58. Особенности ипотечного кредитования в странах с развивающейся экономикой

Для определения наиболее эффективного пути развития ипотечного кредитования в России следует проанализировать опыт ипотечного кредитования не только в развитых странах, но и в странах с переходной экономикой, где экономическая ситуация схожа с российской. Опыт и проблемы развития ипотечного кредитования в странах с развивающейся рыночной экономикой начнем рассматривать со стран Латинской Америки.

Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и ряде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Всемирный банк для создания Фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму $500 млн. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка (гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков).

Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы в валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги. Банки-участники эмитируют номинированные к курсу валюты США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются:

незначительные частные инвестиции в жилищный сектор;

незначительные суммы кредита (лишь в некоторых странах сумма кредита превышает 30% стоимости квартиры);

концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего;

ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и документального подтверждения доходов.

Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика, Тринидад и Тобаго). Многие участники рынка в этих странах помнят провал многих сберегательных и кредитных институтов в США, которые делали заимствования на краткосрочной основе, но выдавали долгосрочные ссуды. О потенциальной возможности успешного развития ипотечного кредитования в этих странах говорят следующие предпосылки:

большой спрос на ипотечные кредиты в условиях неудовлетворенного спроса на жилье;

успешное развитие первичного ипотечного рынка в некоторых странах;

развитие рынка капитала вследствие проведенных реформ;

потенциальная привлекательность ипотечных бумаг для иностранных инвесторов.

В азиатских странах с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки, кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные общества жилищного финансирования. Особую роль в стране играет созданный в 1988 г. Национальный жилищный банк (НЖБ). Основная цель банка — создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка — это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. НЖБ активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе создавая новые финансовые компании и рефинансируя их кредиты. Вторую важную функцию — регулирования и контроля — НЖБ выполняет путем установления и контроля за соблюдением стандартов ипотечного кредитования.

Коммерческие банки аккумулируют большую часть сбережений, но, как правило, не занимаются жилищным кредитованием. Компании жилищного финансирования — небанковские структуры. В Индии насчитывается 354 такие компании, 29 из которых предоставляют 95% всех жилищных кредитов, выдаваемых в стране. Эти компании имеют право рефинансировать эти кредиты в Национальном жилищном банке. НЖБ осуществляет определенный надзор за этими компаниями и уста-навливает правила регулирования их деятельности. Например, компании не могут принимать депозиты сроком менее 12 месяцев и более 84 месяцев. Кроме того, они должны иметь приемлемый рейтинг и чистые активы в размере не менее 2,5 млн. рупий, а также соблюдать норматив привлечения депозитов к собственному капиталу.

Помимо компаний жилищного финансирования к специализированным кредиторам относятся различные кооперативные общества, финансирование в которых основывается на принципах взаимопомощи.

Большую роль при реализации механизма трансформации сбережений в ипотечные кредиты в Индии играют Индийская корпорация страхования жизни и Индийская корпорация общего страхования, аккумулирующие средства через продажу страховых полисов и поставляющие кредитные ресурсы на ипотечный рынок.

С начала развития ипотечного рынка в Индии благодаря активности правительства формирование ипотечной системы осуществлялось при мощной поддержки из-за рубежа. Так, Правительственное агентство развития США (USAID) с 1981 по 1988 г. выделило $125 млн. Корпорации финансирования жилищного развития для предоставления кредитов семьям с небольшим доходом. Финансирование поступало и по другим линиям.

Основные проблемы, возникающие при развитии ипотечного кредитования в отдельных странах с переходной экономикой, которые решаются с учетом специфики каждой страны:

низкая платежеспособность населения и высокая доля недекларируемых доходов;

отсутствие долгосрочных и недорогих ресурсов на местном рынке капиталов;

неэффективные судебные процедуры обращения взыскания и реализации имущества, заложенного по договору ипотеки;

низкая мотивация банков развивать ипотечное кредитование вследствие больших трудозатрат;

недостаточно развитая инфраструктура рынка: отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков, риелторов и т. д.;

недостаточное развитие фондового рынка;

высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций.

Говоря в целом об опыте ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).