Тема 7. Отдельные виды ипотеки

Особенности ипотеки земельных участков. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. Земельные участки, не подлежащие ипотеке. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам. Оценка земельного участка при его ипотеке. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.

Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся.

Ипотека предприятия как имущественного комплекса. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия. Обращение взыскания на заложенное предприятие

Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме. Ипотека строящихся жилых домов. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру.

Ипотечное жилищное кредитование: понятие, развитие, новые правовые формы.

Письменные задания к занятию:

1. Подготовить проект договора ипотеки в обеспечение кредита, выданного АКБ «Сбербанк» гражданину Иванову на покупку квартиры.

2. Подготовить проект искового заявления об обращении взыскания на заложенный жилой дом в случае невозврата долга по кредитному договору между банком и гражданином Ивановым.

3. Подготовить проект договора о залоге предприятия – имущественного комплекса в обеспечение кредитной линии открытой в АКБ «Омбанк» для ОАО «Фрукторг».

ЗАДАЧИ

1. В обеспечние кредита, предоставленного ОАО «Ярмарочный комплекс» на строительство торгово-офисного центра, был заключен договор ипотеки предметом которого являлся этот незавершенный строительством центр. По окончанию строительства и вводу объекта в эксплуатацию ОАО обратилось в регистрирующий орган за оформлением в соответствии со ст. 219 ГК РФ права собственности на созданную недвижимость. В выданном свидетельстве о государственной регистрации права запись об ипотеке как обремении отсутствовала. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору банк обратился в арбитражный суд с требованием об обращении взыскания и реалиции торгово-офисного центра. В судебном заседании выяснилось, что построенное здание ипотекой не обременено и потому, как заявил представитель ОАО, обращение взыскания и реализация его не возможно. Представитель привлеченной в качестве третьего лица Федеральной регистрационной службы пояснил, что в связи с вводом центра в эксплуатацию, прекратил свое существование предмет ипотеки – незавершенное строительство и потому запись о таком объекте была прекращена, дополнительного же соглашения к договору о том, что предметом ипотеки является оконченный строительством центр, стороны не представили.

Оцените доводы. Решите дело.

2.ЗАО "Пушкинская мануфактура" заключило 01.02.2001 договор об открытии кредитной линии на 6 млн.рублей с Московским банком Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации. Исполнение данного обязательства по соглашению сторон должно обеспечиваться залогом административного здания и земельного участка. Соответствующий договор был заключен между сторонами.

В связи с уклонением ЗАО "Пушкинская мануфактура" от регистрации договора о залоге недвижимости банк обратился в Арбитражный суд с требованием об обязании учреждения юстиции зарегистрировать договор. Учреждение юстиции было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

При рассмотрении дела выяснилось, что административное здание было отчуждено ЗАО и в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве правообладателя указано ЗАО "Новая фабрика". Земельный участок же принадлежал ЗАО "Пушкинская мануфактура" на праве постоянного бессрочного пользования, и потому не мог быть предметом залога.

Оцените ситуацию. Разберите доводы сторон. Как будет решено дело? Дайте консультацию банку о возможных вариантах дальнейших действий.

3. Супруги Петровы нуждались в денежных средствах для завершения строительства загородного коттеджа. По договору займа, заключенному супругом с предпринимателем Ананьевым, Петров получил взаймы необходимую денежную сумму. В обеспечение надле­жащего исполнения заемного обязательства Петров по отдельному договору с Ананьевым заложил последнему жилой дом, зарегистри­рованный в Федеральной регистрационной службе на его (Петрова) имя. Строение находилось на земельном участке, также принадлежавшем заемщику на праве собственности. Стоимость заложенного имущества в договоре была определена в размере полученной взаймы суммы. Петров просрочил возврат долга. Ананьев предъявил в суд иск об обращении взыскания на заложенный дом с надворными постройка­ми и устройствами (летняя кухня, сарай, погреб, колодец). В судебном заседании ответчик возражал против обращения взыскания на надвор­ные постройки и устройства, так как они не были упомянуты в каче­стве предмета залога в его договоре с Ананьевым. Вступившая в дело в качестве третьего лица жена Петрова Маргарита просила признать заключенную между истцом и ответчиком сделку о залоге жилого дома недействительной как заключенную без ее согласия.

Разберите доводы сторон. Решите дело.

4.В арбитражный суд обратилась гражданка Скворцова, являющаяся участником ООО «Ромашка» с заявлением о признании недействительным договора об ипотеке земельного участка, поскольку общее собрание участников одобрила ипотеку только здания и, передав по договору о залоге и земельный участок, на котором оно расположено руководитель ООО вышел за пределы своих полномочий.

Будет ли иск удовлетворен? Аргументируйте. Оцените ситуацию.

5.Банк предоставил предпринимателю кредит для ремонта жилого дома, переданного в залог по договору ипотеки, который обеспечивал исполнение обязательств по кредитному договору. Кредитный договор был не исполнен, вследствие его банк предъявил иск об обращении взыскание на квартиру. Предприниматель возражал против иска, со ссылкой на п. 1 ст. 446 ГПК РФ согласно которой, обращение взыскания на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, являющееся для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением не возможно.

Сформулируйте возражения банка. Подлежит ли иск банка удовлетворению? Обоснуйте.

6. Предприниматель Вайсберг получил кредит по залог принадлежащей ему квартиры, в которой проживал он и члены его семьи. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, банк предъявил иск об обращении взыскания на квартиру. Однако суд на основании абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и специальной нормы ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отказал в удовлетворении заявленных требований банка-залогодержателя об обращении взыскания на заложенную квартиру индивидуального предпринимателя, поскольку указанная квартира не являлась заложенной по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и не была приобретена на средства залогодержателя. При этом для предпринимателя и несовершеннолетних членов его семьи она являлась единственным пригодным для проживания жилым помещением. Кроме того, орган опеки и попечительства не дал согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживали несовершеннолетние дети.

Правомерно ли решение суда. Сформулируйте возможные контраргументы банка.

7. ООО «Артем» заложило в обеспечение исполнение кредитного договора помещения магазина, расположенное на первом этаже 12-этажного многоквартирного дома. Договор о залоге был зарегистрирован, денежные средства по кредитному договору были получены. Вскоре ООО обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора о залоге недействительным (а именно, ничтожным) из-за отсутствия в нем указания о залоге земельного участка или права аренды на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

Не соглашаясь с иском банк в отзыве на исковое заявление указал, что поскольку собственник нежилых помещений в здании имеет права соарендатора земельного участка под зданием по договору аренды, вместе с заложенным помещением должны считаться заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания, а также права, вытекающие из договора аренды. При этом п. 3 ст. 340 ГК РФ не подлежит применению, т.к. предметом ипотеки являются нежилые помещения, а не здание или сооружение в целом.

Оцените ситуацию. Разберите доводы сторон. Как будет решено дело?

8. Семья Васильева приобрела квартиру за счет кредитных средств банка. Однако при обращении взыскания из-за неплатежей по кредиту, Васильев возражал, отмечая, что заемщиком по кредиту являлся он один, а право собственности на жилое помещение принадлежит ему, его супруге и двум детям в равных долях и потому обращать взыскание возможно только принадлежащую ему ¼ долю в праве собственности.

Оцените ситуацию. Сформулируйте возможные контраргументы банка. Подлежит ли иск банка удовлетворению? Обоснуйте.

9. ООО «Проспект» с АКБ «Сбербанк» договор об открытии возобновляемой кредитной линии. В обеспечение исполнения обязательств заключен договор о залоге нежилого здания, принадлежащего заемщику и права аренды на земельный участок, на котором здание расположено.

Через год договор перенайма, явившийся основанием для приобретения права аренды на земельный участок признан недействительным согласно вступившего в законную силу решения арбитражного суда, записи о регистрации этих договоров из реестра были исключены.

ООО «Проспект» обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора залога недействительным. Поскольку в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, то общество "Проспект" на момент заключения договора ипотеки не имело зарегистрированных прав аренды земельных участков и не могло передать их в ипотеку.

В соотвествиие же с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Будет ли иск удовлетворен? Аргументируйте. Оцените ситуацию.

10. В обеспечение исполнения кредитного договора от 01.08.97 между Московским банком (залогодержателем) и мануфактурой (залогодателем) заключен договор о залоге от 30.09.97. Пунктом 1.1 этого договора предусмотрено, что в качестве предмета залога залогодатель передает залогодержателю имущественный комплекс, включающий движимое и недвижимое имущество (согласно приложениям No. 1 и 2 к договору), расположенный по адресу: г. Пушкино Московской обл., Московский просп., д. 55.

На момент подписания договора о залоге право собственности на указанное имущество принадлежало мануфактуре на основании свидетельства о собственности от 1993 года No. 16-К. Земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, предоставлен мануфактуре в бессрочное пользование на основании свидетельства от 05.11.92 No. 01-15, выданного главой администрации Пушкинского района.

В соответствии с требованиями статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор был нотариально удостоверен 30.09.97, а также принят к учету Пушкинским бюро технической инвентаризации 07.10.97.

Однако, учитывая требования статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью в едином государственном реестре учреждениями юстиции, данный договор о залоге должен быть зарегистрирован в Московской областной регистрационной палате согласно закону Московской области от 01.02.96 No. 3/96-03 "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области" (с последующими изменениями и дополнениями).

Поскольку мануфактура уклонялась от регистрации договора о залоге, Московский банк вынужден был обратиться с иском об обязании регистрации спорного договора.

По решению суда Договор о залоге от 30.09.97 No. 3/У-78 зарегистрирован 21.09.98.

Однако как выяснилось, собственниками заложенного имущества являются ЗАО "Раздолье" и ЗАО "Новая фабрика" на основании свидетельств о праве собственности от 01.12.97, выданных Московской областной регистрационной палатой. При этом в свидетельствах ограничения (обременения) на недвижимое имущество не зарегистрированы.

Оцените ситуацию. Дайте мотивированное заключение по делу.