6. Риски на рынке недвижимости.

Риск-возможность отклонения реальных результатов в той или иной операции в отрицательную сторону по сравнению с планируемым при их начале.

Виды рисков по их природе:

1.Юридические. (Возможность утраты права собственности; Невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении контракта; Возможность появления претензий 3х лиц; Невыявленые обремления объектов. )

2.Технологические и градостроительные(Неправильный выбор места организации проекта; Несоответствие проекта окружающей застройке; Ошибки в конструктивных решениях; Неверный выбор материалов.)

3.Административные (Изменение налогового режима; Появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти; Введение ограничений функционального использования зданий.)

4.Экономический и организационно - экономический. (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики, - ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор не соответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.)

Все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту, либо при превышении ких запланированных сроков.

Классификация финансовых рисков:

1.Риски вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе. Изменение процентных ставок по кредиту. Введение ограничений на колебание валютного курса. Изменение типов инфляции по сравнению с прогнозируемыми. Изменение доходности альтернативных инвестиций.

2.Риски обусловленные тем или иным вариантом избранным для финансирования деятельности и уровней проработки финансовых решений.

3.Риски возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту.

Весьма существенным является различие в составе рисков доминирующих на первичном и вторичном рынках:

Для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, а для вторичного юридические риски. Различие в характере риска характерны и для разных типов сделок.

Полностью исключить риски невозможно, но возможно существенно снизить степень риска.

Схема управления рисками:

1.Выявление риска возможных при проведении той или иной операции с недвижимостью.

2.Качественный и количественный анализ рисков. Качественный анализ – определение причин рисков и факторов, способных увеличить вероятность их наступления, зон риска, возможных размеров потерь.

3.Определение возможностей снижения риска и затрат необходимых для его предотвращения.(принять риск, разделить риск, переложить риск)

4.Осуществление мероприятий позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь.

5.Контроль за проведением необходимых мероприятий и внесение изменений в их содержание и механизмы их реализации.

Существуют 3 степени риска:

1.Допустимый ( прибыль равна затратам)

2.Критический (прибыль меньше затрат)

3.Катострофический ( прибыль равна 0, затраты равны имуществу)

7. Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие Первичный рынок недвижимости - совокупность сделок совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания.

Вторичный рынок недвижимости – сделки совершаемые уже с созданными объектами находящимися или находившимися какое- то время в эксплуатации.

Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает насколько рентабельным является новое строительство при существенном уровне затрат.

Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит необходимой прибыли при создании объектов аналогичным по качеству уже существующим, то очевидно что новое строительство таких объектов не будет осуществляться. При этом цены вторичного рынка могут значительно изменяться при определенных условиях.

Снижение цен на вторичном рынке жилья при прочих равных условиях является фактором, который ведет к обесцениванию вложенных в новое строительство средств, так как цены на первичном рынке не смогут не отреагировать на дополнительный приток спроса на вторичном рынке. В свою очередь это может привести к потери части инвестированных средств для прямых инвесторов, невозвратом кредита кредитным инвестором, падению спроса на подрядные работы.

Вторичный рынок недвижимости в свою очередь испытывает на себе влияние первичного рынка, если растут затраты на строительство, то очевидно ,что это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь при прочих равных условиях ведет к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке.

Рост строительных издержек ведет к сдвигу кривой предложения ( Кривая S₁ перейдет в положение S₂ ).Соответственно этому вырастет цена на новые объекты. В связи с этим кривая спроса на аналогичные объекты вторичного рынка сдвинется вправо( D₁ перейдет в D₂) и вырастут цены на этом сегменте рынка.