5.3. Изменение и расторжение договора

По общему правилу изменение или дополнение уже заключенного договора возможно по соглашению сторон или по суду, который удовлетворяет иск при наличии одновременно четырех обстоятельств:

• убеждения сторон в момент заключения договора, что такого изменения условий не будет;

• невиновности заинтересованной стороны в тЪм, что не преодолены причины, вызвавшие изменение обстоятельств;

• без внесения изменений баланс имущественных интересов собственников нарушен, как если бы были нарушены условия договора другой стороной;

• если из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, изменение существенных положений договора возможно в исключительных случаях, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны предвидели это, они не заключили бы такой договор (ст. 450-453 ГК РФ).

Изменение договора в связи с изменением обстоятельств судом допускается также, когда расторжение его противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые при исполнении договора на измененных условиях.

Соглашение об изменении, дополнении или расторжении договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.

В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации договора необходимо указать:

• причины изменения договора;

• какие условия подлежат изменению или дополнению;

• новую редакцию измененных условий;

• порядок урегулирования возникающих споров;

• прекращение действия прежних условий договора с момента соглашения об их изменениях.

Вопросы для самоконтроля по теме:

1. Перечислите принципы договорных отношений на рынке недвижимости

2. Какие виды неустойки предусмотрены в случае не исполнения договора на рынке недвижимости.

3. Опишите систему договоров по сделкам с недвижимым имуществом.

4. Перечислите принципы исполнения обязательств по договору на рынке недвижимости.

Тесты по теме

1. Передачу права пользования удостоверяют договоры:

• аренды и субаренды

• совместной деятельности;

• сервитута;

• купли-продажи

2. Передачу права собственности удостоверяют договоры:

• купли-продажи;

• обмена и мены;

• приватизации;

• дарения и ренты:

• сервитута.

Тема 6. Основные операции с недвижимостью

6.1. Приватизация и деприватизация

Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая и ведомственный.

Передаче в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, полученных до 1.03.2005 г. в соответствии с законодательством подлежат до 1.01.2007 г.:

• жилые помещения муниципального и государственного жилищных фондов (включая ведомственный фонд), в том числе отдельные квартиры, жилые помещения в квартирах коммунального заселения, занимаемые на условиях социального найма, а также находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом их приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность до 1 марта 2005 г.

• муниципальные жилые помещения в домах ЖК (ЖСК), а также в домах, переданных в управление товариществам собственников жилья;

• служебные жилые помещения, если граждане проживают в служебном помещении данной организации не менее 10 лет и отработали в организации, которой принадлежит занимаемая ими служебная площадь, не менее 10 лет. При этом при необходимости сохранения жилого помещения в числе служебных собственники жилищного фонда или управомоченные ими лица обязаны в течение года предоставить гражданам по договору

социального найма другое жилое помещение взамен занимаемого с правом последующей приватизации предоставленного жилого помещения;

• квартиры (комнаты) в домах, включенных в перечень домов (квартир) — памятников истории и архитектуры, с обязательным оформлением охранного обязательства.