3. Иски о защите вещных прав от

неправомерных действий публичной властиСамостоятельную группу гражданско-правовых способов защиты вещных прав, прежде всего права собственности, составляют иски к публичной власти, т.е. требования, предъявляемые к государственным органам (или органам местного самоуправления). Наличие у таких органов властных полномочий исключает возможность предъявления к ним традиционных вещно-правовых или обязательственно-правовых исков в тех случаях, когда они действуют не в качестве равноправных участников имущественного оборота (ср. п. 1 ст. 124 ГК). При этом публичная власть может нарушать или ущемлять вещные права частных лиц как неправомерными, так и правомерными действиями, что также требует особых способов защиты.

Для защиты от неправомерных действий публичной власти, нарушающих вещные права частных лиц, используется два вида исков.Во-первых, закон допускает требование о полном возмещении убытков, причиненных частным лицам в результате незаконных действий (или бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или их должностных лиц, в том числе путем издания как нормативного, так и ненормативного акта, не соответствующего закону или иному правовому акту (ст. 16 ГК) <1>. Если такие действия или акты нарушают вещные права, данный общий способ защиты гражданских прав можно рассматривать и как способ защиты права собственности или ограниченных вещных прав.Такие иски предъявляются, например, к налоговым и таможенным органам в случаях необоснованного обращения взыскания на имущество частных владельцев. Разумеется, сами налоговые или таможенные отношения являются публично-правовыми, но требования (иски) в защиту имущественных прав, нарушенных деятельностью в сфере публичного управления, - гражданско-правовые. Поэтому на них распространяют действие общие нормы гражданского права, например об объеме возмещаемых убытков (ст. 15 ГК). Необоснованное вмешательство публичной власти в имущественную сферу во многих случаях ведет к нарушению именно вещных прав, а потому требует особых способов защиты. Не случайно правила об исках к публичной власти впервые появились в законах о собственности.

Во-вторых, с аналогичной целью может использоваться требование о признании недействительным ненормативного акта государственного или муниципального органа, не соответствующего закону или иным правовым актам (ст. 13 ГК) <1> и нарушающего вещное право или незаконно ограничивающего возможности его осуществления. Таковыми, например, были требования государственных и муниципальных предприятий и учреждений к комитетам по управлению имуществом о признании недействительными их актов об изъятии отдельных объектов недвижимости (зданий, строений и т.п.), находящихся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ср. п. 2 ст. 295 и п. 2 ст. 296 ГК).К числу исков по защите вещных прав частных лиц от неправомерных действий публичной власти может быть отнесен также иск об освобождении имущества от ареста, когда он предъявляется к государству (в лице финансового органа) в связи с предстоящей конфискацией имущества осужденного (обвиняемого, подозреваемого) по приговору суда. Требование об освобождении имущества из-под ареста (об исключении имущества из описи) является иском, используемым для защиты права собственности и в некоторых других случаях.Арест имущества, т.е. его опись и запрет им распоряжаться (а в необходимых случаях - изъятие имущества у владельца и передача его на хранение), допускается процессуальным законом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения (в том числе еще на стадии предъявления иска) или приговора о конфискации имущества (п. 1 ст. 140 Гражданского процессуального кодекса; п. 1 ст. 91 Арбитражного процессуального кодекса; п. 1 ст. 111 и ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса).Иногда в опись ошибочно включаются вещи, принадлежащие другим лицам, что и становится основанием для требования об их исключении из такой описи (освобождении от ареста). Во многих случаях речь идет о требовании супруга об исключении из описи имущества, составляющего его долю в общем супружеском имуществе, или лично ему принадлежащих вещей.Собственник, имущество которого ошибочно включено в опись, вправе предъявить требование об освобождении этого имущества от ареста к должнику, у которого описано имущество, и одновременно - к кредиторам (взыскателям), в интересах которых наложен арест на имущество <1>. Если имущество арестовано в связи с его предполагаемой конфискацией, ответчиками по иску становятся осужденный (подозреваемый, обвиняемый) и государство в лице финансового органа.

Объектом данного требования всегда является спорное имущество в натуре, т.е. индивидуально-определенные вещи, что сближает этот иск с вещно-правовыми требованиями. Поэтому иногда его необоснованно отождествляют с виндикационным или негаторным иском <1>. Между тем в действительности он сводится к требованию о признании права собственности истца на незаконно включенное в опись и арестованное имущество. Не исключено предъявление такого иска и в защиту имущественных интересов субъектов прав хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения и некоторых других ограниченных вещных прав. Поэтому его следует рассматривать в качестве разновидности иска о признании права (ст. 12 ГК) - самостоятельного способа защиты гражданских, в том числе вещных прав.Кроме того, согласно п. 1 ст. 91 АПК, п. 7 ст. 115 и ст. 116 УПК арест в обеспечение соответствующих требований может быть также наложен на находящиеся на банковском счете безналичные денежные средства или на ценные бумаги, включая бездокументарные. В этом случае требование (иск) о снятии ареста также имеет объектом конкретное имущество (имущественное право), хотя и не являющееся индивидуально-определенной вещью, а его содержание составляет именно требование о признании данного обязательственного права истца на соответствующее имущество.Правомерные действия публичной власти, влекущие ущемление интересов частных собственников или субъектов иных вещных прав, также требуют установления специальных мер защиты последних. Так, прекращение права собственности на имущество частных лиц возможно в связи с его национализацией в соответствии с федеральным законом (абз. 3 п. 2 ст. 235 ГК), что само по себе является правомерным действием. В этой ситуации собственник обязан подчиниться закону и не вправе требовать возврата своего имущества, но может требовать полной компенсации - взыскания убытков, включающих и не полученные им доходы, и стоимость утраченного им имущества (ст. 306 ГК) <1>. Это право, однако, принадлежит только собственнику, но не субъекту иного (ограниченного) вещного права. Такое же право предоставляется собственнику земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд по решению органов исполнительной власти (ср. ст. ст. 279 - 282 ГК; п. 2 ст. 55 и ст. 57 ЗК). Аналогичная ситуация может сложиться и в случае реквизиции имущества в общественных (публичных) интересах (ст. 242 ГК), и в некоторых других ситуациях принудительного изъятия вещи у собственника <2>.

4. Проблема "конкуренции исков" при защите вещных правВ конкретных ситуациях нарушения прав собственника или субъекта иного вещного права возникает вопрос о том, к какой из возможных разновидностей гражданско-правовой защиты вправе прибегнуть потерпевшее от правонарушения лицо. Этот вопрос главным образом касается различий в основаниях и условиях применения вещно-правовых и обязательственных способов такой защиты. Ведь наше гражданское законодательство не предоставляет возможности выбора вида иска и тем самым не допускает так называемой конкуренции исков, свойственной англо-американскому, а не континентальному европейскому правопорядку <1>Поэтому при наличии договорных или иных обязательственных отношений между нарушителем и потерпевшим последним и должны предъявляться специальные, обязательственные, а не вещно-правовые требования в защиту своих прав <1> именно потому, что между участниками спора существуют относительные, а не абсолютные правоотношения. Так, при возврате кредита, обеспеченного залогом вещи, основанием требования залогодателя о передаче ему предмета залога является надлежащее исполнение им кредитного обязательства (ст. 352 ГК), а не нарушение залогодержателем его права собственности на данную вещьВещно-правовые иски не могут быть использованы потерпевшим и при отсутствии индивидуально-определенной вещи как предмета спора (например, в случае утраты или недостачи конкретного груза по вине его перевозчика), ибо вещные отношения по поводу данной вещи в этом случае прекращаются.Если же имущественные права участников обязательства нарушены третьими лицами, не участвующими в обязательстве (например, таким лицом похищена или незаконно изъята вещь, являвшаяся предметом договора аренды или хранения), то иск об их защите (в данном случае - об истребовании конкретной вещи) будет носить вещный характер.Поэтому в тех случаях, когда ограниченные вещные права возникают по договору с собственником вещи (например, при установлении сервитута или прав залогодержателя), они защищаются их субъектами в отношении всех других лиц с помощью вещно-правовых (абсолютных), а не обязательственных исков, ибо сами эти права носят абсолютный, а не относительный характер. Собственник же вещи в такой ситуации связан с субъектом ограниченного вещного права обязательствами, возникшими из договора, и потому во взаимоотношениях с последним не может прибегать к вещно-правовым способам защиты своих интересов.Для защиты своих имущественных интересов собственник или субъект иного вещного права может также использовать требование о признании недействительной сделки по отчуждению принадлежавшей ему вещи (если речь идет об оспоримой сделке) либо о применении последствий недействительности сделки (если речь идет о совершении ничтожной сделки). В обоих случаях общим последствием совершения недействительной сделки станет реституция, заключающаяся, в частности, в возврате конкретной вещи (предмета сделки) первоначальному владельцу (п. 2 ст. 167 ГК). Очевидно, что если дело касается сделки, совершенной самим собственником, то его отношения с контрагентом носят договорный (обязательственный) характер, что предопределяет и возможные способы защиты его прав. Но если контрагент собственника по недействительной сделке произвел затем отчуждение полученной от собственника вещи третьему лицу, то в отношениях с таким новым приобретателем бывший собственник может использовать только вещно-правовые способы защиты, ибо они не состояли в договорных (обязательственных) отношениях друг с другом.

Однако в ряде случаев бывшие собственники, получив отказ в удовлетворении своих вещно-правовых требований о возврате им имущества, находящегося у новых владельцев, которые приобрели его в результате сделок, оспаривают сами эти сделки, ссылаясь на недействительность первой из цепочки таких сделок (заключенной с их участием в качестве отчуждателей спорной вещи). Ведь поскольку первая из общей цепочки сделка признана недействительной, лишаются законных оснований и все остальные сделки по отчуждению данной вещи, что также влечет их недействительность и последовательное применение реституции, а ее конечным результатом должно стать возвращение вещи первоначальному владельцу. Такое последствие по своему содержанию аналогично последствиям виндикации - вещно-правового иска об истребовании вещи, предусмотренного ст. 302 ГК.В связи с этим в правоприменительной практике возник вопрос о соотношении виндикации и реституции как способов защиты имущественных прав, прежде всего нарушенного права собственности. Развернувшийся по этому поводу спор был разрешен Конституционным Судом РФ, который вполне обоснованно указал, что в рассмотренной выше ситуации происходит недопустимое смешение различных способов защиты прав собственника: он заявляет обязательственное по сути требование (о реституции вещи) на основании признания недействительной сделки или сделок, совершенных без его участия третьими лицами, тогда как в этих целях ему предоставлен виндикационный (вещно-правовой) иск <1>.Таким образом, требования (иски) о реституции и о виндикации конкретной вещи имеют не только различную (обязательственную и вещно-правовую) юридическую природу, но и различный субъектный состав (стороны сделки в первом случае и собственник с незаконным владельцем - во втором), различный предмет доказывания (недействительность сделки или наличие вещного права) и даже различные предметы (реституция, в отличие от виндикации, допускает денежную компенсацию) и давностные сроки (ср. ст. 181 и ст. 196 ГК). Все это является прямым следствием различия в правовом режиме вещных и обязательственных прав.Наконец, необходимо отметить и различия в самой вещно-правовой защите прав на движимые и недвижимые вещи. Ведь имущественные права в отношении недвижимости возникают, изменяются и прекращаются только в момент их государственной регистрации, т.е. внесения соответствующей правоустанавливающей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость. Следовательно, спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект всегда сводится к спору о правильности указанной записи, т.е. должен разрешаться путем заявления иска о признании права, а не о виндикации или реституции недвижимости. Поэтому в отношении объектов недвижимости проблема конкуренции исков утрачивает практическое значение.

§ 2. Вещно-правовые иски1. Понятие и условия виндикационного искаЭтот иск представляет собой один из наиболее распространенных способов защиты вещных прав. Он был известен еще римскому частному праву, где считался главным иском для защиты права собственности. Его название происходит от лат. vim dicere - "объявляю о применении силы" (т.е. истребую вещь принудительно). Виндикационный иск установлен на случай незаконного выбытия (утраты) вещи из фактического владения собственника и заключается в принудительном истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения.Виндикационный иск - иск не владеющего вещью собственника к незаконно владеющему ею несобственнику.Субъектом права на виндикацию является собственник или иной титульный, т.е. законный владелец, например субъект права хозяйственного ведения. Предъявляя данный иск, он должен доказать свое право на истребуемое имущество, т.е. его юридический титул. Такое доказывание облегчается в случаях, когда речь идет о недвижимом имуществе, права на которое подлежат государственной регистрации <1>.<1> Строго говоря, утрата владения им и возможна поэтому не иначе, как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи, но тогда спор владельца и собственника сведется к спору об обоснованности такой записи, т.е. к спору о признании права (ст. 12 ГК), а не к требованию о возврате вещи. Лишиться владения в смысле фактического, физического обладания вещью можно лишь применительно к движимому имуществу либо к объектам "недвижимости в силу закона" (например, морским и воздушным судам), которые действительно возможно истребовать из чужого незаконного владения. При незаконном же лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (или в свой жилой дом и т.д.) защита его интересов обеспечивается с помощью негаторного, а не виндикационного иска.Субъектом обязанности (ответчиком по иску) здесь является незаконный владелец, фактически обладающий вещью на момент предъявления требования. Если к этому моменту вещи у ответчика не окажется, то виндикационный иск не будет удовлетворен, ибо исчез сам предмет виндикации <1>. Можно, однако, предъявить к такому лицу иск о возмещении причиненных им собственнику убытков (ст. 15 и ст. 1064 ГКОбъектом виндикации во всех без исключения случаях является индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре. Поэтому невозможно удовлетворить иск об истребовании вещей, определенных родовыми признаками, например партии однородных товаров, поскольку они могут просто смешаться с другими однородными объектами, принадлежащими тому же владельцу. Иногда заявляются иски об истребовании из чужого незаконного владения определенного количества бездокументарных ценных бумаг, например акций, которые не только могут перемешаться с имеющимися у владельца другими аналогичными акциями, но и вообще являются не вещами, а правами, защищаемыми с помощью обязательственных исков о взыскании убытков либо исков о признании таких прав. В обоих этих случаях речь идет о таких видах имущества, которые не могут быть объектом вещных прав, а потому и лишены вещно-правовой защиты.Не могут быть удовлетворены и виндикационные требования в отношении индивидуально-определенных вещей, не сохранившихся в натуре (например, в случае, когда спорное строение капитально перестроено, а не просто отремонтировано фактическим владельцем и по сути стало новой недвижимой вещью). Ведь содержание виндикационного иска - требование возврата конкретной вещи, а не ее замены другой вещью или вещами того же рода и качества.

2. Ограничения виндикации у добросовестного владельца вещиПри наличии названных условий собственник вправе истребовать свою вещь, обнаруженную им у непосредственного нарушителя. Но дело осложняется в тех практически наиболее значимых случаях, когда выбывшая из владения собственника вещь впоследствии обнаруживается у иного владельца, который сам приобрел ее у третьих лиц. Например, в период расторжения брака между супругами бывший муж без согласия жены продал через комиссионный магазин автомобиль, являвшийся объектом их совместной собственности. Предъявленное бывшей женой требование о возврате автомобиля новый владелец, понесший к тому же расходы по его ремонту, отклонил. Чьи интересы - собственника или приобретателя - заслуживают здесь предпочтения?При ответе на этот вопрос следует иметь в виду, что истребование имущества собственником во всех без исключения случаях могло бы серьезно осложнить гражданский оборот, ибо тогда любой приобретатель оказался бы под угрозой лишения полученного имущества и потому нуждался бы в дополнительных гарантиях. Вместе с тем не могут быть оставлены без гражданско-правовой защиты и законные интересы собственника, нередко заключающиеся в получении конкретного имущества, а не в денежной компенсации за него.Поэтому закон традиционно различает два вида незаконного (беститульного, т.е. фактического) владения чужой вещью, порождающих различные гражданско-правовые последствия. При добросовестном владении фактический владелец вещи не знает и не должен знать о незаконности своего владения (а по сути, чаще всего о том, что передавший ему вещь отчуждатель был не управомочен на ее отчуждение). Такое возможно, например, при приобретении вещи в комиссионном магазине или на аукционной распродаже, когда продавец умышленно или по незнанию скрыл от покупателя отсутствие требуемых правомочий. При этом в силу п. 3 ст. 10 ГК действует презумпция добросовестности приобретателя. При недобросовестном владении фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество (например, похититель или приобретатель вещи "с рук" по заведомо низкой цене), причем "к знанию приравнивается незнание по грубой небрежности" <1>.Понятно, что у недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником во всех случаях без каких бы то ни было ограничений. У добросовестного приобретателя, напротив, невозможно истребовать деньги и предъявительские ценные бумаги (п. 3 ст. 302 ГК), во-первых, из-за практических сложностей теоретически возможного доказывания их индивидуальной определенности, во-вторых, по причине возможности получения однородной по характеру (денежной) компенсации от непосредственного причинителя имущественного вреда.От добросовестного приобретателя имущество можно истребовать в двух случаях. Во-первых, если такое имущество было им получено безвозмездно (по договору дарения, в порядке наследования и т.п.), поскольку такое изъятие не нанесет ему имущественных убытков, но будет способствовать восстановлению нарушенного права собственности (п. 2 ст. 302 ГК). Во-вторых, в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем имеет значение способ выбытия вещи у собственника.

Если имущество первоначально выбыло у собственника по его воле (например, отдано им в аренду, а затем незаконно продано арендатором третьему лицу), он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя. Ведь последний действовал субъективно безупречно в отличие от самого собственника, допустившего неосмотрительность в выборе контрагента. Собственник не лишается при этом возможности требовать возмещения убытков, причиненных ему таким недобросовестным партнером. В связи с этим, в частности, при разбирательстве в суде упомянутого выше спора о продаже автомобиля бывшим супругом без согласия другого супруга (сособственника) было учтено, что автомашина находилась в управлении одного из них с согласия другого и, следовательно, первоначально вышла из его владения по его воле <1>. В указанных случаях принято говорить об ограничении виндикации в отношении добросовестного приобретателя чужого имущества.Правила об ограничении виндикации вещи от добросовестного приобретателя исторически сложились в германском праве на основе выработанного еще в средние века принципа "Hand muss Hand wahren" ("рука должна поддерживать руку", а не противоречить ей). Иначе говоря, если собственник "одной рукой" передал свою вещь какому-либо лицу в пользование, на хранение и т.п., а этот владелец затем неправомерно произвел ее отчуждение третьему лицу, то последующий иск ("другой рукой") он может предъявлять не к приобретателю, а только к своему первоначальному контрагенту <1>. Очевидно, что такое правило способствовало защите интересов участников развивающегося имущественного оборота.Возможность истребования вещи у ее добросовестного возмездного приобретателя закон теперь распространяет также и на случаи, когда вещь выбыла не только от собственника, но и от лица, которому имущество было передано собственником во владение (например, от субъекта ограниченного вещного права или от арендатора) помимо его воли (но первоначально, следовательно, выбыло от самого собственника по его воле) (п. 1 ст. 302 ГК). Этим в большей мере защищаются интересы не только собственников, но и добросовестных субъектов права хозяйственного ведения и оперативного управления, а также арендаторов. Ведь они заинтересованы в использовании конкретного имущества, которое собственник при отсутствии указанного правила не смог бы сам истребовать от добросовестного возмездного приобретателя.Но если вещь выбыла из владения собственника помимо его воли (утеряна собственником или лицом, которому она была передана собственником во владение, например арендатором, хранителем или перевозчиком; похищена у того или другого; выбыла из их владения иным путем помимо их воли), она может быть истребована даже и у добросовестного приобретателя. Ведь здесь субъективно безупречно поведение как приобретателя, так и собственника. Но приобретатель является хотя и добросовестным, но все же незаконным владельцем, поэтому предпочтительны интересы собственника. В этой ситуации за добросовестным приобретателем сохраняется право на возмещение убытков, причиненных ему отчуждателем вещи.

3. Последствия виндикационного искаПри удовлетворении виндикационного иска, т.е. при истребовании собственником имущества из чужого незаконного владения, возникает вопрос о судьбе доходов, которые принесло или могло принести данное имущество, и о возмещении затрат на его содержание, ремонт или улучшение, произведенных фактическим владельцем. Ответ на него также зависит от того, было ли фактическое владение добросовестным или недобросовестным. В силу правил ст. 303 ГК собственник вправе потребовать от недобросовестного владельца возврата не только конкретного имущества, но и всех доходов, которые этот владелец извлек или должен был извлечь из имущества за все время своего владения им (либо их компенсации).На добросовестного владельца такая обязанность ложится лишь за время, когда он узнал или должен был узнать о незаконности своего владения. За добросовестным владельцем истребуемого имущества признается также право оставить за собой отделимые улучшения, которые он произвел в чужом имуществе. Он может также требовать от собственника возмещения затрат на произведенные им неотделимые от имущества улучшения, ибо в ином случае собственник по сути получал бы неосновательное обогащение.С другой стороны, как добросовестный, так и недобросовестный владелец вправе потребовать от собственника возмещения необходимых затрат на поддержание имущества за то время, с какого собственнику причитаются доходы от имущества. Ведь он получает вещь в надлежащем состоянии и с доходами (или их компенсацией), сэкономив на необходимых расходах. Ясно, что отсутствие такого правила вело бы к неосновательному обогащению собственника.При отказе в удовлетворении виндикационного иска возникает вопрос о юридической судьбе вещи, оставшейся у добросовестного приобретателя вследствие известных ограничений виндикации. Гражданский кодекс не содержит прямого ответа на этот вопрос, из чего можно сделать вывод о том, что спорная вещь как не имеющая формально признанного собственника должна считаться находящейся в фактическом добросовестном владении ее приобретателя, который может приобрести право собственности на нее по правилам о приобретательной давности (ст. 234 ГК).Однако при таком подходе вещь по сути выбывает из имущественного оборота на достаточно длительный срок, что не соответствует интересам ни ее приобретателя (владельца), ни третьих лиц. В литературе достаточно убедительно обосновывается мнение о том, что в данной ситуации в интересах гражданского оборота добросовестного приобретателя вещи следует считать ее собственником (такое правило уже имелось у нас ранее, в ст. 183 ГК РСФСР 1922 г.), хотя действующий ГК формально не закрепляет такого основания приобретения и прекращения права собственности, как отказ в удовлетворении виндикационного требования <1>.Вместе с тем этот классический подход нуждается в дополнительном обосновании применительно к недвижимости, споры о принадлежности которой, как уже отмечалось, по сути так или иначе должны сводиться к спору о признании права (т.е. обоснованности записи в государственном реестре). Судебно-арбитражная практика уже сейчас исходит из того, что при отказе в удовлетворении виндикационного иска в отношении вещи, право собственности на которую подлежит государственной регистрации, такое решение суда становится основанием для регистрации перехода права собственности на вещь к покупателю (т.е. к ее фактическому, добросовестному владельцу) <1>. Видимо, этот подход не касается случаев, когда судебный отказ в виндикации вещи связан с наличием неоспоренной прежним владельцем записи в государственном реестре, являющейся основанием признания владельца ее собственником.

4. Негаторный искДанный способ защиты права собственности тоже был известен еще римскому праву, о чем свидетельствует и его название ("actio negatoria" - буквально "отрицающий иск").

Негаторный иск - требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом (ст. 304 ГК).Такие препятствия могут, например, выражаться в возведении строений или сооружений, препятствующих доступу света в окна соседнего дома или создающих различные помехи в нормальном использовании соседнего земельного участка, в установке дополнительных запорных устройств, препятствующих использованию помещения, намеренном отключении в нем освещения и отопления, создании собственнику или иному законному владельцу вещи иных аналогичных помех в ее нормальном использовании.Субъектом негаторного иска является собственник или иной титульный владелец, сохраняющий вещь в своем владении, но испытывающий препятствия в ее использовании. Субъектом обязанности (ответчиком по иску) считается нарушитель прав собственника, действующий незаконно (обычно это касается правомочия пользования, а не владения или распоряжения, что очевидно, например, по отношению к объектам недвижимости). Если помехи созданы законными действиями, например разрешенной в установленном порядке прокладкой трубопровода возле дома, придется либо их претерпевать, либо оспаривать их законность, что невозможно с помощью негаторного иска.Объект требований по негаторному иску составляет устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска. Поэтому отношения по негаторному иску не подвержены действию исковой давности - требование можно предъявить в любой момент, пока сохраняется правонарушение. При устранении нарушителем противоправного состояния к нему может быть предъявлен лишь иск о возмещении причиненных этим убытков.

5. Вещно-правовая защита титульного владенияВиндикационный и негаторный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество - все законные (титульные) владельцы (ст. 305 ГК). К их числу относятся прежде всего субъекты прав хозяйственного ведения и оперативного управления, сервитуарии, залогодержатели, субъекты прав пожизненного наследуемого владения и иных ограниченных вещных прав. К ним также относятся субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом (арендаторы, хранители, перевозчики, доверительные управляющие и т.д.). Иначе говоря, субъекты ограниченных вещных прав, а также иные титульные владельцы имущества, по существу, получают такую же (абсолютную, вещно-правовую) защиту своих прав, как и собственники.При этом титульные (законные) владельцы, владеющие чужим имуществом в силу закона или договора, согласно закону могут защищать свое право владения имуществом даже против его собственника. Если такую защиту используют субъекты ограниченных вещных прав, ее вещно-правовой характер не вызывает сомнений. Что же касается договорных владельцев имущества, то их взаимоотношения с его собственниками носят обязательственно-правовой, а не вещный характер. В силу этого они смогут использовать здесь обязательственные, а не вещно-правовые способы защиты своих прав. Если, например, арендодатель-собственник в нарушение договора не передает арендатору в установленный срок арендованное помещение, арендатор вправе истребовать это помещение у собственника, но не по виндикационному, а по обязательственному иску (п. 3 ст. 611 и ст. 398 ГК).Защита договорного владения вещно-правовыми способами возможна в отношении третьих лиц, а не контрагентов по договору, например при создании арендатору помех в использовании арендованного им у собственника помещения владельцами (в том числе, арендаторами) других помещений, находящихся в этом же здании. В этом смысле можно говорить об абсолютной (вещно-правовой) защите не только права собственности и иных вещных прав, но и всякого законного (титульного), в том числе договорного владения.Вместе с тем владельческая защита, даже касаясь прав владения, приобретенных по договору, является институтом вещного, а не обязательственного права, а составляющие ее иски относятся к числу вещно-правовых <1>. При этом защищается право владения чужой вещью как абсолютное по своей юридической природе правомочие, входящее в состав как вещных, так и обязательственных прав. Поэтому объектом такой защиты могут стать только индивидуально-определенные вещи, но не обязательственные права (например, на банковский вклад или на бездокументарные ценные бумаги), а сама она носит абсолютный характер.

6. Вещное право В Проекте ГК РФ очень существенно перерабатываются положения Гражданского кодекса РФ о вещных правах. Их перечень значительно расширяется.Отдельного упоминания заслуживает специальное регулирование института владения (гл. 13 ГК РФ в редакции Проекта). В ст. 209 ГК РФ в редакции Проекта устанавливается, что владение - это фактическое господство лица над объектом. Владение принципиально отграничивается от права на объект владения: в Проекте ГК РФ указывается, что приобретение права владения на вещь не означает получения владения на нее. Оно может быть получено лишь посредством фактического господства над вещью, если иное не предусмотрено законом.Владение может приобретаться либо вручением (передачей), либо поступлением вещи во владение, либо иным образом (п. 1 ст. 212 ГК РФ в редакции Проекта). Владение также может быть получено в результате односторонних действий приобретателя владения, а также в результате действий судов или иных государственных органов.Согласно Проекту ГК РФ передача вещи во владение может быть обусловлена составлением соответствующего документа, к примеру, передаточного акта. Такая передача может подтверждаться и иными документами. Однако лицо, указанное в таком документе, является лишь предполагаемым владельцем, если не доказано иное. Различные передаточные документы в соответствии с положениями Проекта ГК РФ вводят лишь презумпцию владения.Факт приобретения или утраты владения может устанавливаться судом.Если же в отношении объекта владения существует несколько прав, предусматривающих владение, то владельцем будет считаться лицо, осуществляющее фактическое господство над вещью. Недопустимо одновременное владение нескольких лиц над одним объектом, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа отношений между ними. К примеру, участники общей собственности могут одновременно владеть общим имуществом.Лица, имеющие доступ к объекту в силу родственных или трудовых связей, не признаются его владельцами.Специально оговаривается, что владение не подлежит государственной регистрации.Объектами владения могут быть лишь вещи, имеющие материальный характер. В Проекте ГК РФ специально указывается, что владение допускается в отношении наличных денег и документарных ценных бумаг. Также и любые родовые вещи могут быть объектами владения, если они должным образом индивидуализированы. Однако по общему правилу владение будет возможно лишь в отношении индивидуально-определенных вещей.Отметим, что в Проекте ГК РФ допускается владение частью объекта недвижимости, если эта часть может быть должным образом определена и ограничена (п. 4 ст. 211 ГК РФ в редакции Проекта).Ограничения, которые устанавливаются на оборот вещей, не влияют на возможность владеть ими со стороны лиц, не имеющих соответствующих прав, если иное не предусмотрено законом.В Проекте ГК РФ определяются понятия законного и добросовестного владения. При этом законность и добросовестность владения предполагается, если не доказано иное.Владение признается законным, если оно осуществляется на основании:- права собственности или иного вещного права, включающего правомочие владения;- соглашения с собственником или обладателем иного вещного права, включающего правомочие владения.Добросовестным владельцем в соответствии со ст. 214 ГК РФ в редакции Проекта признается такой владелец, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает владение незаконно либо что основание законного владения отпало.Представляется, что положения о владении вводятся в Проект ГК РФ во многом для того, чтобы законодательно закрепить единый массив норм, регулирующих защиту владения. Такие нормы присутствуют в гл. 14 ГК РФ в редакции Проекта.Основной тезис названных норм заключается в том, что владение защищается путем возврата вещи лицу, чье владение было нарушено. Несмотря на то, что право на защиту имеет любой владелец, защищается сам факт владения, без рассмотрения вопроса о том, является ли такое владение законным (п. 2 ст. 215 ГК РФ в редакции Проекта).Более того, в некоторых случаях, предусмотренных законом, защитой могут пользоваться лица, не являющиеся владельцами. В Проекте ГК РФ устанавливается, что защита владения может осуществляться владельцем самостоятельно (самозащита) посредством обращения в уполномоченные государственные органы или органы местного самоуправления, а также в судебном порядке. Самозащита владения может осуществляться любым способом, соразмерным нарушению и не выходящим за пределы действий, необходимых для его пресечения.Требование о защите владения согласно Проекту ГК РФ будет удовлетворено судом, если установлено, что вещь выбыла из владения в результате хищения, самоуправства или иным путем помимо воли владельца. Таким образом, в отношении владельцев в Проекте ГК РФ закреплен некий аналог виндикационной защиты.Требование о защите владения может быть предъявлено лишь тем владельцем, который последним утратил владение. Оно должно быть направлено на лицо, фактически обладающее вещью.Также вводится и некий аналог негаторного иска. Владельцы согласно положениям Проекта ГК РФ будут вправе требовать защиты своего владения от посягательств лиц, которые могут привести к лишению владения или препятствуют осуществлению владения (п. 4 ст. 216 ГК РФ в редакции Проекта).Бремя доказывания при защите владения возлагается на обращающееся за защитой лицо. Оно должно доказать, что владело спорной вещью в течение одного года до нарушения, послужившего основанием к обращению за защитой (п. 1 ст. 217 ГК РФ в редакции Проекта). Сроки владения заявителя могут складываться со сроками владения предыдущих владельцев, если переход владения между ними осуществлялся по воле предшествующего обладателя вещи.В то же время законный и добросовестный владелец вправе требовать защиты своего владения независимо от срока обладания (владения) вещью.Срок исковой давности по требованию о защите владения составит один год (ст. 219 ГК РФ в редакции Проекта). Течение срока исковой давности по указанному требованию будет начинаться со дня утраты владения.Таким образом, можно сделать вывод, что весь комплекс норм, касающийся владения и его защиты, направлен на устранение правовой неопределенности в отношении различных объектов, не имеющих установленного правового статуса принадлежности (на праве собственности, ином вещном праве, праве аренды и т.д.) какому-либо лицу. Владельцы, получившие право эффективной защиты от притязаний на этот объект иных лиц, смогут владеть этой вещью на законных основаниях до появления лица с более сильным притязанием. Следовательно, такие владельцы смогут приобретать данную вещь по давности владения.Непосредственно в регулировании вещного права Проектом ГК РФ вводятся многочисленные новеллы.В первую очередь, в предлагаемой редакции Гражданского кодекса РФ дается определение вещного права. Под ним следует понимать предоставление лицу непосредственного господства над вещью совокупно с основаниями осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения вещью в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ. Следовательно, иными федеральными законами новые вещные права не могут устанавливаться.Также в Проекте ГК РФ даются некоторые отличительные признаки вещных прав. Среди них отмечены следующие:- вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью;- вещное право по общему правилу не имеет срока действия;- утрата владения вещью не прекращает вещного права на нее;- вещное право защищается от нарушения его любым лицом, то есть обладает абсолютным характером;- вещными являются права, прямо названные таковыми в Гражданском кодексе РФ.Следует обратить внимание на признак бессрочности действия вещных прав в связи с установлением ограничения срока действия ряда вещных прав в Проекте ГК РФ. Возникает вопрос: можно ли использовать данный признак для отграничения вещных прав от обязательственных и иных?В данном перечне также отсутствует признак независимости осуществления вещных прав, то есть возможности пользования ими без встречного предоставления третьим лицам. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на сервитут, который также вводится Проектом ГК РФ и предполагает пользование им на платных началах, что не свойственно вещным правам.Также отметим, что возникновение вещных прав может быть поставлено в зависимость от условий, которые должны определяться в договоре (п. 4 ст. 224 ГК РФ в редакции Проекта), что очень нетипично для вещных прав.К вещным правам отнесены право собственности и ограниченные вещные права, список которых значительно расширился по сравнению с действующим Гражданским кодексом РФ. К ограниченным вещным правам в Проекте ГК РФ отнесены:- право постоянного землевладения (гл. 20);- право застройки (гл. 20.1);- сервитут (гл. 20.2);- право личного пользовладения (гл. 20.3);- ипотека (гл. 20.4);- право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5);- право вещной выдачи (гл. 20.6);- право оперативного управления (гл. 20.7);- право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).Большая часть из указанных ограниченных вещных прав вводится в российское гражданское право впервые. Некоторые их ближайшие аналоги, к примеру, право вещной выдачи, можно обнаружить лишь в дореволюционном законодательстве. Право приобретения чужой недвижимой вещи является абсолютной новеллой.В Проекте ГК РФ указывается, что объектами вещных прав могут быть любые вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги. Родовые вещи могут быть объектами вещных прав лишь после их индивидуализации. Фактически же получается, что родовые вещи не могут быть объектами вещных прав, так как после их индивидуализации вещные права будут установлены по отношению к индивидуально-определенной общности родовых вещей (маркированный мешок зерна, конкретный кошелек с наличными деньгами и т.д.).Способы защиты вещных прав в Проекте ГК РФ не ограничены, но некоторые из них специально выделяются и описываются, например следующие:- истребование вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск);- устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск);- освобождение вещи или иного объекта вещного права из-под ареста (исключение из описи);- признание вещного права.Среди иных способов защиты вещных прав, не указанных прямо в Проекте ГК РФ, но признанных судебной практикой, можно выделить иск о признании права или обременения отсутствующим (см. п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").В отношении права собственности в Проекте ГК РФ предлагается установить, что собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие третьих лиц на эту вещь (ст. 233 ГК РФ в редакции Проекта). Тем самым подчеркивается абсолютный характер права собственности. Также в Проекте ГК РФ сохраняется положение о том, что собственник имеет правомочия владения, пользования и распоряжения.Важно отметить, что согласно Проекту ГК РФ право собственности может устанавливаться в порядке первоначального приобретения, то есть впервые или независимо от права предшествующего собственника (п. 1 ст. 240 ГК РФ в редакции Проекта). К примеру, в силу давности приобретения.Также право собственности может устанавливаться в производном порядке (от иного права собственности). К примеру, в силу различных сделок, влекущих переход права собственности на вещь.Важное дополнение вводится в правила о приобретательной давности. В Проекте ГК РФ устанавливается, что право собственности может быть приобретено в отношении вещи, выбывшей из владения собственника помимо его воли, если неуправомоченное лицо в течение 30 лет открыто и непрерывно осуществляет владение этой вещью (п. 1 ст. 242 ГК РФ в редакции Проекта).Отметим, что в Проекте ГК РФ не предусматривается существующая в настоящее время норма о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещи исчисляется с момента истечения срока исковой давности по требованиям, которые могли предъявить к владельцам управомоченные лица (п. 4 ст. 234 ГК РФ).В Проекте ГК РФ устанавливается детальное правовое регулирование такого явления, как самовольная постройка. Под ней в Проекте ГК РФ понимается здание или сооружение, возведенное на земельном участке, на который лицо, осуществившее постройку, не имеет права, допускающего строительство, либо возведенное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 244 ГК РФ в редакции Проекта). Из этого определения можно сделать вывод, что иные объекты недвижимости, как это предусмотрено в действующей редакции ст. 222 ГК РФ, не могут быть признаны самовольными постройками, если они были возведены при отсутствии соответствующих прав и разрешений. Правовой статус таких объектов в Проекте ГК РФ не определяется.Однако относительно самовольной постройки вводятся некоторые законодательные новеллы.Так, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений, может быть признано за этим лицом, если указанная самовольная постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Однако это правило действует лишь в отношении самовольно возведенных объектов, расположенных на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем.Также право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которое ее возвело на принадлежащем ему земельном участке, в силу отсутствия оснований для ее сноса.В Проекте ГК РФ устанавливается очень подробный перечень оснований прекращения права собственности. Помимо этого определяется закрытый перечень оснований принудительного изъятия вещей у собственника:1) обращение взыскания на вещь по обязательствам (ст. 264);2) отчуждение вещи, которая в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 265);3) выкуп бесхозяйственно содержащихся объектов культурного наследия (культурных ценностей), домашних животных (ст. ст. 266 и 267);4) реквизиция (ст. 268);5) конфискация (ст. 269);6) национализация (ст. 270);7) выдел доли из общего имущества (п. 4 ст. 280);8) выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 296);9) прекращение права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его целевым назначением (ст. 296.4);10) прекращение права собственности на земельный участок, используемый с нарушением законодательства (ст. 296.5);11) прекращение права собственности на бесхозяйственно содержащееся помещение (ст. 298.7);12) изъятие из оборота и уничтожение экземпляров материальных носителей, содержащих сведения, порочащие честь, достоинство или деловую репутацию гражданина (п. 2 ст. 152);13) изъятие из оборота и уничтожение экземпляров материальных носителей, содержащих изображение гражданина, полученное или используемое с нарушением закона (п. 2 ст. 152.1);14) изъятие из оборота и уничтожение экземпляров материальных носителей, содержащих информацию о частной жизни физического лица, полученную с нарушением закона (п. 4 ст. 152.2);15) изъятие из оборота и уничтожение контрафактных материальных носителей (п. 4 ст. 1252);16) изъятие из оборота и уничтожение оборудования, прочих устройств и материалов, используемых или предназначенных для нарушения исключительных прав (п. 5 ст. 1252).Среди многочисленных новелл, касающихся вещных прав, следует также выделить установление соседских прав, понимаемых как ограничение права собственности на земельный участок в пользу соседей (ст. ст. 293 и 294 ГК РФ в редакции Проекта).В Проекте ГК РФ указывается, что собственник земельного участка должен осуществлять свои правомочия с учетом интересов собственников (владельцев) соседних земельных участков. В настоящее время в Земельном кодексе РФ есть упоминание о том, что на использование земельного участка существенное воздействие может оказывать использование соседних земельных участков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).Соседями могут признаваться не только собственники (владельцы) прилегающих земельных участков, но и лица, чьи земельные участки испытывают влияние от использования земельного участка. Однако соседские права не защищаются абсолютно. Владельцы и собственники соседних земельных участков не могут требовать устранения препятствий в использовании своих земельных участков, если воздействие со стороны другого земельного участника не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая.В ст. 294 ГК РФ в редакции Проекта описывается содержание соседских прав и обязанностей. В частности, собственник земельного участка имеет право, если соглашением с соседом не предусмотрено иное, собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке, а также требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между их участками и т.п. Пояснительная записка рассматривает эти нормы как принципиально важные.Отдельная глава Проекта ГК РФ касается права собственности на здания и сооружения. Устанавливается, что это право возникает с момента государственной регистрации таких объектов недвижимости в ЕГРП, если иное не установлено законом. Отметим, что по общему правилу собственниками зданий и сооружений становятся собственники земельных участков, на которых эти объекты недвижимости возводятся. Данная норма закрепит в Гражданском кодексе РФ принцип "единой судьбы" земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем, который в настоящее время содержится в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФСледствием соблюдения этого принципа является законодательный запрет на отчуждение объекта недвижимости отдельно от земельного участка, на котором он возведен, если собственником этих объектов является одно и то же лицо. Это правило также находит свое отражение в Проекте ГК РФ (п. 3 ст. 297 ГК РФ в редакции Проекта). Если иное не установлено в законе, сделки, направленные на нарушение этой нормы, будут признаваться недействительными.Допускается передача во временное владение и пользование части здания или сооружения, если эта часть должным образом индивидуализируется (п. 2 ст. 297 ГК РФ в редакции Проекта)В Проекте ГК РФ также регулируются случаи, если собственниками земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости являются разные лица. Предлагается закрепить в Гражданском кодексе РФ право собственника здания, строения или сооружения, возведенного на чужом земельном участке, пользоваться этим участком в необходимых пределах. Такое право может быть обусловлено уплатой денежных средств собственнику земельного участка в соразмерных объемах, если иное не будет предусмотрено в законе.Отдельного внимания заслуживает правовое регулирование разрушенных (поврежденных) объектов недвижимости, которое в настоящее время специально не предусмотрено в Гражданском кодексе РФ. В Проекте ГК РФ указывается, что повреждение или гибель здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. В судебной практике встречалась позиция, что если собственник намерен восстановить объект недвижимости, то он вправе пользоваться земельным участком, на котором этот объект расположен, в течение периода, указанного в ст. 39 ЗК РФ, даже если у него нет права на такой участок (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07).Собственник разрушенного объекта недвижимости имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка (п. 5 ст. 297.1 ГК РФ в редакции Проекта). В настоящее же время такое согласие неизбежно требуется, когда объект недвижимости возведен на арендованном земельном участке, поскольку в силу п. 2 ст. 39 ЗК РФ условия сохранения прав на земельный участок для восстановления разрушенного объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка. Соответственно, отсутствие таких условий приводит к невозникновению у арендатора земельного участка права на восстановление принадлежащего ему недвижимого имущества (см., к примеру, Определение Верховного суда РФ от 28.02.2012 N 6-В11-7, Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 по делу N А41-23055/08, от 01.03.2005 по делу N 10АП-256/05-ГК).В то же время, как следует из Проекта ГК РФ, права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный участок могут прекратиться, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения или гибели.К аналогичным выводам в последнее время приходят суды: собственник утрачивает право восстанавливать разрушенный объект недвижимости, если в течение длительного времени он не предпринимал никаких мер по его восстановлению (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220). Исходя из содержания указанного судебного акта, под мерами по восстановлению следует понимать действия именно по физическому восстановлению объекта недвижимости, а не по подготовке такого восстановления (например, переговоры с собственником земельного участка).

7. Право застройки Проект ГК РФ предусматривает введение в российское гражданское законодательство развитой системы ограниченных вещных прав.Среди них целесообразно выделить право застройки, которое в случае принятия Проекта в качестве Федерального закона заменит собой широко распространенную аренду земельного участка в целях строительства.Обращаем внимание на то, что в силу абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ "с момента введения настоящего Федерального закона в действие заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается".Относительно права застройки целесообразно отметить следующее.

7.1. Установление нескольких прав застройки на одном земельном участке Абзац 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки.Целью в данном случае является правовое регулирование строительства на земельном участке большой площади, где могут быть возведены несколько объектов недвижимости. Однако в условиях действующего законодательства это может привести к ряду практических проблем.В первую очередь речь идет о наложении нескольких прав застройки.Для предотвращения реализации названного правового риска целесообразно надлежащим образом индивидуализировать будущий объект строительства и установить место его расположения на земельном участке.Условия о характеристиках возводимого здания и о его расположении следует определить максимально подробно, по аналогии с предметом по договору купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ). В отношении будущего недвижимого имущества подобной индивидуализации можно достичь, включив в договор об установлении права застройки (в качестве приложения, являющегося частью договора) копию соответствующей части проектной документации возводимого объекта, градостроительный план земельного участка.Реализация данной рекомендации поможет избежать признания незаключенным договора об установлении права застройки, а также возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости.

7.2. Существенные условия договора об установлении права застройки Статья 300.2 ГК РФ в редакции Проекта перечисляет существенные условия договора об установлении права застройки. К ним относятся условия:- о змельном участке;- о характеристиках возводимого здания или сооружения - для случаев, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо;- о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке;- о сроке права застройки;- о плате за право застройки.Первые три условия рекомендуется описать максимально подробно ввиду того, что согласно абз. 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. В такой ситуации неопределенность одного из существенных условий означает риск возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости, а также риск признания договора об установлении права застройки незаключенным.Относительно срока права застройки следует обратить внимание на то, что он не может быть менее 50 и более 100 лет. Если в договоре об установлении права застройки срок превышает максимально дозволенный, то он будет считаться установленным в 100 лет.Сложно ответить на вопрос, какие правовые последствия повлечет за собой установление в договоре срока менее 50 лет. Есть вероятность того, что данное условие будет признано несогласованным, и тогда возникает риск признания договора незаключенным. Но возможно и иное толкование: такой срок позволяет квалифицировать договор как договор аренды, заключенный на соответствующий срок по правилам п. 2 ст. 170 ГК РФ. Однако в этом случае договор может быть признан ничтожным как нарушающий запрет, содержащийся в абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ, согласно которому не допускается заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка.Необходимо обратить внимание на то, что ст. 300.4 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает только две формы платы за право застройки:1) твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно;2) предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях.Из этого можно заключить, что иные формы - например, оплата по определенной методике, утвержденной уполномоченным органом публичной власти, - в отношении права застройки не применяются.Однако такое установление противоречит ст. 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

7.3. Расторжение договора об установлении права застройки Пункт 3 ст. 300.6 ГК РФ главы 20.1 "Право застройки" в редакции Проекта ГК РФ содержит только одно основание расторжения договора об установлении права застройки - существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).Однако стоит отметить сложность применения указанного основания, поскольку для расторжения договора необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.При этом существующая на данный момент судебная практика исходит из недопустимости расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ в связи с финансовым кризисом, неблагоприятной экономической ситуацией и высоким уровнем инфляции. В частности, судами отмечается, что "сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию" (Определение ВАС РФ от 05.08.2011 N ВАС-9569/11. См. также: Определения ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10, от 27.04.2010 N 2912/10, Постановления ФАС Московского округа от 15.09.2010 N КГ-А40/10258-10, ФАС Уральского округа от 15.03.2011 N Ф09-697/11-С5, ФАС Центрального округа от 14.09.2011 по делу N А23-4027/10Г-16-244, от 23.12.2010 по делу N А14-2954/2010/79/6).Обращаем внимание, что в случае досрочного прекращения права застройки по требованию лица, имеющего такое право, собственник земельного участка может потребовать от лица, ранее располагавшего таким правом, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения за его счет (п. 3 ст. 300.6 ГК РФ в редакции Проекта).

7.4. Односторонний отказ от исполнения договора об установлении права застройки Положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие право застройки и договор об установлении этого права, не предусматривают, но и не запрещают сторонам данного договора предусмотреть основания одностороннего отказа от его исполнения.Такая возможность закреплена в ст. 450.1 ГК РФ в редакции Проекта.Фактически она отражает правовую позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой отказ от исполнения договора является односторонним действием, направленным на прекращение договорных отношений, а расторжение договора возможно по соглашению сторон или на основании решения суда. Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно упоминания об этом в соглашении сторон (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655).Указанное условие является невыгодным для застройщика, поскольку оно представляет собой дополнительное основание прекращения договора об установлении права застройки.

8. Сервитут Проектом ГК РФ существенно реформируется институт права ограниченного пользования объектом недвижимости - сервитут.Глава 20.2 ГК РФ в редакции Проекта содержит более детальное регулирование отношений, связанных с сервитутами, чем в действующем законодательстве (Гражданском и Земельном кодексах РФ).В частности, в этой главе указывается, что сервитут может быть установлен между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время в соответствии с п. 6 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью.Важно отметить, что в отличие от действующей редакции Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 274 ГК РФ), Проект ГК РФ содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых (п. 5 ст. 301 и § 2 гл. 20.2 ГК РФ в редакции Проекта).Согласно п. 5 ст. 301.1 ГК РФ в редакции Проекта в соглашении или судебном решении, предусматривающем установление сервитута, должны быть указаны следующие условия:- вид сервитута;- условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, периодичность);- размер платы за сервитут.Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.По общему правилу сервитуты должны быть возмездными. Безвозмездные возможны, однако Проект ГК РФ подчеркивает, что к ним не могут относиться сервитуты, которые установлены для осуществления предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 301.2 ГК РФ в редакции Проекта).Статья 301.2 ГК РФ в редакции Проекта предполагает свободное определение платы за сервитут. Она может иметь денежное или иное выражение, может быть как единовременной, так и осуществляемой в виде периодических платежей. В отношении последних Проект ГК РФ разрешает пересмотр суммы каждые пять лет. При этом размер платы, предусмотренный в соглашении об установлении сервитута или в соответствующем судебном решении, должен указываться в записи в ЕГРП.Действующий Гражданский кодекс РФ не допускает существования срочных вещных прав. Проект ГК РФ не считает это невозможным (см. соответствующие нормы об ипотеке, праве застройки и пр.), хотя сервитут в Проекте ГК РФ по общему правилу признается бессрочным, если иное не предусмотрено Кодексом (п. 1 ст. 221, п. 3 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта).Следует отметить, что Проект ГК РФ во многих нормах прямо или косвенно указывает на недопустимость такой правовой конструкции, как публичный сервитут, предусмотренный в ст. 23 ЗК РФ. К примеру, в п. 2 ст. 301 Проекта ГК РФ говорится, что сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц. Согласно п. п. 1 и 6 ст. 301 Проекта ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах собственника господствующего участка (соответствующего здания, строения и т.п.) или иного обладателя вещного права на объект недвижимости.Таким образом, в случае принятия Проекта ГК РФ и сохранения положений Земельного кодекса РФ о сервитутах может возникнуть коллизия упомянутых норм.Проект ГК РФ не предусматривает основания для установления и прекращения сервитута по давности, однако обстоятельство длительного неиспользования может служить одним из доказательств того, что необходимость в существовании сервитута отпадает. И наоборот, длительное использование чужой недвижимой вещи может быть основанием для установления сервитута как в судебном порядке, так и через достижение соглашения с собственником служащего участка.Из Проекта ГК РФ неясно, каково соотношение приведенных в нем положений о сервитутах и положений, содержащихся в Земельном (ст. 23) и Лесном (ст. ст. 9, 38) кодексах РФ, а также в ряде федеральных законов. Например:- ст. 38 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";- ст. 26 Федерального закона от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель";- ст. 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";- ст. 8 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".Буквальное толкование нормы п. 5 ст. 301 Проекта ГК РФ приводит к выводу о том, что установление другими кодексами и федеральными законами иных видов сервитутов, помимо указанных, не допускается. Однако объем предоставляемых прав по каждому сервитуту может уточняться федеральными законами.Проект ГК РФ предусматривает оценочные основания установления и прекращения сервитутов, не предписывая соблюдения строгих критериев для возникновения этих правоотношений. Однако нормы гл. 20.2 Проекта ГК РФ дают некоторые ориентиры, позволяющие определить необходимость установления сервитута или же его прекращения. Так, из п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ следует, что установление сервитута не должно лишать собственника служащего участка правомочия владения, пользования и распоряжения им. В п. 2 ст. 301.1 Проекта ГК РФ говорится о том, что осуществление сервитута должно происходить наименее обременительным для собственника служащей вещи способом, позволяющим использовать ее по назначению, и с причинением собственнику служащей вещи наименьшего неудобства.Проект ГК РФ также не допускает возложения на собственника служащей вещи каких-либо положительных обязанностей, выражающихся в совершении действий в пользу управомоченного лица (п. 3 ст. 301.1).В п. 4 ст. 301.1 Проекта ГК РФ предусматривается запрет на действия управомоченного лица, которые производят в служащей вещи изменения, превышающие требования необходимого для осуществления сервитута. Данное правило является оценочным и неопределенным, что вкупе с исключительно судебным урегулированием споров об осуществлении прав по сервитутам не будет способствовать установлению прочных и стабильных правоотношений между соседями.Абзац 2 п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ запрещает установление такого сервитута, который затруднит использование служащей вещи настолько, что она утратит свое назначение. Однако толкование этой нормы будет в большой степени зависеть от позиции суда и конкретных обстоятельств дела, что, возможно, не всегда оправданно.Таким образом, данная норма вводит "верхнюю границу" оснований для установления сервитута. "Нижнюю" фиксирует положение п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ, указывающее, что сервитут необходим, если без него использование господствующего участка невозможно. Суд должен определить, находятся ли отношения соседей по использованию своих объектов недвижимости в некоем коридоре, ограниченном невозможностью для каждого из них осуществлять право пользования этими объектами.Такие же оценочные и неопределенные границы установлены для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5 Проекта ГК РФ). При этом их нарушение признается достаточным основанием для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5 Проекта ГК РФ). Однако форма, в которой должно быть выражено соответствующее требование, не определена.Сущность сервитута - исходя из норм ст. ст. 301.1 и 301.5 ГК РФ в редакции Проекта - состоит в праве пользования служащей вещью, что подчеркивает невозможность существования сервитута, допускающего владение и распоряжение служащей вещью.Иными словами, сервитут - это право на конкретную функцию чужой вещи, а не на саму вещь.

85