- •Понятие и основы формирования недвижимой собственности Структура и состав объектов недвижимости в системе объектов гражданских прав
- •Классификация объектов недвижимости, их основные характеристики
- •Характеристики объектов недвижимости
- •Правовое обеспечение. Государственная регистрация недвижимости
- •Рынок недвижимости и его особенности
- •Анализ и оценка недвижимости
- •Определение понятия стоимости цены недвижимости
- •Основные экономические принципы оценивания недвижимой собственности
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •Затратный подход оценки недвижимости
- •Тема 5. Финансовые расчеты с применением шести стандартных функций сложного процента
- •5.1. Теория стоимости денег как капитала во времени
- •6.3. Единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
Базируется на сборе записей и сравнении данных по продаже сравнимых объектов недвижимости.
С = Цпр +Пср
Стоимость = цена продажи + усредненная поправка
Этапы:
Выявление давних продаж. Условия сопоставимости: 1) рыночная зона, в которой объект продажи и оценке; 2) схожесть по возрасту и величине; 3) экономические и финансовые условия продаж
Проверка информации о сделках (покупателем или продавцом или уполномоченным объектом)
Внесение поправок (время, месторасположение, характеристики: использование, размер, соц факторы). Если сопоставимый объект имеет преимущество перед оцениваемым, то вводится по правка со знаком "-". Если сравнимый объект уступает по каким-то параметрам оценивания, то вводится поправка со знаком "+".
Методы определения и способы внесения величины поправок
Метод парных продаж
Цена продажи идентичных объектов, $
Объект продажи |
Пара 1 |
Пара 2 |
Пара 3 |
Пара 4 |
Пара 5 |
Дом с баней |
85 000 |
94 000 |
88 000 |
91 000 |
91 000 |
Дом без бани |
69 000 |
78 500 |
72 500 |
75 000 |
74 500 |
Разница |
16 000 |
15 500 |
15 250 |
16 000 |
16 500 |
Ср арифм разницы = 15850. Это число мы прибавляем или вычитаем.
Показатели и параметры |
Показатели сравнимости проданного объекта |
Поправка на независимой основе |
Поправка на кумулятивной основе |
Цена продажи |
160 000 |
|
|
Дата продажи |
4 месяца назад
На 5% лучше, чем у оц.об.
На 10% лучше, чем у оц.об.
На 2% хуже, чем у оц.об. |
+ 4%
- 5%
- 10%
+ 2% |
1,04
0,95
0,90
1,02 |
Общ поправка |
|
- 9% |
0,906984 = 1,04*0,95*0,90*1,02 |
Скорр стоим |
|
145600 = 160000 - 9% |
145117 или 145200 |
Дано:
объекты
Элементы сравнения |
Оцениваемый |
1 |
2 |
3 |
Цена пр |
? |
68 000 |
55 000 |
51 000 |
Дата пр |
10.2005 |
10.2005 |
09.2005 |
09.2005 |
Месторасположение |
м Пражская |
- |
- |
- |
Расстояние до м |
5 мин |
5 мин |
15 мин |
15 мин |
Общ площадь |
77 м2 |
78 м2 |
77 м2 |
76 м2 |
Тип дома |
Пан |
Кирп |
Пан |
Пан |
Балконы |
2 |
2 |
2 |
1 |
Решение:
объекты
Корректировка |
1 |
2 |
3 |
Исх цена |
68 000 |
55 000 |
51 000 |
На дату |
0 (та же дата) 68 000 |
55000+2750 = 55000 + 5% (5%в месяц наобум) 57750 |
51000 + 2550 = 51000 + 5%
53550 |
Мена местополож |
0 68 000 |
0 57750 |
0 53550 |
На расст до м |
0 |
+2310 = + 4% (4% за 10 мин набум) 60060 |
+2140 = +4%
55690 |
На площадь |
-850 67150 |
0 60060 |
+850 56540 |
На тип дома |
-6715 (10%) 60435 |
0 60060 |
0 56540 |
На балконы |
0 60435 |
0 60060 |
0 56540 |
Ср цена. 60012
Валовый рентный мультипликатор = отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу.
ВРМ = Ц / Д
Ограничения на применение ВРМ
Рынок регулярных продаж и покупок объектов На основе приносимых и валовых доходов
Не чувствителен к разнице в рисках и норме возврата капитала
Не чувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах
Общий коэффициент капитализации = чистый операционный доход / цену продажи
ОКК = ЧОД / Ц
Отбираем алогичный объект со сходным ЧОД
ЧОД / Цена средняя продажи = ОКК
Цена своего объекта = ЧОД / ОКК
15.