использует отдельные элементы вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно- правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер (нет связи с 3 лицами)
Право пользования не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).
2. Большинство норм носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.
3. Выделение отдельных видов договора аренды произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, – а так- же из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).
Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
Договор лизинга (финансовой аренды) - помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.
Договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
Консенсуальный - считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.
Возмездный - арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Двусторонний - каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу дру- гой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК).
В случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоя- тельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).