Договор аренды.

Понятия и основные признаки договора аренды.

Договор аренды(имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Характеристика договора: двухсторонний, конценсуальный, возмездный.

Существенными условиями договора выступает: условия о предмете (объекте аренды) ст. 607, в отдельных случаях условия о размере арендной платы ст.654.

Сторонами выступает арендатор и арендодатель. Арендодателем, по общему правилу выступает собственник имущества, а в случаях указанных в законе случаи лицо, которому имущество принадлежит на ограниченном вещном праве (ст.608).

К объектам аренды относится любое движимое и недвижимое имущество, за исключением имущества изъятого из оборота. В аренду передаются предметы, предназначенные для использования в производственной и иной деловой сфере, а также вещи необходимые для удовлетворения личных потребностей.

Согласно ст. 607 передаваемые предметы должны быть непотребляемые, индивидуально-определёнными.

Определённые ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов.

Объект в договоре должен иметь точно наименование, место нахождения, а также иные характеристики позволяющие его определить.

Правовой режим плодов продукции доходов определён ст. 606.

Объект должен передаваться в аренду со всеми принадлежностями, а также с необходимо документацией.

Сроки договора аренды.

Договор может быть заключен на определённый срок и без его указания. П. 2 ст. 610

Если договор заключен на неопределённый срок, то сторона, которая желает расторгнуть договор должна предупредить другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества и за один месяц при аренде движимого.

Поскольку отношения аренды могут носить стабильный характер и по окончанию срока договора могут возобновится, ст. 621 ГКРФ предусматривает преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок. Для этого необходимо выполнение следующих условий:

- данным правом наделяется арендатор, который надлежащим способом исполнял свои обязанности по ранее заключённому договору.

- готовность арендатора заключить договор на условиях равнопредлагаемых другим.

- арендатор должен письменно уведомить об этом арендодателя в срок указанном в договоре.

Договор аренды может быть заключён в письменной, либо в устной форме, для отдельных видов договора предусматривается только письменная форма, а также государственная регистрация.

При передачи в аренду недвижимого имущества договор подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок более одного года. Ст. 651.

Права и обязанности сторон по договору аренды.

Арендодатель обязан:

• Предоставить имущество в срок предусмотренном договором с прилагающимися к нему документами, в случае нарушения данной обязанности, арендатор в праве требовать досрочного расторжения договора. Если в объекте аренды будут обнаружены недостатки затрудняющие его использования, арендатор вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещение собственных расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами.

Арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения которой указана в договоре. Размер арендной платы может быть изменён по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

• Пользоваться взятым в наём имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определенны то, согласно его назначению. Ст. 615

Арендатор вправе:

• потребовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшаются условия пользования имущества, либо его качества. Ст.614.

• выполнить улучшение арендованного имущества, неотделимые улучшения после расторжения договора, будут поступать в собственность арендодателя, если они были произведены с его согласия, а арендатор получает за это компенсацию.

Расторжение договора аренды.

Расторжение по инициативе арендатора, возможно по статье ст. 619:

• не передача документации и принадлежности основной вещи

• не выполнение арендодателем капитального ремонта, если иное не предусмотрено договором

• передача арендодателем имущества, обремененного правами третьих лиц.

Расторжение по инициативе арендодателя:

• использование имущества не по назначению

• значительное ухудшение качества имущества

• невыполнение арендатором принятых на себя обязательств по капитальному ремонту

• не внесение арендной платы более двух раз подряд

Договор проката.

Правовое регулирование основано на статье 626 – 631 ГКРФ.

По данному договору, арендодатель осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности обязуется:

• предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование

Заключается только в письменной форме и носит публичный характер. В качестве арендодателя могут быть только коммерческие организации для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью.

Закон «О защите прав потребителя» предусматривает дополнительные меры обеспечение безопасности для жизни и здоровье граждан, их имущества, а также окружающей среды при обычных условиях пользования предоставляемыми им вещами.

Преимущества арендатора:

• возможность компенсации морального вреда

• право потребовать неустойку(1%) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязательств

• возмещение вреда причинённого в следствии конструктивных недостатков арендуемой вещи

• подача иска по месту жительства арендатора

• освобождение от уплаты госпошлины.

Поскольку арендодатель является специализированной организацией, на него возлагается широкий круг обязанностей по обслуживанию потребителей:

• должен в присутствии арендатора проверить исправность имущества, а также ознакомить его с правилами эксплуатации имущества, либо выдать письменные инструкции (ст.628)

• обязан провести капитальный и текущий ремонт (ст.631)

• в течении десяти дней после получения от арендатора соответствующего заявления устранить недостатки на месте, либо произвести замену предоставленной в пользование вещи, другой аналогичной.

Арендная плата должна осуществляться в виде платежей в твёрдой сумме. При досрочном возврате имущества, арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы за период, который был оплачен, но в течение, которого арендатор имущества не пользовался. Указанное правило действует, если отказ от договора заявлен не менее, чем за десять дней. Задолженность по арендной плате может быть взыскана в бесспорном порядке, на основе исполнительной надписи нотариуса.

Закон ограничивает право арендатора по распоряжению имуществом, в том числе запрещено сдавать его в субаренду, уступать право требования по данному договору, передавать в безвозмездное пользование.

Максимальный срок договора проката до одного года, арендатор не обладает преимущественным правом на возобновления срока.