45. Метод дисконтирования.

Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки .

Применяется метод ДДП, когда:

•      предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих ;

•      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

•      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

•      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

46. Рынок природных ресурсов. Дифференциальная рента 1 и 2 типа, чистая рента.

Наряду трудом и капиталом к числу факторов производства относится и земля. Это все используемые в производственном процессе природные ресурсы.

Природные ресурсы – совокупность природных условий, которые могут быть использованы в процессе создания товаров, услуг и духовных ценностей. Все природные ресурсы делятся на:

• Возобновляемые ( ресурсы, которые по мере их расходования воспроизводятся под действием природных процессов или сознательной деятельности человека.

• Невозобновляемые (ресурсы, которые после их исчерпания восстановить невозможно)

К невозобновляемым относят нефть, газ, желез.руды и др. Их особенность заключается в том, что они в случае необходимости могут быть законсервированы, т.е. представляют собой имущество, капитал страны. Собственник ресурсов на основе метода дисконтирования сравнивает что ему выгодно: продать эти ресурсы по существенной цене или законсервировать и реализовать в будущем по более высокой цене. Второй особенностью невозобновляемых ресурсов является то, что они в большом объеме реализуются на мировых рынках, поэтому их цена напрямую зависит от конъюктуры, складывающейся на этих рынках.

К возобновляемым ресурсам относят энергию солнца, воды, ветра, леса, но самым значимым является плодородие земли. Отличительной особенностью земли как фактора производства является дифференциация земельных угодий по качеству, увлажненности, химическому составу, плодородию, размещению и др. Вторая особенность заключается в том, что в отличие от капитала, который имеет самовозрастающую стоимость, фактор земля неизменен и его предложение ограничено.

Рента – доход, который приносит земля собственнику.

Дифференционная рента 1 типа – образуется на землях, лучших по качеству. В этом случае владелец земли получает доход, источником которого является природа.

Дифференционная рента 2 типа – образуется на землях худших по качеству. Эти земли требуют удобрения, полива и др. В этом случае владелец также получит доход, но источником будет сам человек, а именно его физические и материальные вложения.

Чистая рента – налог, которым землевладелец облагает все общество, пользуясь тем, что земля как фактор производства немобильна. Ни один, даже худший участок земли не будет отдан его собственникам бесплатно. Т.О, чистая рента обеспечивает бережное отношение к уникальному ресурсу – земле.