1. Вещные права на недвижимое имущество.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав отличаются объемом этой власти, т.е. набором конкретных полномочий правообладателя.

Согласно Гражданскому Кодексу к вещным правам относятся:

• Право собственности (ст. 209 ГК);

• Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК);

• Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК);

• Сервитуты (ст. 274, 277 ГК);

• Право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК);

• Право оперативного управления (ст. 296 ГК).

Все вещные права, за исключением права собственности, являются производными от права собственности, т.е. правами на чужие вещи. Если право собственности на имущество переходит другому лицу, прекращение иных вещных прав на это имущество необязательно. Следует отметить, что в в рыночный оборот вовлекаются не только права собственности, но и другие вещные права. При этом стоимость объекта недвижимости будет зависеть от объема юридической власти правообладателя, т.е. от вида вещного права.

2. Право собственности на недвижимое имущество.

Право собственности является главным, основным вещным правом в рыночной экономике. Согласно этому праву собственник имеет право владения, пользования, распоряжения своим имуществом; он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам или передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения, оставаясь при этом собственником своего имущества.

Субъектами права собственности могут быть:

• Государство в лице федеральных и региональных органов власти;

• Органы местного самоуправления;

• Частные лица – юридические и физические лица.

Право всех собственников равным образом защищается государством. Вместе с тем, закон определяет виды имущества, которые могут находится только в государственной или муниципальной собственности и устанавливает некоторые особенности права собственности юридических лиц.

Государственное имущество может быть:

• закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

• составлять казну государства;

• быть передано в собственность частных лиц ( Закон РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» от 21.06.97 №123 – ФЗ и ст. 217 ГК РФ).

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя по договору (купли – продажи, мены, дарения, наследования и т.д.) с момента его передачи (при подписании акта сдачи – приемки) и государственной регистрации.

Прекращение права собственности происходит при:

• отчуждении собственником своего имущества другим лицам;

• отказе от права собственности;

• гибели имущества;

• некоторых других случаях, предусмотренных законом.

Принудительное отчуждение собственности невозможно иначе, чем по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором. Основаниями для принудительного отчуждения имущества от собственника являются:

• Обращение о взыскании по обязательствам;

• Отчуждение в связи с изъятием участка;

• Реквизиция и конфискация;

• Выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей и т.д. (гл. 15 ГК РФ).

Помимо индивидуальной частной собственности на недвижимое имущество закон выделяет общую собственность, которая может существовать в двух формах: общей совместной и общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Владельцы совместной собственности сообща владеют и пользуются совместным имуществом, опираясь на соглашение всех участников. Раздел их имущества или выделение доли одного из них может быть определено только после определения доли каждого, при этом размеры долей должны быть одинаковыми. Совместная собственность может быть трансформирована в общую долевую только по решению всех ее участников или по решению суда.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, при этом каждый из них обладает правом собственности на свою долю. Участник долевой собственности имеет право на выделение своей доли в натуре, а если это невозможно – требовать компенсации от своих участников (ст. 247). При продаже доли преимущественное право покупки имеют остальные участники долевой собственности (по ценовым и другим условиям, на которых она продается). Продающий член общей долевой собственности должен уведомить своих партнеров письменным уведомлением обо всех аспектах предстоящей сделки. Если в течение месяца (по движимому имуществу – в течение 10 дней), они не воспользовались этим правом, продавец вправе продать свою долю другому лицу. Однако в течение 3 месяцев участники общей долевой собственности могут опротестовать факт продажи, если считают, что их права были нарушены (ст. 250 ГК РФ).

3 Право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Субъектами права хозяйственного ведения могут выступать государственные или муниципальные унитарные предприятия, которые могут владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, переданным им в хозяйственное ведение. Однако эти предприятия не могут продавать его, сдавать в аренду или залог, вносить в уставный фонд других предприятий или распоряжаться им иным способом без согласия собственника (ст.294,295 ГК РФ).

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопрос создания предприятия, определяя предмет и цели деятельности, реорганизации и ликвидации; осуществляет контроль за использованием имущества; имеет право на получение части прибыли от использования своего имущества.

Субъектами права оперативного управления выступают казенные предприятия, которые могут владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, переданным им на праве оперативного управления. Собственник может изъять все имущество или его часть.

Собственник имущества может определять порядок распределения доходов казенного предприятия, при этом казенное предприятие может распоряжаться этим имуществом только с согласия собственника.

Учреждение не может распоряжаться имуществом, переданным ему на праве оперативного управления. Однако, если по учредительным документам учреждение имеет право получать доход от своей деятельности, то этот доход или имущество, приобретаемое за счет этого дохода, поступает в собственность учреждения и учитывается на отдельном балансе.(ст. 296-298 ГК РФ).

Право хозяйственного ведения или оперативного управления возникает у предприятия и учреждения с момента передачи ему имущества и сохраняется за ним при переходе права собственности на это предприятие или учреждение (ст.300 ГК РФ).