Глава 5. Практические аспекты государственной регистрации

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ВНОВЬ СОЗДАВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

(Государственная регистрация права собственности на

объекты недвижимого имущества)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в российском праве, как, впрочем, и в любом другом правопорядке, - специальный институт, призванный осуществлять государственное регулирование частноправовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества. В том или ином виде государственная регистрация прав на недвижимость или сделок с недвижимостью присуща любому правопорядку, в котором существует недвижимость как объект гражданских правоотношений. Основной смысл и цель систем государственной регистрации - обеспечить стабильность оборота недвижимого имущества, гарантии прав собственникам недвижимости и иным правообладателям. Во всех случаях эта цель достигается путем осуществления публично-правового регулирования оборота недвижимого имущества. По мере вовлечения в оборот объектов недвижимости, увеличения их количества и ценности возрастает необходимость формирования развитой системы государственной регистрации прав.

В развитых правопорядках государственная регистрация прав существует в виде давно и стабильно действующих специализированных институтов. В Российской Федерации наибольшей известностью пользуются системы государственной регистрации Германии, Голландии и Испании. Все они, несмотря на присущие им различия, обусловленные особенностями исторического развития национальных систем государственной регистрации, успешно решают задачи обеспечения оборота недвижимости. В силу известных исторических причин большинство стран используют или повторяют системы государственной регистрации прав вышеуказанных стран <1>.

--------------------------------

<1> Голландская правовая система построена на основе Кодекса Наполеона, что предполагает сходство законодательства во всех странах, законодательство которых построено на этой основе, в том числе и систем государственной регистрации. Немецкое законодательство не только было широко использовано при формировании законодательства ряда европейских стран, но и активная позиция Германии в составе Евросоюза обусловила участие немецких специалистов в формировании гражданского законодательства ряда стран, в частности в последнее время Эстонии, Туркменистана и др. Что касается испанской системы государственной регистрации недвижимости, то помимо ее распространения в испаноязычных странах необходимо отметить, что испанские регистраторы занимают главенствующие позиции в Международном конгрессе государственных регистраторов (Синдер), проводят значительную научно-исследовательскую работу в этой области и активно продвигают свои подходы к системе государственной регистрации прав.

Государственная регистрация права собственности на недвижимость в Германии осуществляется судом. Регистрационные функции, выражающиеся во внесении записи в поземельные книги, осуществляются специально уполномоченными служащими участковых судов. Внесение записи осуществляется исключительно на основании нотариально удостоверенного договора. Порядок внесения записи и экспертизы поступивших документов регламентируется специальным законодательством. Вопрос о квалификационных требованиях к работникам системы государственной регистрации в Германии вызывает определенные споры <1>.

--------------------------------

<1> Василевская Л.Ю. Учение о вещных правах по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 261; Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М.: Издательско-торговая компания "Дашков и К"; Палеотип, 2002. С. 62.

Акт государственной регистрации прав является судебным актом, принятым в порядке внеискового производства. Это придает государственной регистрации в Германии особую значимость. Это же определяет и ее основные недостатки. Система государственной регистрации по германскому праву очень консервативна. В сегодняшнем виде она существует с 1897 г. <1>. Работники судов, осуществляющие государственную регистрацию, непосредственно не отвечают за результаты и не заинтересованы в совершенствовании системы. В частности, компьютеризация системы, государственной регистрации в Земле Северный Рейн - Вестфалия была начата только в 2000 г. и натолкнулась на значительное сопротивление аппарата. В случае возникновения убытков у правообладателей в связи с неточностью внесения записей в поземельные книги ответственность несет государство.

--------------------------------

<1> Дата утверждения Положения о поземельной книге - 24 марта 1897 г.

Дата и время возникновения права собственности определяются как дата и время государственной регистрации, при этом сам момент регистрации определен как день подачи документов на государственную регистрацию (о значении момента государственной регистрации - далее). Срок внесения записей в поземельную книгу определяется исключительно загруженностью уполномоченных работников суда. В отдельных участковых судах этот срок по заявлениям самих же работников может доходить до пяти месяцев. Все это в совокупности свидетельствует о консерватизме системы, отсутствии внутренних стимулов для ее развития, что приводит к затруднениям при организации доступа к информации из поземельных книг, необходимой участникам рынка недвижимости, и снижает значимость системы государственной регистрации. Одним из плюсов немецкой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество является то, что это же подразделение суда осуществляет регистрацию юридических лиц.

В отличие от системы государственной регистрации прав в Германии голландская система государственной регистрации прав является вполне динамично развивающейся системой. При этом необходимо отметить, что в традиционном понимании государственной регистрации как акта уполномоченного государственного органа в Голландии нет. Все правовые последствия возникают для сторон договора с момента нотариального удостоверения договора с недвижимым имуществом, по своему содержанию являющегося договором о передаче права собственности, момент заключения которого и определяет момент перехода права собственности <1>.

--------------------------------

<1> Такой порядок характерен для большинства правопорядков, в основе которых лежит Кодекс Наполеона.

Сам же реестр прав ведется специально созданными юридическими лицами, деятельность которых регулируется и контролируется публичной властью. Основной и единственной задачей этих лиц является ведение реестра прав, который формируется на основании сведений, предоставляемых нотариусами, при этом эти организации несут ответственность только за правильность и своевременность отображения сведений, отраженных в нотариальных актах. Деятельность таких организаций финансируется за счет платы за регистрацию и выдачу сведений из реестра, которые общедоступны без всяких ограничений. Размер платы пересматривается публичным собственником этой организации ежегодно с целью обеспечить достаточность средств для осуществления основной деятельности и в то же время не допускать необоснованного завышения расходов на содержание системы. Таким образом, стимулируется постоянное совершенствование системы, качество внесения записей, увеличение числа потребителей и уровень технической оснащенности.

Система государственной регистрации Испании основана на формировании профессионального сообщества частных лиц, в соответствии с законом выполняющих публичную функцию по государственной регистрации прав. В каждом регистрационном округе деятельность по государственной регистрации осуществляет государственный регистратор прав, который несет ответственность за результаты регистрации, в том числе осуществляет компенсацию убытков, которые могут возникнуть у граждан в результате их деятельности. Сама регистрация имеет правоустанавливающее значение, т.е. с моментом регистрации права связан момент перехода права собственности. Контроль и регулирование деятельности государственных регистраторов осуществляется на принципах саморегулирования при одновременном регулировании государством.

Процедуры назначения и контроля за деятельностью регистраторов аналогичны процедурам назначения частных нотариусов в странах латинского нотариата. Финансирование деятельности регистраторов осуществляется за счет взимания специальной пошлины, которая поступает на счета регистраторов и устанавливается в зависимости от стоимости регистрируемой недвижимости. Учитывая, что регистраторы Испании осуществляют весь комплекс правовой работы по оценке законности поступающих на регистрацию документов, они наиболее активно участвуют в развитии как национального законодательства о недвижимости, так и в деятельности соответствующих международных организаций <1>.

--------------------------------

<1> Сведения о системах государственной регистрации в мире также приведены в работах: Системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М.: Фонд "Институт экономики города", 2000; Кирсанов А.Р. Сравнительный правовой анализ регистрации прав в России и за рубежом. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 28 - 42. Необходимо отметить, что часто при анализе систем регистрации акценты делаются только на внешней стороне процесса регистрации, не затрагивая ее правовое содержание. В числе последних работ современное представление о правовом содержании систем государственной регистрации прав отражено в работе В.В. Чубарова (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 295 - 303). Автор сознательно уклонился от анализа системы Торренса, которая, несмотря на широкую известность, имеет крайне малое распространение.

Представленный краткий анализ различных систем государственной регистрации прав позволяет сделать вывод о том, что по своей природе акты, устанавливающие момент возникновения права собственности на недвижимость, могут быть существенно различны, однако всем системам государственной регистрации присуще формирование реестра, содержащего сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных правах, при этом сведения этого реестра признаются достоверными, открытыми и позволяют однозначно определить лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости <1>. К числу принципиальных различий существующих систем государственной регистрации прав следует отнести наличие или отсутствие момента возникновения права собственности, связанного с моментом государственной регистрации. В первом случае государственная регистрация права приобретает правоустанавливающее значение, момент возникновения права собственности обусловлен моментом государственной регистрации права, сами такие системы часто называют ипотечными системами государственной регистрации. Во втором случае государственная регистрация имеет информационное значение. Сам акт государственной регистрации отражает уже возникший ранее юридический факт возникновения права собственности, заключения договора или иной, имеющий значение для этих целей факт. В связи с этим необходимо отметить, что сложившееся противопоставление государственной регистрации прав и государственной регистрации сделок не является обоснованным и не отражает правовой природы регистрации. Такого же мнения придерживается и В.В. Чубаров <2>.

--------------------------------

<1> В случае когда регистрация носит информационное (правоподтверждающее) значение, определенная неоднозначность существует в силу несовпадения момента возникновения права с моментом государственной регистрации, при этом законодатель стремится свести возможные негативные последствия к минимуму.

<2> Чубаров В.В. Указ. соч. С. 299.

Здесь необходимо отметить, государственная регистрация прав является институтом гражданского законодательства, которое и определяет содержание государственной регистрации в каждом конкретном случае. Само же гражданское законодательство, в том числе законодательство, регулирующее вопросы перехода права собственности на объекты недвижимости, обладает выраженными особенностями, отражающими особенности национального развития, обусловленные историческими, социально-экономическими, а не только формально-догматическими соображениями <1>. Таким образом, и сами системы государственной регистрации обладают выраженными национальными особенностями. Несмотря на имеющиеся недостатки, они, как правило, удовлетворяют национальным потребностям, решая задачи обеспечения оборота недвижимости в отдельно взятом государстве. Из этого можно сделать вывод, что попытки заимствования пусть даже и самых успешно существующих систем регистрации, внедрения их в национальную правовую среду, без учета исторических особенностей развития системы государственной регистрации в России, почти всегда обречены на провал.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 19.

Аналоги системы государственной регистрации прав существовали и в России до 1917 г. Анализ ранее существовавшей системы регистрации прав позволяет выявить много общих черт, присущих ранее существовавшей и сегодняшней системам государственной регистрации. Момент перехода права собственности на недвижимые вещи соответствовал моменту утверждения нотариально удостоверенного договора старшими нотариусами. Таким моментом было внесение записи о переходе права собственности в реестр крепостных дел, а сам акт именовался крепостным актом. Реестр велся по территориальному признаку. Помимо записей о праве собственности, вносились записи и о других фактах, имеющих значение для перехода права собственности, таких как залог, сервитут, запрет на отчуждение имущества и т.п. Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество были доступны заинтересованным лицам. Учитывая, что законодательство дореволюционной России имело ярко выраженные территориальные особенности, порядок и формы ведения крепостных книг на территориях центральной России, Прибалтики или Польши были несколько различны, но основные признаки были общие. Можно сделать вывод о том, что в своей основе формируемая сегодня в России система государственной регистрации прав вольно или невольно опирается на теоретические основы системы регистрации, существовавшей в России до 1917 г. <1>.

--------------------------------

<1> Нормативно-правовые требования к государственной регистрации отражены в ст. ст. 161 - 219 Руководства к совершению актов, договоров и обязательств, на основании нового положения о нотариальной части и правил, опубликованных Указом Правительствующего Сената от 3 ноября 1867 г. СПб., 1868.

Вопрос о значении крепостного акта, правовом положении сторон сделки с недвижимым имуществом до момента внесения записи в реестр крепостных дел всегда был предметом определенной дискуссии, в том числе в среде самих нотариусов <1>. Самому же порядку внесения записей в реестр крепостных дел были присущи определенные недостатки, что отмечалось практически всеми современными исследованиями <2>.

--------------------------------

<1> Например: Барковский Н.И. О юридическом значении нотариальных актов на продажу недвижимого имущества до утверждения их старшим нотариусом // Журнал гражданского и уголовного права. СПб., 1886. Янв.

<2> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М., 1912. С. 247; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 203.

Однако эти недостатки не следует преувеличивать. Точно так же вполне обоснованной критике подвергалось само гражданское законодательство Российской империи, которое нуждалось в совершенствовании и которое было материальной основой сложившейся системы государственной регистрации прав на недвижимость. Это обусловлено развитием гражданского законодательства о недвижимости в России, изменением места и роли государственной регистрации прав, усилением ее значения для оборота недвижимости и соответственно необходимостью изменения правового положения лиц, участвующих в совершении сделок с недвижимостью, и уполномоченных государством органов. Тем не менее подробная регламентация правил ведения реестра крепостных дел свидетельствует о развитости системы и востребованности института государственной регистрации прав на недвижимость в России.

Институт государственной регистрации прав в Российской империи в течение длительного времени существовал параллельно с институтом ввода во владение, которое осуществлялось в судебном порядке. Это порождало определенные противоречия между двумя системами, которое отмечалось многими современными авторами <1>. Не вызывает сомнения, что возникающие противоречия были обусловлены не только борьбой старого с новым, развитием новой системы государственной регистрации прав и необходимостью сокращения пределов применения ранее существовавших институтов, но и попыткой возложить на систему государственной регистрации осуществление не свойственных ей функций.

--------------------------------

<1> Вольман И.С. Ввод во владение в системе укрепления права собственности на недвижимости. М.: Изд. журнала "Вестник права", 1915.

Это мы наблюдаем и сегодня, когда в современной России развитие системы государственной регистрации прав приводит к противоречиям с ранее существовавшими системами регистрации недвижимости и возложением на систему государственной регистрации не свойственных ей функций. (В частности, в соответствии с современным законодательством на систему государственной регистрации возложены функции по выдаче копий правоустанавливающих документов, предоставлению информации и копий отдельных документов в налоговые органы и органы, осуществляющие определение стоимости имущества для целей налогообложения.)

Исключение из российского законодательства понятия недвижимости, установление презумпции государственной собственности на земельные участки привело к тому, что необходимость в государственной регистрации прав в основном отпала. Установление исключительно публично-правового регулирования оборота земельных участков, сокращение круга земельных участков, зданий и сооружений, которые могли находиться в собственности или пользовании граждан, установленное законодательством право на изъятие практически любого имущества в государственных интересах не оставили места для отдельного регулирования частных правоотношений по распоряжению недвижимостью.

Тем не менее наличие оборота отдельных зданий, пусть и ограниченного, требовало формирования публичных систем, содержащих сведения об этих объектах, необходимые для разрешения споров о праве собственности на эти здания. Учитывая необходимость реализации и иных государственных функций, связанных с налогообложением, и в целом с государственным управлением, функции по отражению сведений о праве собственности возлагались на органы, осуществляющие иные государственные функции, которые (функции) имели главенствующее значение. Иными словами, необходимость государственной регистрации была обусловлена не потребностью в защите права собственности, а в первую очередь необходимостью формирования сведений о наличии имущества у граждан, его стоимости. В частности, в соответствии с ГК РСФСР 1964 г. договор купли-продажи жилого дома должен был быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. При продаже зданий в сельской местности регистрация договора осуществлялась в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов, которые при этом выполняли и функцию нотариального удостоверения. Аналогичные правила применялись и при совершении других гражданско-правовых сделок с этими зданиями, а также в отношении дач <1>.

--------------------------------

<1> Статьи 239, 257 ГК РСФСР.

Регистрация договоров в городских поселениях осуществлялась, как правило, организациями технической инвентаризации (БТИ), которые в этот период являлись структурными подразделениями местных Советов и осуществляли описание зданий и сооружений для целей налогообложения и проверку соответствия зданий и сооружений требованиям градостроительных норм и правил. На стадии описания объекта БТИ осуществлялось формирование объекта как недвижимой вещи, которая в дальнейшем становилась объектом гражданско-правовой сделки. Регистрация договоров в сельской местности осуществлялась сельскими Советами непосредственно. Сведения о собственниках жилых домов отражались ими в похозяйственных книгах.

Из изложенного можно сделать следующие выводы:

- существующая в этот период система регистрации не носила универсального характера. Обязанность по регистрации договоров была установлена только в отношении отдельных объектов, находившихся в собственности граждан, и то не всех;

- регистрации подлежал договор. В соответствии с требованиями ст. 135 ГК РСФСР право собственности возникало и прекращалось в момент регистрации договора. Фактически собственник утрачивал возможность влияния на принадлежащее ему имущество в момент нотариального удостоверения договора, поскольку представление на государственную регистрацию договора, как правило, осуществлялось приобретателем имущества. Порядок представления договоров на регистрацию и разрешения споров между сторонами после нотариального удостоверения урегулирован не был;

- проверка соответствия договора требованиям законодательства осуществлялась при нотариальном удостоверении договора. При отсутствии нотариального удостоверения проверка соответствия договора требованиям законодательства фактически не проводилась.

С принятием в 1991 г. нормативных актов, допускающих возникновение права собственности на большое количество различных видов недвижимости, в нашем сегодняшнем понимании, в частности, Законов о приватизации жилищного фонда и о приватизации государственных и муниципальных предприятий, Закона о предоставлении в собственность граждан земельных участков для индивидуального строительства, дачного строительства, садоводства и огородничества, в последующем иных актов возникла настоятельная необходимость в формировании всеобъемлющей системы государственной регистрации прав на недвижимость. Указание в отдельных актах требований о регистрации договора, с которой связывался момент возникновения права собственности, в целом проблемы не решало <1>.

--------------------------------

<1> Статья 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Президентом РФ принимались попытки устранить этот пробел и возложить эту обязанность на ранее созданные для регулирования земельного рынка органы, однако при отсутствии системного подхода успеха эти попытки не имели <1>.

--------------------------------

<1> В частности, Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" были введены свидетельства о праве собственности и установлена необходимость ведения поземельных книг, содержащих сведения о правах на земельные участки. Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" была установлена обязательность регистрации документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Обязанность по ведению государственного земельного кадастра, регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость была возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Учитывая изложенное выше, а именно отсутствие единообразия и обязательности регистрации, отсутствие системы правового контроля за содержанием правоустанавливающих документов, ведомственную разобщенность, ни один из вышеназванных органов и организаций основой для создания системы государственной регистрации прав не мог стать и не стал <1>.

--------------------------------

<1> Здесь необходимо отметить два обстоятельства.

Первое. В принципе, учитывая традиции российского законодательства, можно было возложить обязанность по государственной регистрации прав на нотариат. Нотариат является юрисдикционным органом, выполняющим публичную функцию. Нотариат построен по территориальной системе. За каждым округом закреплены один или несколько нотариусов. В пределах субъектов нотариусы объединены в нотариальные палаты, на которые тоже возложены определенные публичные функции. В основном нотариусы - специалисты с высшим юридическим образованием, специализирующиеся в области гражданского права. Однако это решение не было принято по ряду объективных, и в основном субъективных, причин. В числе их можно отметить следующие:

- нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не носило всеобъемлющего характера. На момент принятия решения о создании системы государственной регистрации большая часть сделок с недвижимостью не требовала и не проходила нотариального удостоверения;

- к моменту принятия решения нотариат в основном был частным. Передача столь важной государственной функции, как государственная регистрация прав, не соответствовала российской ментальности;

- частные нотариусы имели большие легальные доходы. Это формировало к нотариату как системе негативное отношение как в обществе, так и во властных структурах;

- включение нотариата в оборот недвижимости способствовало росту в их среде числа правонарушений. Нотариальное сообщество не смогло противостоять формированию негативного имиджа нотариуса в тот момент.

Второе. Создание системы государственной регистрации прав должно было привести к одновременному внесению изменений в функции других регистрирующих органов, в частности БТИ и земельных комитетов, о чем было отмечено в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 87 - 88. Этого, однако, не произошло. Как раз наоборот. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 на все заинтересованные органы были возложены функции по развитию системы государственной регистрации, что на практике предполагало учет взаимных интересов. Тем самым все эти органы и организации оказались вовлеченными в регулирование частных правоотношений, связанных с оборотом недвижимости, что сделало такое регулирование крайне громоздким и затратным.

Как было отмечено выше, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет из себя публично-правовое регулирование частноправовых отношений в сфере оборота недвижимости. Иными словами, можно сказать, что государственная регистрация представляет допустимое и обоснованное вмешательство государства в частные дела <1>.

--------------------------------

<1> И.А. Покровский об обоснованности такого вмешательства пишет так: "При современных условиях на участников делового оборота не может быть возложена обязанность проверять наличность всех необходимых условий юридической сделки; это в высокой степени стесняло бы свободу гражданского оборота и понижало бы ценность экономических благ. Если все указанные нормы иногда как бы приносят принцип собственности в жертву принципу безопасности оборота, то не следует упускать из виду, что эта безопасность оборота, в свою очередь, повышает ценность права собственности и таким образом идет ему же на пользу" (Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 201).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ "право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней". Федеральным законом от 17 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) установлено, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения и обременения (ст. 4). Учитывая, что названный Закон не регулирует вопросы регистрации космических аппаратов, воздушных, морских и речных судов, в настоящей работе их также касаться не будем.

По общему правилу с моментом государственной регистрации гражданское законодательство связывает момент возникновения права собственности. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Тем не менее в значительном числе случаев момент возникновения права собственности не связан с моментом государственной регистрации. Не пытаясь проанализировать все случаи, можно только указать, что при переходе права собственности при реорганизации юридических лиц и наследовании, при возникновении права общей собственности у супругов, в ряде иных случаев момент возникновения отличается от момента государственной регистрации права <1>.

--------------------------------

<1> Более подробно: Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 53.

В первом случае регистрацию принято называть правоустанавливающей, а во втором - правоподтверждающей. Необходимо отметить, что при правоподтверждающей регистрации, до ее осуществления, данные Реестра не соответствуют действительности, т.е. являются недостоверными. Учитывая, что презумпция достоверности данных Единого государственного реестра прав является одним из основных принципов системы государственной регистрации <1>, необходимо указать, что законодатель должен стремиться к максимальному сокращению таких случаев.

--------------------------------

<1> В свое время И.А. Покровский (Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 200) назвал два принципа построения систем государственной регистрации: принцип публичности и принцип достоверности. При этом под публичностью понимается необходимость внесения в Реестр прав (поземельную книгу) всех актов, имеющих вещно-правовое значение, которые приобретают с этого момента свою юридическую силу, а под достоверностью - презумпция достоверности любой записи в реестре до ее изменения. Можно с достаточной уверенностью утверждать, что эти же принципы положены в основу действующей в России системы государственной регистрации прав и всех иных систем, где государственной регистрации придается правоустанавливающее значение, и ими же можно ограничиться.

Однако, по-видимому, решить этот вопрос принципиально не представляется возможным. В частности, для достоверного отражения данных о праве собственности при реорганизации юридических лиц необходимо совместить государственную регистрацию прав и государственную регистрацию юридических лиц в одном органе, для частичного решения этого вопроса при наследовании необходимо ввести государственную регистрацию нотариальных актов, связав с моментом государственной регистрации момент вступления в силу соответствующего нотариального акта, что касается государственной регистрации права при совместной собственности, то автору не известны внятные предложения по порядку решения этой проблемы.

С учетом вышеизложенного следует исходить из того, что данные Реестра прав, содержащие сведения о собственниках объектов недвижимости, могут быть недостоверны в связи с несовпадением момента государственной регистрации права и момента возникновения права собственности. Однако эта недостоверность имеет значение только для собственника недвижимого имущества, права которого не зарегистрированы в Реестре. Для третьих лиц данные Реестра достоверны. Эти третьи лица всегда могут потребовать от собственника недвижимости доказательств своего права посредством его государственной регистрации.

Собственник недвижимости, право которого возникло, но не отражено в Реестре прав, ограничен в возможности доказывания своего права, поскольку государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права <1>. Поэтому при совершении сделок с этим имуществом у него возникают трудности, вызванные несоответствием данных Реестра и фактически возникшего права собственности. Тем не менее он не лишен возможности распоряжения своим имуществом. В частности, в соответствии с п. 2 ст. 6 указанного Закона обязательность государственной регистрации права собственности при совершении сделок с недвижимым имуществом установлена только для лиц, права которых возникли до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав. Поэтому возможна, например, не только повторная реорганизация юридического лица, так же как и повторное наследование без промежуточной регистрации права собственности, что представляется достаточно обоснованным, но и заключение иных гражданско-правовых сделок. Точно так же собственник несет бремя содержания, риск гибели, налоговые и иные публичные обязанности с момента возникновения права собственности.

--------------------------------

<1> Пункт 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество по общему правилу как момента государственной регистрации для гражданско-правовых целей само по себе не означает, что для иных целей этот момент не может быть определен по-другому. В частности, для налоговых целей в соответствии с п. 8 ст. 258 НК РФ налоговые последствия для владельца объекта недвижимости как для собственника возникают с момента подачи документов на государственную регистрацию <1>. Соответственно, для целей налогообложения такие лица будут восприниматься как собственники соответствующих объектов недвижимости.

--------------------------------

<1> Здесь необходимо отметить, что сам момент отражения основных средств в соответствующей амортизационной группе (связанный с признанием их недвижимым имуществом) определен крайне неудачно. Необходимо отметить, что подача документов на государственную регистрацию не является актом, а только действием заинтересованного лица. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, вправе отказать в регистрации, а заявитель может прекратить государственную регистрацию по своей инициативе. Кроме того, часто заявитель, не располагая необходимыми документами, заведомо знает, что ему будет отказано в государственной регистрации или она будет прекращена. Тем не менее даже в случае отказа в регистрации налоговые последствия следует считать наступившими.

В соответствии с законом государственной регистрации подлежат возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод о том, что регистрация возникновения права осуществляется при возникновении объекта недвижимости <1>, регистрация перехода - это регистрация возникновения права у нового собственника при его смене, а регистрация прекращения осуществляется при ликвидации объекта. Также это положение ГК РФ трактует и практика государственной регистрации прав. При этом, как отмечено выше, момент перехода права может не совпадать с моментом государственной регистрации. Также в общем случае может не совпадать момент прекращения и возникновения права с моментом государственной регистрации.

--------------------------------

<1> Здесь можно обратить внимание на некоторые нюансы. В частности, современная доктрина в качестве первичных оснований возникновения права собственности отмечает не только новое строительство, но и, например, признание права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество. Однако для целей настоящего исследования это принципиального значения не имеет.

При регистрации перехода права собственности осуществляется смена собственника, права прежнего собственника переходят к новому собственнику в том же объеме, без временного разрыва. Исключением из этого правила является переход права собственности при наследовании. Между моментом принятия и моментом открытия наследства может быть значительный временной разрыв. Ликвидация этого разрыва осуществляется путем введения прямой нормы п. 4 ст. 1152 ГК РФ, в соответствии с которой моментом возникновения права наследников признается момент открытия наследства.

Момент возникновения права собственности на объект недвижимости связан с моментом возникновения самого объекта. Вопрос о моменте возникновения объекта недвижимости является предметом дискуссии. В частности, К.И. Скловский обосновывает тезис о формально-юридическом значении понятия "недвижимость", что, по его мнению, доказывает связь государственной регистрации права собственности на недвижимость и момента возникновения недвижимости как вещи <1>. На близкой позиции находится О.М. Козырь <2>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 129.

<2> Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998. С. 276.

Наоборот, Б.М. Гонгало подчеркивает вещную природу недвижимости, которая существует объективно, вне зависимости от государственной регистрации <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2007.

<1> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 15 - 16.

Внимание этому вопросу уделяли и другие авторы <1>.

--------------------------------

<1> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 28 - 31.

Как практически всеми отмечается, в ст. 130 ГК РФ не содержится указания на государственную регистрацию как на признак объекта недвижимости. В то же время в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Поскольку любая вещь является объектом права собственности, делается вывод о том, что сама недвижимая вещь возникает с момента государственной регистрации. Обычно проводится анализ исключительно возникновения прав на вновь созданные здания и сооружения и в случае, когда правообладатель строящегося здания или сооружения не является собственником земельного участка, поскольку есть основания полагать, что законодатель в ст. 219 ГК РФ имел в виду только объекты искусственного происхождения. В случае когда правообладатель в отношении строящихся зданий или сооружений является собственником земельного участка, вопрос о праве собственности практически всегда может быть разрешен в его пользу при условии соблюдения им в процессе создания объекта недвижимости градостроительных требований, строительных норм и правил.

Однако вопрос о праве собственности при возникновении нового объекта недвижимости полезно рассмотреть в более общей постановке, поскольку возникновение объектов недвижимости связано не только со строительством, но и с разделом (объединением) земельных участков, формированием как объектов права жилых и нежилых помещений, разделением сложных недвижимых вещей.

В соответствии с существующей сегодня доктриной недвижимое имущество, прочно связанное с землей, можно разделить на три группы: собственно земельные участки и участки недр, расположенные на них здания и сооружения и жилые и нежилые помещения в зданиях <1>.

--------------------------------

<1> Например: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 10 - 12. О необходимости регулирования оборота жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости также: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 240 - 250.

Новые объекты недвижимости могут возникать не только в процессе строительства, а также посредством принятия решений, направленных на разделение (объединение) существующих объектов и формирование новых. В частности, момент возникновения права на квартиру в доме в общем случае может быть не тождественен моменту возникновения права на здание в целом, поскольку сама квартира как объект права возникнет после раздела здания на квартиры и прекращения права собственности на здание в целом.

При осуществлении раздела земельного участка, сложной недвижимой вещи, помещения возникают новые недвижимые вещи. Учитывая отсутствие специальной нормы, право собственности на образуемые в результате разделения объекты недвижимости должно возникать с момента государственной регистрации права в силу требований п. 2 ст. 8 ГК РФ. В этот же момент осуществляется и прекращение права собственности на изменяемый объект недвижимости. Это прямое следствие презумпции непрерывности права, невозможности существования вещи без права и права без вещи. Существует прямая причинно-следственная связь между прекращением права на разделяемый объект и возникновением права на разделенный. В данном случае имеет место своеобразное "правопреемство", когда права в полном объеме переходят при изменении объекта права.

Однако государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке. Заявительный порядок основан на другом важнейшем принципе гражданского законодательства - принципе свободы в приобретении своих прав. Таким образом, собственник разделяемого объекта недвижимости вправе обратиться за регистрацией прав как в отношении всех образуемых объектов, так и в отношении только одного из них. И ему не может быть отказано. Такое основание для отказа в государственной регистрации права собственности в соответствии со ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует. Таким образом, с момента регистрации права на первый из разделенных объектов необходимо допустить возникновение права собственности и самих объектов в отношении всех остальных, поскольку право на разделяемый объект прекращено. Однако в правоприменительной практике встречаются как случаи регистрации права в отношении одного объекта при его разделе, так и гораздо чаще случаи отказа в регистрации. Одной из причин такой практики является то, что на момент принятия решения о регистрации права собственности в отношении первого из разделенных объектов описание всех остальных отсутствует, т.е. на них не только не регистрируется право собственности, но и сами объекты не идентифицированы, выделить их из числа иных вещей и сформировать соответствующие разделы Реестра прав не представляется возможным <1>.

--------------------------------

<1> Необходимо обратить внимание на факт, который должного отражения в юридической литературе не нашел. В соответствии с действующим законодательством при разделе объекта недвижимого имущества собственником акта органа государственной власти или местного самоуправления не издается. Таким образом, при определении количества жилых и нежилых помещений, образуемых в процессе строительства жилого дома, и последующей государственной регистрации права собственности на них собственник многоквартирного жилого дома будет руководствоваться своими потребностями при условии соблюдения норм Жилищного кодекса РФ. При этом собственник не лишен возможности создавать в соответствии с проектной документацией жилые и нежилые помещения в пределах чердачного и цокольного пространства, а также изменять состав и конфигурацию помещений, отнесенных к общему имуществу при определении величины и состава жилых и нежилых помещений. Однако в соответствии с законом и чердачные, и цокольные (технические) этажи отнесены к общему имуществу жилого дома (в ред. ст. 36 ЖК РФ "технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации"). С момента регистрации права на первую квартиру в жилом доме собственник этой квартиры становится и собственником названного общего имущества. Это приводит к тому, что собственниками квартир ставится под сомнение возможность образования и реализации застройщиком помещений в чердачной и цокольной части, изменения конфигурации квартир, хотя бы и осуществленной до момента продажи первой квартиры. По-видимому, необходимо установить, что собственник здания до момента заключения договора на первое помещение (по аналогии со ст. ст. 3 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") должен определить перечень и состав помещений, которые в дальнейшем могут поступить в оборот и на которые может возникнуть право собственности у каждого покупателя помещения, поскольку это прямо влияет на объем прав, передаваемых собственнику каждого помещения, и осуществить государственную регистрацию прав на эти помещения. Таким образом, до момента исполнения первого договора отчуждения помещения в жилом доме право собственности на все помещения в здании должно возникнуть, а сами помещения должны быть описаны в Реестре по установленным правилам.

При разработке теории авторы тоже не проявляют достаточной последовательности. В частности, авторы Концепции <1>, признавая необходимость государственной регистрации прав на помещения в здании и недопустимость одновременного существования права на здание и помещения в нем в Реестре прав, тем не менее допускают возможность в отдельных случаях распоряжения такими помещениями без регистрации права собственности на него. По-видимому, это объясняется дороговизной и сложностью государственной регистрации прав для собственников. Но достаточно очевидно, что сложность регистрации устраняется путем ее упрощения, а не путем введения юридических суррогатов.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 49 - 50.

Из сказанного следует несколько важных выводов.

1. Все объекты, возникающие в результате разделения недвижимости собственником, должны быть описаны в Реестре. При отсутствии объекта права невозможно определить и возникающее право. Обязанность по представлению документов, описывающих объект недвижимости, должна лежать на собственнике и связана с моментом регистрации права на разделяемый объект <1>. Эту норму можно принять и в более жестком виде: при разделении объектов недвижимости прекращение права собственности на разделяемый объект может быть осуществлено только при условии одновременной регистрации права на все вновь возникающие объекты.

--------------------------------

<1> Здесь необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" "кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета" (ст. 15). Из этого можно сделать вывод, что для определенных публичных целей - землеустроительных, налоговых и иных такой земельный участок может признаваться объектом с момента постановки на кадастровый учет. Однако, учитывая, что гражданско-правовые нормы могут устанавливаться только в соответствии с Гражданским кодексом РФ, возникновения вещных прав на земельный участок факт его постановки на кадастровый учет не порождает. Точно так же нельзя считать такой земельный участок возникшим как объект недвижимости в гражданско-правовом смысле. Не являясь объектом права собственности, такой земельный участок не может быть и объектом сделок до момента отражения сведений о нем в Реестре прав.

2. Лицо, право собственности которого возникло, имеет правомочия по распоряжению указанным имуществом, вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация права собственности или нет, если иное не установлено законом. Однако в данном случае для объектов недвижимости законом должно быть установлено иное.

3. Законодатель должен окончательно определиться - какой принцип будет положен в основу возникновения права собственности при возникновении новых объектов недвижимости: будет ли во всех случаях момент возникновения объекта недвижимости определен как момент государственной регистрации или обязательность государственной регистрации будет установлена только при необходимости совершения сделок с объектом недвижимости.

В зависимости от того, как будет решен вопрос о моменте возникновения права на вновь образуемый объект недвижимости и моменте возникновения самого объекта в общем случае, должен быть разрешен вопрос и о моменте возникновения права на вновь создаваемое здание или сооружение <1>.

--------------------------------

<1> В связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) с момента вступления его в силу в ст. 24 законодатель прямо ограничивает возможность постановки на кадастровый учет и, следовательно, в последующем государственной регистрации прав лишь одного из нескольких земельных участков и других объектов недвижимости, возникающих в результате разделения. Таким образом, все возникающие в результате объекты будут описаны в кадастре. Однако введение указанных норм в Закон о кадастре, к сожалению, не сопровождается внесением соответствующих изменений в Гражданский кодекс РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также Закон о государственном кадастре недвижимости не содержит норму, устанавливающую обязательность одновременной постановки на учет, например, таких объектов, как жилые и нежилые помещения.

Проблемы государственной регистрации прав на строящиеся объекты недвижимости исследовались Е.А. Киндеевой <1>. Однако вопрос о праве на строящиеся здания и сооружения получил в последнее время определенное развитие в связи с принятием Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ. Поэтому выводы автора об основаниях возникновения права собственности и документах, представляемых на государственную регистрацию, в значительной степени утратили свое значение.

--------------------------------

<1> Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 394 - 452.

Гражданский кодекс РФ не содержит определений понятия здания и понятия сооружения. Как справедливо утверждают авторы Концепции <1>, определение понятий "здание" и "сооружение" не является предметом гражданского права. Аналогичная позиция существует и в отношении земельного участка <2>. По-видимому, определения этих понятий должны были быть даны соответственно Градостроительным и Земельным кодексами.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 48 - 49.

<2> Степанов С.А. Парадокс недвижимых вещей. Проблемы теории гражданского права. М.: Статут, 2006. С. 134.

Однако Градостроительный кодекс РФ такие определения не содержит. Вместо этого им введено понятие объекта капитального строительства. С учетом этого из числа объектов капитального строительства исключены "временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки" <1>, понятия "здания и сооружения" в Гражданском кодексе РФ и "объекты капитального строительства" в Градостроительном кодексе РФ можно рассматривать если не как тождественные, то как близкие. В обоих случаях речь идет о недвижимых вещах. В любом случае понятие "объект капитального строительства" не может быть шире понятия "здания и сооружения". Таким образом, застройщик, осуществляющий строительство в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, осуществляет создание недвижимых вещей <2>.

--------------------------------

<1> Статья 1 Градостроительного кодекса РФ.

<2> Однако не ясно, как определить объект, право собственности на который подлежит государственной регистрации. Объект капитального строительства, здание или сооружение представляет из себя некую совокупность недвижимых и движимых вещей, создаваемую в соответствии с одним выданным разрешением на строительство. Часто в отсутствие движимой вещи (например, трансформатора при строительстве подстанции) объект утрачивает признаки недвижимости, поскольку утрачивается назначение объекта. Отдельные сооружения (разного рода обвязки, площадки, ограждения) часто хотя и обладают признаками недвижимости, но не имеют самостоятельного значения, неотделимы от главной вещи. Отсюда следует вывод, что для целей государственной регистрации и некоторых иных такой объект должен рассматриваться как единое целое, как вся совокупность, созданная в соответствии с разрешением на строительство. Разделение такого объекта на другие недвижимые вещи возможна по решению собственника при соблюдении ряда условий, в том числе условия, что в результате разделения возникающие вещи будут отвечать признакам недвижимости.

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ земельные участки для строительства предоставляются в собственность, аренду, в отношении определенных субъектов в постоянное бессрочное пользование. Также в отношении земельного участка может устанавливаться сервитут (в данном случае, как право на земельный участок, исключительно частный сервитут). В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ застройщик - лицо, осуществляющее строительство в соответствии с выданным разрешением на строительство, является обладателем права на земельный участок. Таким образом, учитывая сформулированный в Земельном кодексе РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, можно сделать вывод о том, что законодатель сделал попытку разрешить вопрос о потенциальном собственнике строящегося здания или сооружения. Застройщик - субъект административного правоотношения, в соответствии с которым у него возникает право на создание здания или сооружения. Одновременно он субъект права на земельный участок. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ только он может осуществлять строительство, а в соответствии со ст. 55 осуществлять эксплуатацию объекта. Это же дает основание не считать строящийся объект самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Любые иные лица будут осуществлять строительство самовольно, поскольку прав на земельный участок у них нет. Изменение застройщика возможно только при изменении правообладателя земельного участка. Если права на земельный участок возникают из арендного договора, то права арендатора на приобретение в собственность строящегося здания или сооружения должны быть прямо предусмотрены договором. В этом случае собственник такого земельного участка фактически утрачивает право на застройку земельного участка, поскольку соответствующие правомочия им переданы арендатору. В противном случае такое право остается у собственника земельного участка. По-видимому, в этом случае разрешение на строительство может быть выдано также только собственнику земельного участка. Наличие частноправовых и публично-правовых оснований позволяет застройщику, и только ему, ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на построенные здания или сооружения. Подрядчик и иные лица, не имея прав на земельный участок, не могут приобрести право собственности на строящееся здание, за исключением случаев, прямо установленных законом <1>.

--------------------------------

<1> В частности, в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" при финансировании строительства объекта недвижимости исключительно за счет средств бюджета у застройщика не возникает права собственности на строящийся объект. В этом случае земельный участок застройщику предоставляется на праве постоянного бессрочного пользования.

Застройщик может в любой момент осуществить признание строящегося объекта недвижимым имуществом и своего права собственности на него путем обращения на государственную регистрацию. В этом случае вопрос, является ли до государственной регистрации строящийся объект недвижимостью или нет, не имеет для него значения <1>. Распоряжение таким объектом он в любом случае сможет осуществить только после государственной регистрации. Здесь, однако, необходимо отметить следующее. Если исходить из того, что строящийся объект недвижимости является таковым (недвижимым имуществом) в силу своих свойств до государственной регистрации права, то собственник такого объекта (как было отмечено выше - застройщик) может осуществить государственную регистрацию права собственности в любой момент, при этом для государственной регистрации ему не требуется наличия прав на земельный участок, которые должны были быть лишь на момент получения разрешения на строительство (точнее, в период строительства). В противном случае его следует признать осуществлявшим строительство самовольно, а такие лица не приобретают права собственности на постройки. Абсолютность права собственности позволяет ему защищаться в том числе и от собственника земельного участка также посредством регистрации своего права. Если такой объект до регистрации не признается недвижимостью, что следовало бы считать в соответствии с буквальным толкованием ст. 219 ГК РФ, то отсутствие прав на земельный участок не дает ему возможности осуществить государственную регистрацию права, поскольку собственник движимого имущества никакими правами на земельный участок не наделен. По-видимому, такие права, при отсутствии прав на земельный участок, не могут быть признаны и в судебном порядке. Являясь законным владельцем построенного объекта, он не сможет стать его собственником. Учитывая широкую распространенность ситуации, когда на момент представления документов на государственную регистрацию прав застройщик не обладает правами на земельный участок, которые у него были в период строительства, законодатель ее разрешил весьма половинчато. Так, в соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация на вновь созданный объект недвижимости осуществляется на основании документов, подтверждающих факт его создания. (То есть по сложившейся практике на основании разрешения на эксплуатацию или постановления о приемке в эксплуатацию.) При этом представления документов о правах на земельные участки не требуется. А в случае регистрации прав на объект, не завершенный строительством, требуется еще представление документов, подтверждающих наличие прав на земельный участок. Таким образом, в отношении одного и того же объекта, находящегося на разных стадиях строительства, но признаваемого в соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимостью, при регистрации будет принято противоположное решение <2>.

--------------------------------

<1> В отдельных случаях это имеет принципиальное значение, что подтверждает необходимость принятия общего решения о моменте возникновения объекта недвижимости и права собственности на него. В частности, при наследовании недостроенного объекта права на земельный участок могут быть прекращены (договор аренды не был продлен) или не переходить в порядке наследования (право постоянного пользования). В этом случае, если наследодателем не были зарегистрированы права на строящийся объект, у наследников прав на недвижимость не возникает. При отсутствии прав на земельный участок они также не могут получить разрешение на строительство и приобрести права на строящийся объект недвижимости. Такой вывод, однако, не подтверждается судебной практикой, которая, как правило, признает такие объекты недвижимым имуществом, находящимся в собственности наследников, что в социальном аспекте очень понятно.

<2> На этот факт обращает внимание А.А. Маковская в статье "Анализ некоторых поправок к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Хозяйство и право. 2005. N 3), однако она связывает необходимость наличия прав на земельные участки при регистрации с самовольным характером строительства при отсутствии прав на земельный участок. Однако, как отмечено выше, в рассматриваемой ситуации права на земельный участок в период строительства как раз были, их нет в момент обращения на государственную регистрацию.

Из сказанного можно сделать вывод о том, что вопрос о моменте возникновения права собственности при создании объекта недвижимости нуждается в решении, а действующее законодательство - в изменении. Причем значение это имеет в первую очередь для развития гражданского законодательства. Как было отмечено выше и отмечено С.А. Степановым <1>, для налоговых и иных отношений момент возникновения права собственности может быть определен по-другому и не связан с моментом возникновения права собственности в соответствии с гражданским законодательством.

--------------------------------

<1> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 32.

Учитывая вышесказанное, было правильно связать момент возникновения объекта недвижимости и соответственно права на него с моментом возникновения недвижимой вещи в ее материальном аспекте, а не с моментом государственной регистрации права. Такое возникновение недвижимых вещей может происходить не только в процессе строительства, но и во всех иных случаях, когда возникают новые недвижимые вещи, в том числе при разделении (объединении) недвижимых вещей, возникновении в обороте жилых и нежилых помещений. Одновременно необходимо прямо ограничить возможность осуществления распоряжения объектами недвижимости до государственной регистрации прав на них. Отсутствие возможности по распоряжению объектами недвижимости позволит защитить интересы третьих лиц, в значительной степени для защиты которых и создается система государственной регистрации прав, поскольку именно при распоряжении возникают отношения с этими лицами. В частности, лицо, осуществляющее строительство жилого дома, будет признаваться его собственником и собственником всех находящихся в нем жилых и нежилых помещений до момента государственной регистрации прав на построенное здание или помещения в нем уже самим фактом строительства им для себя этого здания. Как собственник, он может зарегистрировать или само здание, или помещения в нем, но только что-то одно по своему усмотрению. Соответственно, сделки он будет совершать с тем объектом, права на который им зарегистрированы, и только после государственной регистрации.

Похожая ситуация существует и с регистрацией прекращения права на объекты недвижимости. Прекращение права собственности в контексте настоящей работы связано с прекращением существования объекта недвижимости в связи с его гибелью или уничтожением. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается гибелью или уничтожением вещи. Прекращение же записи о праве собственности осуществляется на основании заявления собственника с предоставлением необходимых документов. Сроки, а также обязательность подачи заявления о прекращении права законодательно не регламентированы. Таким образом, после гибели вещи и прекращения права собственности в течение неопределенного времени в Реестре прав будет существовать запись о праве собственности, являющаяся в соответствии с Законом "единственным доказательством зарегистрированного права" <1>.

--------------------------------

<1> Статья 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вопрос о содержании понятия "гибель недвижимой вещи", права на которую зарегистрированы, должного отражения в юридической литературе не нашел. Исходя из общих представлений о содержании понятия, под гибелью недвижимой вещи следует понимать такое изменение ее характеристик, которое делает невозможным ее использование в соответствии с назначением. Таким образом, под гибелью недвижимой вещи можно понимать не только ее физическое разрушение, но и такое ее изменение, которое приводит к утрате заданных свойств.

Тем не менее это общее определение неприменимо в отношении всех объектов недвижимости. В частности, гибель земельного участка следует признать невозможной, в том числе и в случае утраты им возможности использования по назначению, поскольку в соответствии с Земельным кодексом РФ под земельным участком понимается "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке" <1>. Изменение характеристик земельного участка, приводящее к невозможности его использования в соответствии с назначением, не свидетельствует о его гибели как объекта права собственности.

--------------------------------

<1> Пункт 2 ст. 6 ЗК РФ.

Прекращение права на земельный участок при невозможности или ненадлежащем характере использования осуществляется путем его изъятия у собственника. При этом сам земельный участок как объект имущественных отношений остается. (Например, в случае изменения русла реки и прекращения возможности использовать ранее предоставленный в собственность земельный участок в связи с его физическим исчезновением юридически право собственности на такой участок прекратится путем его изъятия для государственных нужд как земель, подлежащих отнесению к землям водного фонда.)

Похожая ситуация существует и с жилыми и нежилыми помещениями. Являясь юридическими фикциями, материально не определенными объектами, свидетельством наличия права общей собственности на общее имущество здания в целом (физически на здание как таковое), помещения могут погибнуть только в случае гибели общего имущества или в случаях, прямо установленных законом, а не в связи с невозможностью использования по назначению собственно помещения. Определение понятия "гибель помещения" в законодательстве не дано, однако для собственников помещений оно является крайне важным. Учитывая, что общее имущество здания находится в общей собственности всех собственников помещений (к сожалению, сегодня только жилого) и все собственники помещений совместно отвечают за состояние общего имущества здания, представляется обоснованным закрепить в законодательстве норму о том, что гибелью помещения следует считать лишь такое разрушение здания (общего имущества) в целом, которое приводит к невозможности использования общего имущества всеми собственниками помещений. Иными словами, следует признать, что гибель помещения невозможна, возможна лишь гибель здания, общего имущества, гибель которого и приводит к гибели всех помещений в этом здании. При частичном разрушении или повреждении здания, хотя и выразившихся в разрушении помещения, приводящем к невозможности его использования, собственник помещения, сохраняя на него право, может осуществить его восстановление и восстановление поврежденного общего имущества за счет средств в том числе иных сособственников общего имущества в силу нахождения его в общей собственности <1>.

--------------------------------

<1> В соответствии со ст. 15 ЖК РФ Порядок признания помещения непригодным для проживания устанавливается Правительством РФ (установлен Постановлением от 28 января 2006 г. N 47). В соответствии с п. 49 названного Постановления "соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ". Однако признание помещения непригодным для проживания, а здания - аварийным само по себе в соответствии с указанным документом не свидетельствует о прекращении права собственности на него, а является только основанием для изменения характера использования помещения, капитального ремонта или сноса здания.

В наиболее законченном виде формула "право прекращается гибелью вещи" может быть применена к гибели зданий и сооружений. Однако и в этом случае невозможность использования по назначению не всегда свидетельствует о гибели недвижимой вещи. Необходимо рассмотреть два случая гибели вещи: ее разрушение вследствие пожаров, стихийных бедствий и износа и ее изменение в связи с разрешенной или не разрешенной реконструкцией.

В первом случае недвижимая вещь, как правило, разрушается, прекращает свое существование как материальный объект. Восстановление такого объекта есть создание новой вещи, из новых материалов, пусть и с прежними характеристиками, но всегда с новыми, отличными от прежних, свойствами. Во втором случае недвижимая вещь, как правило, физически сохраняется, при этом ее характеристики подвергаются изменению.

Для сгоревших и разрушенных иным образом объектов недвижимости необходимо установить: что следует считать гибелью недвижимой вещи, какие изменения должны произойти в объекте для признания его погибшим, требуется или нет принятие в этом случае каких-либо актов на уровне органов государственной власти или местного самоуправления, поскольку процесс создания этих объектов был связан с принятием таких актов. Наконец, надо определить роль акта о прекращении права собственности в процессе государственной регистрации.

В отличие от нормы ст. 219 ГК РФ, связывающей момент возникновения права собственности с моментом государственной регистрации, корреспондирующей нормы, связанной с моментом прекращения права собственности, в ГК РФ нет. Таким образом, утверждать, что право собственности на недвижимое имущество прекращается в момент государственной регистрации прекращения права, нет оснований. Эта запись не порождает ничьих прав и формально не влечет никаких других гражданско-правовых последствий. Бывший собственник этого объекта не заинтересован в представлении документов для регистрации прекращения права, тем более в оплате регистрационного сбора <1>.

--------------------------------

<1> В каком-то смысле установление такого сбора аморально и безнравственно, если эти слова применимы к нормативно-правовым актам. У людей и так горе, большие убытки, связанные с гибелью вещи при пожарах, стихийных бедствиях, в результате военных действий, а законодательство еще и требует уплаты за это государственной пошлины.

Из этого следует, что процедура внесения такой записи должна быть максимально упрощена <1>. Здесь можно было бы установить порядок, аналогичный установленному Кодексом торгового мореплавания РФ <2>, в соответствии с которым при гибели торгового судна либо при установлении факта, приравниваемого к его фактической гибели, допускается принудительное внесение записи в Реестр, свидетельствующей о прекращении права собственности на судно.

--------------------------------

<1> В соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости внесение записи о прекращении объекта недвижимости в связи с его гибелью осуществляется без взимания государственной пошлины, что, безусловно, является моментом положительным. К сожалению, обратиться с таким заявлением может только собственник с представлением документов, удостоверенных кадастровым инженером, подтверждающим факт гибели объекта.

<2> Статья 47 Кодекса торгового мореплавания РФ (в ред. Федерального закона от 20 декабря 2005 г. N 168-ФЗ): "Из Государственного судового реестра, Российского международного реестра судов или судовой книги подлежит обязательному исключению судно:

погибшее или пропавшее без вести; конструктивно погибшее;

утратившее качества судна в результате перестройки или любых других изменений; переставшее соответствовать требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 15 настоящего Кодекса".

Или, наоборот, мы сохраняем существующий порядок и тем самым признаем существование права собственности и вещи и после ее фактической гибели, до момента внесения соответствующей записи в Реестр прав. Тем самым мы сохраняем за собственником возможность сделки с некой фикцией, погибшим имуществом, равно как и сохраняем за ним право на восстановление недвижимой вещи с сохранением существующей записи о праве собственности <1>.

--------------------------------

<1> Последнее соответствует сложившейся практике. В частности, в практике широко распространены сделки со сгоревшими и разрушенными зданиями. Их собственник, часто не имея возможности или не желая восстанавливать, продает такое имущество, не оформляя свои права на земельный участок. Новый собственник такого объекта переоформляет на себя права на здание, на земельный участок и восстанавливает здание, не оформляя никаких разрешений. Так, по данным автора, только в Реестре прав Московской области зарегистрировано 928 объектов недвижимости, имеющих наименования "сгоревшие" или "разрушенные" здания. Большинство этих объектов было продано, в дальнейшем перестроено или заново построено. Также следует иметь в виду, что количество зарегистрированных таких объектов существенно меньше количества сгоревших и проданных домов в Московской области. Из этого следует, что существенно большая часть зданий и сооружений строится заново без прекращения записи о праве собственности и регистрации права на вновь построенный объект недвижимости. Необходимо отметить, что в связи с отказом законодателя от технической инвентаризации зданий при совершении сделок с недвижимостью количество фактически совершенных сделок с такими объектами будет только возрастать, поскольку сам факт разрушения объекта не может быть выявлен в процессе проведения государственной регистрации права.

Следует, однако, признать, что основной причиной сделок с такими фикциями является отсутствие или недооформленность в соответствии с установленными правилами права собственности на земельный участок у собственника разрушенного здания. Прекращение права собственности на разрушенное здание при его гибели часто фактически прекращало права на земельный участок либо существенно их ограничивало. Также формированию такой практики способствовало наличие существенных затруднений при оформлении разрешений на строительство при восстановлении разрушенного здания или при его реконструкции. В значительной степени эти факторы в последнее время преодолены. Предоставление во всех таких случаях земельных участков в собственность граждан, существенное упрощение, в ряде случаев - отмена необходимости получения разрешений на строительство для большей части объектов недвижимости устранили саму потребность в таких сделках, которые сегодня можно рассматривать только как дань сложившейся практике, которая должна быть приведена в соответствие с действующими гражданско-правовыми нормами. В этих случаях предметом таких сделок будет продажа земельного участка с определенными свойствами, что фактически и имеет место быть.

Исходя из изложенного, следует установить, что при гибели здания или сооружения должна быть сделана запись о прекращении права собственности на эти здания или сооружения. Эта запись отражает уже существующий факт, поэтому не является регистрацией в смысле ст. 130 как акта, устанавливающего определенные юридические последствия для собственника этого имущества, а является записью технического характера. За такие записи не должна взиматься государственная пошлина, а произведена она может быть на основании заявления как собственника, так и иных уполномоченных органов, правда, в последнем случае, по-видимому, с предъявлением доказательств, свидетельствующих о гибели вещи. Мало того, учитывая отмеченный выше принцип и презумпцию достоверности данных Реестра прав, необходимость стремиться к максимальному повышению достоверности данных Реестра прав, можно предположить, что уполномоченные органы, располагающие сведениями о гибели недвижимой вещи, должны иметь не только право обращаться с заявлениями о прекращении записи о праве в отношении погибшего объекта недвижимости, но и на них должна быть возложена соответствующая обязанность.

Несколько иная ситуация возникает в случае реконструкции объекта недвижимости. В отличие от случая гибели недвижимой вещи при ее разрушении, при реконструкции физически сама недвижимая вещь, как правило, сохраняется, при этом ее характеристики подвергаются изменению. При этом изменения могут носить как существенный, так и несущественный характер. Они могут быть связаны или не связаны с изменениями внешнего вида. Они могут касаться, например, только замены перекрытий или сантехнического оборудования или, наоборот, достройки одноэтажного дома до величины трехэтажного особняка.

Существенное изменение характеристик объекта недвижимости, связанное с изменением назначения такого объекта, характера его использования, по-видимому, следует рассматривать как гибель вещи, приводящую к прекращению ранее зарегистрированного права собственности на такой объект недвижимости. Иные изменения характеристик зданий или сооружений, соответственно, не могут расцениваться как гибель вещи с прекращением ранее зарегистрированных прав. При этом должны быть определены критерии отнесения тех или иных изменений к существенным или, наоборот, несущественным, что является непростой задачей. В качестве одного из вариантов формирования таких критериев можно предложить следующий: возможность в процессе изменения осуществлять использование здания или сооружения по назначению. Если такое использование возможно, то изменения следует считать изменениями, не приводящими к гибели вещи и, соответственно, не приводящими к прекращению ранее зарегистрированных прав. В этом случае, например, перестройка здания с частичным разрушением его капитальных конструкций будет рассматриваться как его гибель, а пристройка к нему дополнительных элементов, пусть и существенно увеличивающая его площадь, гибелью считаться не будет. В целом можно еще раз отметить, что формирование критериев гибели недвижимой вещи для целей отражения сведений о гибели вещи в Реестре прав является весьма непростой задачей, и трудно рассчитывать, что в рамках настоящего исследования автором могут быть предложены формулировки соответствующих норм.

Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании документов, подтверждающих наличие оснований для признания права собственности (правоустанавливающих документов), и документов, описывающих объект недвижимости. Документы, описывающие объект недвижимости, позволяют идентифицировать объект, отделить его от всех иных объектов недвижимости. В соответствии с действующим сегодня законодательством подробное описание объекта недвижимости содержится не в Реестре прав, а в других государственных реестрах - земельном кадастре, документах технического учета зданий и сооружений, иных реестрах, при этом органы и организации, уполномоченные на ведение этих реестров, и отвечают за достоверность сведений об объекте <1>.

--------------------------------

<1> Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На эти реестры в процессе государственной регистрации прав делаются соответствующие ссылки. Если в процессе описания объект недвижимости был идентифицирован неправильно, то при его регистрации эта ошибка выявлена быть не может, т.е. право собственности на этот объект будет зарегистрировано за иным лицом, не являющимся его собственником <1>.

--------------------------------

<1> Здесь уместно привести следующий пример. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним идентификация земельного участка осуществляется по его кадастровому номеру. При отсутствии иных объектов недвижимости на этом земельном участке его собственник получит представление о месте расположения земельного участка только при постановке на местности межевых знаков. Привязка земельного участка к иным имеющимся на местности ориентирам отсутствует. Это приводит к тому, что одному и тому же земельному участку могут быть присвоены разные кадастровые номера. В процессе государственной регистрации прав в этом случае на один и тот же земельный участок будут зарегистрированы права различных лиц.

Идентификация объекта недвижимости осуществляется посредством определения его месторасположения и описания его свойств и характеристик. С описанием свойств и характеристик, как правило, никаких проблем не возникает, поскольку для идентификации они не нужны. Месторасположение объектов недвижимости осуществляется посредством привязки его границ к координатной сети или к иным известным ориентирам (например, для квартир в здании осуществляется их привязка к границам самого здания, т.е. определяется место расположения квартиры в здании). В случае, когда осуществляется координатная привязка объектов недвижимости, сведения о месторасположении объекта по отношению к другим объектам недвижимости в большинстве случаев на государственную регистрацию не поступают. В любом случае органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, лишены возможности проверить факт отсутствия противоречий между представленными на регистрацию документами о месторасположении земельного участка и сведениями о месторасположении ранее зарегистрированных объектов недвижимости, поскольку они не отражают сведения о месторасположении объектов недвижимости на карте. Это приводит к тому, что допускается возможность неверной регистрации, при этом формально сами органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, ответственности в этом случае за неверную регистрацию, как было отмечено выше, не несут.

Можно сделать вывод, что такой подход к формированию Реестра и регистрации в целом противоречит принципу достоверности регистрации и Реестра прав, который, как неоднократно отмечалось выше, является основополагающим принципом государственной регистрации и формируемой системы ответственности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за ее результаты. Кроме того, он противоречит установленной Законом обязательности правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию документов, являющейся исключительной функцией органов, осуществляющих государственную регистрацию прав (п. 1 ст. 13) <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 1 ст. 13 Закона государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Это может быть устранено только возложением соответствующей обязанности на органы по государственной регистрации прав по проверке месторасположения границ земельного участка, отсутствием противоречий, в том числе в части месторасположения, с ранее зарегистрированными правами. Фактически это означает объединение Реестра прав и земельного кадастра, иных кадастров недвижимости в рамках системы государственной регистрации прав, что было отмечено в Концепции <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 86 - 90.

Государственная регистрация права собственности начинается с обращения на государственную регистрацию, осуществляемого правоприобретателем, а в случае регистрации перехода права собственности - сторонами договора и заканчивается изданием акта органа государственной власти о государственной регистрации права собственности. Необходимость обращения на государственную регистрацию прав сторонами прямо установлена Законом (ст. ст. 13 и 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Можно предположить, что обращение на государственную регистрацию с целью прекращения права собственности, при регистрации перехода права собственности, имеет то же значение, что и передача недвижимости, для сделок с имуществом, не подлежащим государственной регистрации. При этом обращением на государственную регистрацию собственником недвижимости завершается исполнение им взятых на себя в рамках договора обязательств. Передачу же недвижимости можно расценивать в этом случае как действие не юридическое, а фактическое. (Похожую позицию занимает В.В. Чубаров.) <1>. Близкое значение имеет передача недвижимости в немецком праве <2>. Здесь необходимо отметить, что известная позиция, что передачей недвижимости собственник исчерпал свое право собственности, и соответствующая практика ВАС РФ складывались до формирования системы государственной регистрации прав в Российской Федерации <3>.

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Отв. ред. О.М. Садиков. 5-е изд. М., 2006. С. 162 - 163.

<2> Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 11, 17, 18.

<3> Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8.

Если передачу недвижимости расценивать именно в таком смысле, как фактическое действие, то становится очевидным, что отношения между сторонами до государственной регистрации перехода права собственности регулируются в рамках обязательственных отношений. По мнению К.И. Скловского, такая позиция приобретателя недвижимости почти совпадает с положением арендатора <1>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 234.

Передав недвижимое имущество приобретателю, при этом не предприняв никаких действий по прекращению своего права собственности посредством государственной регистрации перехода права, правоотчуждатель сохраняет за собой все правомочия собственника, в том числе и правомочие по распоряжению. В практике не оспаривается, что в этот период у собственника имущество может быть принудительно изъято в порядке исполнительного производства или банкротства. Споры же существуют только в отношении добровольного распоряжения недвижимостью. По-видимому, если передаче не придается юридического значения, свидетельствующего о прекращении правомочий собственника, то она и не может приводить к возникновению ограничений по распоряжению имуществом собственником.

Иная ситуация возникает в случае, когда стороны уже обратились на государственную регистрацию перехода права собственности. По мере развития системы государственной регистрации становилось все более очевидным значение обращения на государственную регистрацию перехода права собственности, при отсутствии которого никаких юридически значимых действий не осуществляется (таких, как правовая экспертиза документов, регистрация, приостановление и отказ в регистрации, внесение отдельных, особых отметок регистратора) <1>.

--------------------------------

<1> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 1.

Подача заявления является одним из обязательств, которые берут на себя стороны, часто оговаривая это отдельно. Это также соответствует и фактическому положению дел: если ранее правоотчуждатель устранялся от совершения каких-либо действий с принадлежащей ему недвижимостью после нотариального удостоверения договора и передачи его (договора) приобретателю, то сейчас - после подачи заявления на государственную регистрацию прав. Таким образом, можно утверждать, что права продавца распоряжаться принадлежащим ему имуществом должны прекращаться подачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности <1>. В этой связи норма Закона о государственной регистрации прав и сложившееся ее такое правоприменение, что допускается возможность отказа от государственной регистрации перехода права собственности по инициативе продавца в одностороннем порядке <2> после подачи заявления на государственную регистрацию права, вызывает определенное недоумение.

--------------------------------

<1> Здесь необходимо отметить обоснованность исключения из ст. 16 Закона о государственной регистрации прав допустимости представления заявления на государственную регистрацию прав одной из сторон нотариально удостоверенного договора, поскольку, как было отмечено, в соответствии с действующим сегодня Гражданским кодексом РФ само по себе нотариальное удостоверение никакой возможности требовать регистрации права собственности не дает.

<2> Пункт 4 ст. 20 Закона.

Необходимо отметить, что в отличие от ряда правопорядков приобретатель недвижимого имущества в соответствии с действующими нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав никакими правами, кроме требования в соответствии со ст. 551 ГК РФ в судебном порядке регистрации перехода права собственности, не наделен. Даже подача такого иска не дает ему оснований для регистрации права требования в отношении объекта недвижимого имущества, которое формально может вноситься только при наличии спора о праве. Вопрос о введении в законодательство такой возможности для приобретателя и придания этой записи определенного правового значения может быть отдельно рассмотрен. Это лишний раз подчеркивает отсутствие ограничений на распоряжение недвижимым имуществом до момента подачи документов на государственную регистрацию.

Но тогда подлежит разрешению вопрос о правах правоотчуждателя недвижимости и правоприобретателя после подачи документов на государственную регистрацию права собственности до момента такой регистрации, которая сегодня может длиться от одного до четырех месяцев. Необходимо утверждать, что правоотчуждатель сегодня в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой хотя и фактически утратил правомочия по распоряжению недвижимостью, остается ее собственником, соответственно, такое имущество в этот период может быть объектом взыскания со стороны кредиторов, наследования, некоторых иных юридически значимых действий. Тем не менее возможность существования такого права собственности, при котором имеется только возможность принудительного изъятия и отсутствует возможность добровольного распоряжения имуществом, остается достаточно спорной.

Здесь необходимо обратить внимание на следующее. Первоначальной редакцией Закона о государственной регистрации прав вопрос о моменте государственной регистрации права и тем самым вопрос о моменте возникновения права собственности решен не был. В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав "датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав".

При разработке подзаконных актов и формировании правоприменительной практики можно было определить момент государственной регистрации как момент подачи заявления или как дату фактического принятия акта о государственной регистрации. В частности, по германскому праву моментом государственной регистрации считается момент обращения на государственную регистрацию. Однако в соответствии с Правилами <1> момент государственной регистрации был определен как момент фактического принятия акта органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, и внесения соответствующей записи в Реестр, к чему было больше формальных оснований. В дальнейшем такая трактовка указанной нормы Закона о государственной регистрации прав только закреплялась посредством принятия многочисленных подзаконных актов, регулирующих вопросы ведения Реестра прав, и судебной практики. Это решение, однако, является как минимум достаточно спорным. В период течения срока рассмотрения документов органами по государственной регистрации прав правоспособность лиц, приобретающих право собственности, может быть прекращена в связи с их ликвидацией или смертью. При этом по общему правилу органы по государственной регистрации прав об этих фактах не осведомлены, запрашивать на момент внесения записи о наличии правоприобретателя или правоотчуждателя как лиц, которые могут приобретать гражданские права, не могут. Это приводит к регистрации права собственности в отношении лиц, которые эти права не могут приобретать, т.е. к совершению незаконных действий, избавиться от которых в рамках предложенной модели регистрации не представляется возможным <2>.

--------------------------------

<1> Пункт 15 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

<2> С позицией, высказанной М.Г. Пискуновой в статье "Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации" (Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. N 1) о том, что такие записи должны погашаться по инициативе органов государственной регистрации прав во внесудебном порядке, согласиться нельзя, поскольку это бы означало внесудебное и принудительное прекращение права собственности. Практика государственной регистрации прав это также не подтверждает.

В этот же период, как отмечалось выше, на имущество может быть при определенных условиях обращено взыскание, принято решение о банкротстве, приняты иные акты, препятствующие регистрации перехода права собственности. Необходимо также отметить, что момент государственной регистрации определяется как момент внесения фактической записи в Реестр, осуществляемой государственным регистратором прав. Этот момент определяется регистратором, в известном смысле, произвольным образом; он вправе в пределах предусмотренных процессуальных сроков осуществлять правовую экспертизу документов. Иными словами, в отношении одних и тех же объектов (квартир в жилом доме, земельных участков, принадлежащих одному собственнику, одновременно поданных на регистрацию) в течение срока регистрации органы, осуществляющие государственную регистрацию, могут утверждать о совершении регистрации и переходе права собственности либо, наоборот, о ее несовершении. В целом это приводит к дестабилизации рынка. По-видимому, следует признать, что более обоснованным и не требующим выстраивания специальных юридических конструкций было бы определить момент государственной регистрации права как момент представления документов сторонами на государственную регистрацию, который бы и определял момент прекращения права собственности у правоотчуждателя и его возникновения у правоприобретателя. Тогда вопрос о правах на недвижимое имущество после подачи документов на государственную регистрацию просто не может возникнуть, как и возможность распоряжения таким имуществом, в том числе принудительного, в период государственной регистрации прав.

В заключение необходимо отметить, что система государственной регистрации прав в Российской Федерации нуждается в совершенствовании. Необходимость совершенствования системы государственной регистрации прав обусловлена необходимостью большего укрепления прав на недвижимость по мере развития рынка недвижимости, роста стоимости объектов недвижимости, находящихся в обороте, все большей интеграцией российского рынка недвижимости в международные рынки.

Как было отмечено выше, совершенствование самой системы государственной регистрации прав невозможно без изменения ряда гражданско-правовых норм о недвижимом имуществе, возникновении и прекращении права собственности на него. В этой связи можно предположить, что введение специального регулирования оборота недвижимого имущества, прочной связи здания и сооружения и прав на земельный участок под этим зданием должно способствовать появлению специальных норм, отличных от правил, установленных для имущества, признаваемого движимым.