4.4. Земельные отношения и рента

Земельные отношения включают в себя отношения собствен­ности на землю и отношения, возникающие в ходе ее оборота и в процессе взимания, распределения и использования платы на землю.

В Российской Федерации происходит значительный земель­ный оборот. В 2003 г. по сравнению с 1997 г. число сделок возрос­ло с 4 до 4,4 млн, а площадь земли в обороте увеличилась с 23,5 до 67,7 млн га, средний размер участка в обороте во всех формах сде­лок увеличился с 1,3 до 15,4 га.

Из всех форм земельного оборота наибольшее распространение получила аренда. На аренду приходится 85 % сделок с землей. Число зарегистрированных договоров увеличилось за анализируе­мые годы с 3,6 до 3,7 млн, а площадь, передаваемая в аренду, воз­росла с 23,4 до 67,4 млн га. Арендодателями в сельской местности являются местные органы власти, сельскохозяйственные предпри­ятия и граждане.

Доля сделок граждан и их объединений по аренде земли дос­тигает 90 % от общего их числа, сельскохозяйственных пред­приятий — 3 %. Однако размер арендуемой площади больше у сельскохозяйственных предприятий. Им передано в аренду 81 % земель, гражданам и их объединениям — 14,2%. Осталь­ную долю занимают предприятия несельскохозяйственной спе­циализации.

В отличие от аренды земли, которая получила широкое разви­тие в Российской Федерации, купля-продажа земельных участков распространена в меньшей степени, но с каждым годом число та-

48

4 - 6567

49

ких сделок растет. В 2003 г. количество сделок по купле-продаже земли между гражданами и юридическими лицами составило 324тыс., или по сравнению с 1997 г. их число увеличилось на 21,8 %. Также возросло количество продаж государственных и му­ниципальных земель — с 20,9 до 97,0тыс., или в 4,6 раза.

В 2003 г. было продано земельных участков площадью 137,0 тыс. га. Около 70 % сделок и проданной площади относится к ведению личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства.

Следующим сегментом земельного оборота являются даре­ние, передача по наследству, залог земельных участков. В 2002 г. было зарегистрировано по России 200 тыс. таких сделок на пло­щади 183,0 тыс. га, на передачу по наследству участков при­шлось 80,5%, на дарение —15%, на залог земельных участ­ков — всего 4,5 %.

Землевладение и землепользование в Российской Федерации является платным. Цель введения платы за землю — стимулирова­ние рационального землепользования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономи­ческих условий хозяйствования на землях разного качества.

Плата за землю взимается в трех формах: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Ежегодным земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов.

Ставки земельного налога в 2003 г., например, по Тамбовской области за 1 га земли в год составили: по сельскохозяйственным угодьям — 28,98 руб., в том числе пашне и многолетним насажде­ниям—33,05, сенокосам — 8,93, пастбищам — 4,97 руб.; землям промышленности, транспорта и землям вне населенных пунк­тов — 4665,6, землям в сельских населенных пунктах — 2592,0 руб. По оценкам налоговых органов через земельный налог в России изымается 10—25 % дифференциальной ренты первого вида (по качеству и местоположению земли).

В настоящее время земельный налог пока не играет роли эф­фективного регулятора земельных отношений, так как составляет всего около 5 % от общей суммы налогов сельскохозяйственных товаропроизводителе й.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Раз­мер арендной платы устанавливается договором. Величина аренд­ной платы в значительной степени зависит от целевого исполь­зования земельных участков и их местоположения. Сельскохо­зяйственные предприятия платят в среднем за земли от 60 до 150руб/га. Уровень арендной платы за землю в Краснодарском крае несколько выше, чем в других регионах Российской Федера­ции. В сложившихся экономических условиях арендная плата мо­жет выражаться не только в денежных единицах, но и в натураль­ных. Так, на некоторых сельскохозяйственных предприятиях Там­бовской области арендная плата составляет 15 % стоимости про­дукции, выращенной на арендуемых землях.

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономи­ческого регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственно­сти на землю, передаче по наследству, дарении и получении бан­ковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливает Правительство РФ. В постановлении Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» отмечено, что нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федера­ции для земель различного целевого назначения по оценочным зонам и административным районам. Органы местного самоуп­равления (администрации) могут повышать или понижать норма­тивную цену земли, но не более чем на 25 %. Нормативная цена земли не должна быть более 75 % рыночной цены. Во многих субъектах Российской Федерации нормативная цена земли опре­делена в размере 200-кратной величины ставки земельного налога.

Рыночная цена земли формируется в процессе купли-продажи, т.е. на рынке под влиянием спроса и предложения. Владелец зе­мельного участка расстается с ним лишь в том случае, если по­лученная от продажи земли сумма денег, будучи помещенной в банк, принесет в виде процента доход не меньше, чем получае­мая им с этого участка рента.

Рыночная цена земли — это капитализированная годовая зе­мельная рента, которая рассчитывается по формуле

Ц = --100, п

где Ц — цена земельного участка, руб.; Р —величина земельной ренты, руб.; п — размер ссудного процента.

Материальной субстанцией цены земли, земельного налога, арендной платы служит земельная рента, которая представляет со­бой доход. Земельная рента является экономической формой реа­лизации земельной собственности в сельском хозяйстве. Весь зе­мельный доход делится на две части: прибыль предпринимателя (арендатора) и рента (доход земельного собственника).

Образуются две формы земельной ренты: абсолютная и диффе­ренциальная. В свою очередь, дифференциальная рента существу­ет в двух видах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

Дифференциальная рента I возникла вследствие различий зе­мельных участков по плодородию и местоположению по отноше­нию к рынкам сбыта. Удовлетворение спроса на сельскохозяй­ственную продукцию осуществляется не только за счет возделыва­

ния лучших земель, но и худших участков земли по плодородию и местонахождению. Рыночная цена на сельскохозяйственную продукцию устанавливается на таком уровне, который обеспечи­вает рентабельное производство и на худших землях. Следова­тельно, дифференциальная рента образуется в результате превы­шения рыночной цены над более низкими индивидуальными из­держками на участках с лучшими и средними условиями производства.

Объем валовой и товарной продукции сельского хозяйства или растениеводства в расчете на единицу земельной площади

Дифференциальная рента II возникает при последовательных вложениях затрат в один и тот же участок земли в процессе интен­сификации производства. Мероприятия по интенсификации сель­скохозяйственного производства увеличивают земельный доход. В начале дополнительный доход от интенсификации получает арендатор. Но по истечении арендного договора собственники по­вышают арендную плату в соответствии с возросшей доходностью земли. Этот вид дохода называют дифференциальной рентой II. Ее можно получить и на худших по плодородию участках земли, если использовать передовые технологии производства.

Дифференциальная рента I в основном изымается у землеполь­зователей в форме земельного налога и используется в интересах всего общества, и лишь только небольшая часть ее остается в рас­поряжении землепользователей для стимулирования производ­ства. Дифференциальная рента II почти полностью остается землепользователю, за исключением той ее части, которая идет на повышение плодородия почвы (эта часть ренты обществом изымается).

Абсолютную ренту получают земельные собственники в форме арендной платы. При этом арендная плата взимается земельным собственником с любого, даже самого худшего участка земли.