26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.

Это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом степени его износа.

Этапы использования.

1.Исследование рынка и сбор информации.

2.Определение восстановительной стоимости объекта.

3.Расчет степени износа объекта.

4.Определение итоговой(остаточной) стоимости объекта.

С₀-остаточная стоимость объекта

С_в-восстановительная стоимость объекта

u-износ

Достоинства. Затратный подход к оценке применим в следующих случаях:

1)когда оцениваются новые или недавно построенные объекты

2)когда необходим анализ наиболее эффективного использования земельного участка

3)когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства

4)для оценки в целях налогооблажения и страхования

5)для оценки объектов незавершенного строительства

6)для переоценки основных фондов предприятия

7)когда нет источников информации для использования других подходов к оценке

Недостатки.

1)неадекватно отражает рыночную стоимость

2)высокая трудоемкость расчетов

3)ограничен для оценки земельных участков и других естественных объектов недвижимости

4)ограничено применение для оценки старых объектов

5)сложности при определении величины износа, особенно для старых объектов

27.Износ объектов недвижимость.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта с течением времени, выраженный в %. В зависимости от причин вызвавших обесценение объекта выделяют:

3 основных вида износа.

1.Физический-ухудшение технико-технологического качества объекта(м.б. устранимым и неустранимым)

2.Функциональный-объект устаревает(м.б. устранимым и неустранимым)

3.Внешний-отражает влияние внешних факторов на объект

Устранимый износ-износ, устранение которого возможно и экономически целесообразно.

3 основных метода расчета износа.

1.Метод срока жизни

2.Нормативный

3.Стоимостной.

Физическая жизнь объекта (ФЖ) – период его эксплуатации, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта перестает приносить доход.

Эффективный возраст (ЭВ) - это время, прошедшее с начала экономической жизни объекта и до даты оценки.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.

Восстановительная стоимость-себестоимость строительства объекта, определяемая в текущих ценах на дату оценки без учета суммы накопленного износа.

Восстановительная стоимость м.б. рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Существует 3 метода расчета восстановительной стоимости.

1.Метод сравнительной единицы. Наиболее простой, наиболее трудоемкий. Использование этого метода предполагает что если нам известна стоимость строительства сравнительной единицы(1м²,1м³) аналогичного объекта, то мы можем определить стоимость оцениваемого объекта. Стоимость сравнительной единицы объекта аналога должна быть скорректирована на имеющиеся между объектами различия. Объектах аналог должен быть ближе к оцениваемому объекту по функциональному назначению, физическим характеристикам и хронологическому возрасту.

2. Метод строительных компонентов. Восстановительная стоимость объекта рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов(фундамента, стен) В зависимости от того как рассчитывается стоимость каждого строительного компонента, выделяют 3 подметода:

-метод субподряда

-метод разбивки по профилю работ

-метод выделения затрат

3. Метод количественного обследования. Заключается в составлении смет строительства оцениваемого объекта как если бы он бы строился вновь.

Определение итоговой(остаточной) стоимости объекта.

С₀-остаточная стоимость объекта

С_в-восстановительная стоимость объекта

u-износ