3. УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕДПРИЯТИЯ

3.1. Принципы управления имуществом на предприятии

Управление имуществом – это одна из подсистем общей системы управления предприятием (организацией). Объектами управления в этой подсистеме являются имущественные комплексы и

имущественные	объекты	(здания,	сооружения,	машины,
оборудован е	т.д.), а также организационно-правовые отношения
недвиж
между субъектами хозяйственной деятельности по поводу имущества.
СВ составе управлен я имуществом выделяется такая область
управленческой	деятельности,	как управление недвижимостью

имуниципальныхбАорганов, нуждаются в особой системе управления, характеризующейся активным применением операций аренды и доверительного управления (траста).

Внекоторых видах изнеса: гостиничном, туристском, спортивном и др. – объектыДнедвижимости являются главным источником дохода и поэтому нуждаются в отдельном управлении. В условиях промышленного предприятия недвижимые и движимые виды имущества образуют единый производственный комплекс,

служащий материально-технической базой производственной и операционной деятельности предприятия. ИВ этих условиях нет смысла жестко разграничивать управление имуществом на управление движимым и управление недвижимым имуществом. Тем более, что такие задачи управления, как сохранение, обновление, восстановление, обслуживание и техническое развитие, решаются во многом в тесной взаимосвязи обоих видов имущества. Состав основных функций системы управления имуществом па предприятии

ивнешние организации, с которыми взаимодействует эта система, представлены на рис.3. в( мым муществом), силу того что недвижимость

28

Си бА Д

Рис. 3. Основные функции управления имуществомИпредприятия [3;6]

Управление имуществом заключается в непрерывном целенаправленном воздействии на имущественные объекты с целью поддержания их работоспособности, приведения их состояния к требованиям производства и современного технического уровня, обновления и дооснащения, обеспечения наибольшей отдачи от их функционирования, снижения нерациональных затрат при эксплуатации. Таким образом, повышение экономического,

29

производственного и инновационного потенциала предприятия требует гармоничного развития всего имущественного комплекса. Так, внедрение новых, прогрессивных технологий сопровождается приобретением и освоением нового современного оборудования и инструмента, а это предъявляет повышенные требования к зданиям и помещениям по обеспечению нормального микроклимата, звуковой изоляции и комфортной среды для работающих. Практически все инвест ц онные проекты по техническому перевооружению,

реконструкц	модернизации производства предполагают
разработки
серьезные	зменен я как в парке оборудования, так и в
Сконструкт вных элементах зданий, сооружений и коммуникаций.
Управлен е	муществом на предприятии означает внесение

изменен й в операц онные имущественные комплексы путем:
		обучение
1) пр нят я управленческих решений, относящихся к имуществу;
2)			осуществления инвестиционных проектов,
предусматр вающ х			зменения в имуществе;
3)	проведен я организационно-структурных мероприятий, среди
			А
которых: создание подразделения по управлению имуществом,
подбор и			персонала, внедрение процессной организации,

создание центров финансовой ответственности и наделение их имущественной ответственностью и др.

Исходя из положений общейДтеории менеджмента и изложенных выше соображений о содержании деятельности по управлению имуществом, дадим следующее определение. Управление имуществом представляет собой систему принципов и методов разработки и реализации управленческих решений, связанных с

1.Комплексный подход в принятии управленческихИрешений по имуществу и интегрированность системы управления имущества с общей системой управления предприятием. Управленческие решения по имуществу должны быть увязаны с задачами управления финансами, инвестициями, персоналом, организацией производства и сервиса.

2.Стратегический подход, т.е. подчиненность принимаемых решений по имуществу стратегическим целям развития предприятия, или, другими словами, их нацеленность на перспективу и достижение общих результатов, намеченных в принятой стратегии предприятия.

30

3. Гибкость управления, т.е. допустимость краткосрочных отклонений от принятой стратегии с учетом складывающейся конъюнктуры на рынке и во внешней среде.

4. истемный подход, т.е. представление операционных имущественных комплексов в виде производственных, обслуживающих, коммерческих и информационно-управленческих систем со своими входами и выходами.

5. Д нам ческ й подход к принятию управленческих решений по

имуществу, т.е. учет фактора времени, полученных результатов от
ятии
ранее выполненных проектов, а также прогнозов будущих тенденций
Св динам ке рынка, темпов инфляции и других показателей внешней
среды.	Отмеченные		принципы			служат методической			и
организац онной		азой,		на которой			должна	строиться	и
	обеспечении						имуществом на любом
функц он ровать		с стема			управления
промышленном предпр				.
Любое предпр ят			представляет собой сложную социотех-
ническую	с стему. Гло альная цель управления любой системой
состоит в		А						развития этой
			сохранности,			устойчивости,

системы в общих интересах входящих в нее элементов или связанных с ней других систем.

Управление системой предполагает необходимость переработки экономической информации (социальноД-экономической) и принятия на этой основе решений о целенаправленном воздействии на систему (при этом под экономической системой следует понимать некоторый абстрактный субъект экономических отношений). Система управления имущественным комплексом органически входит в состав общей системы управления предприятиемИ. Таким образом, под управлением имущественным комплексом целесообразно понимать совокупность механизмов, принципов и методов реализации управленческих решений, направленных как на формирование имущественного комплекса предприятия, так и эффективное его использование в различных видах деятельности, с учетом интересов различных групп стейкхолдеров. Управление имущественным комплексом предприятия в условиях рыночной экономики должно основываться [4, 9] на различных формах собственности и обеспечивать значительную самостоятельность предприятия. Эффективная система управления имущественным комплексом строится на основе управления объектами собственности с учетом интересов собственника и пользователя [10, с. 24].

31

Схема управления имущественным комплексом (рис. 4) показывает перечень объектов управления в виде финансовых инструментов, товаров, активов и других атрибутов рыночных отношений, таких как залог, гарантии.

Управление

имущественным

комплексом

С		Управление объектами
			собственности
Ценные	В форме		Земельные	Как		Как
	товара		участки	гарантия		совокупность
бумаги						активов
	Процесс		Получение		Процесс
	реал зац		финансовых		использования
			ресурсов
	Портфельные				Прямые
	инвестиции			инвестиции
бА
			Результат финансово-
			хозяйственной
			деятельности
Рис 4. Схема вариантов управления имущественным комплексом [10]
			Д

Цель управления имущественным комплексомИ, как видно из схемы, получение финансовых результатов в виде дохода в различных формах. На следующем этапе управления полученный доход реализуется через инвестиции для получения более высоких финансовых результатов. Такая схема отношений может быть многоступенчатой и применяется для постоянного наращивания результата, получаемого собственником в процессе использования имущественного комплекса [10]. Само понятие управления имущественным комплексом неразрывно связано с соблюдением определенных принципов управления [6]:

32

1) Система управления имущественным комплексом должна быть интегрирована в общую систему управления предприятием, что обеспечивает согласованность и эффективность принимаемых решений по всей совокупности подсистем управления предприятием. Ввиду того, что управление имущественным комплексом предприятия соответствует комплексной системе управления, включающей в себя несколько функциональных направлений, каждое из которых реал зует определенную цель и характеризуется своей

результат вностью, то формирование управленческих решений
нцип
должно нос ть комплексный характер.
С2) Еще од пр		управления имущественным комплексом
заключается в высоком динамизме управления, что, прежде всего,
объясняется	зменч востью		факторов внешней среды микро- и
бА
макроуровней,	а	также	непостоянством внутренней среды

предпр ят я.

3) В процессе управления должен быть реализован принцип поиска альтернат вных управленческих решений как в области формирования имущественного комплекса, так и в области оперативного управления им. При этом выбор альтернативных вариантов должен производиться с учетом определенной системы критериев результативности предприятия.

4) Управление должно носитьДне только оперативный характер, но и реализовывать принцип ориентированности на стратегические цели предприятия, то есть управление имущественным комплексом в текущем периоде не должно противоречить стратегическому видению и миссии компании. Система управления имущественным комплексом, построенная на данных принципах, является базой для ведения операционной деятельности с высокими темпами развития предприятия в целом, достижения целей и задач, поставленных

собственниками	предприятия.
Таким	образом,	с	управленческой	точки	зрения
имущественный комплекс можно понимать как целостную
управляемую	подсистему		предприятияИ, участвующую в

операционном и инвестиционном процессе для достижения целей собственников и неразрывно связанную в результате такого участия с категориями риска, доходности и времени. Таким образом, понятие «имущественный комплекс» можно трактовать с законодательной позиции (ст.132 ГК РФ), с экономической (при составлении бухгалтерской отчетности) и управленческой точек зрения (рис. 4).

33

Схема, представленная на рис. 4, позволяет разработать определение имущественного комплекса, учитывающее всю комплексность и многогранность данного понятия: «Имущественный

комплекс представляет собой

совокупность

вещественных

(недвижимого и движимого имущества, оборотных средств),

финансовых (денежных средств, краткосрочных и долгосрочных

финансовых

вложений,

дебиторской

задолженности)

и

нематер

альных (отражаемых и неотражаемых в бухгалтерском

балансе)

акт вов предприятия,

а также прав владения,

пользования и

имущественного

обладающими

стоимостью,

распоряжен я

эт ми

активами,

Сфункц ональной

взаимосвязанностью

и

иерархической

организованностью,

еспечивающую

синергетический эффект в

процессе осуществления деятельности, определяемой целями

бА

создан я предпр ят я». Представленное в литературе определение

комплекса

предприятия

может

стать

методолог ческой

основой

исследований

по

проектированию

эффект вной

с стемы

управления

имущественным

комплексом

предприятия.

Одним из ключевых моментов при проектировании системы

управления имущественным комплексом предприятия является

построение

научно

о основанной

классификации

объектов

имущественного комплекса.

Достаточно

широко

в

современной

деловой практике используется уже упоминавшееся деление активов

предприятия по форме функционирования на материальные и

нематериальные.

Материальные

активы

характеризуют

имущественные ценности предприятия, имеющие материальную

вещную форму. К составу материальных активов предприятия

относятся основные средства, незавершенные капитальные вложения,

оборудование, предназначенное к монтажу, производственные запасы

сырья и полуфабрикаты, незавершенное производство, запасы
готовой продукции, предназначенные к реализации, прочие виды
материальных активов [6, с. 59]. В последние годы все большую роль
в	деятельности	предприятий	начинаютИиграть активы
нематериальные.		Нематериальные	активы	характеризуют

имущественные ценности предприятия, не имеющие вещной формы, но принимающие участие в хозяйственной деятельности и генерирующие прибыль. Нематериальные активы, так же как и материальные, имеют стоимостную оценку и могут рассматриваться в качестве вклада участников в уставные капиталы хозяйственных

34

обществ. К этому виду имущества предприятия относятся: приобретенные предприятием права пользования отдельными природными ресурсами; патентные права на использование изобретений; «ноу-хау»; права на промышленные образцы и модели; товарный знак; торговая марка; права на использование компьютерных программных продуктов; «гудвилл»; другие аналогичные виды имущественных ценностей предприятия.

Отдельные авторы предлагают в рамках данного критерия

классиф кац объектов имущественного комплекса предприятия в
рования
качестве самостоятельной группы рассматривать активы финансовые
С(и не рассматр вать х	составе активов материальных). Финансовые
активы характер зуют	имущественные ценности предприятия в

форме нал чных денежных средств, денежных и финансовых
	особенностей
инструментов, пр надлежащих предприятию. Это самостоятельная
форма функц он			имущества		предприятия,		относительно
легко трансформ рующаяся в другие формы.						В экономической
литературе пр нято осуществлять деление объектов имущественного
			А
комплекса по характеру их участия в хозяйственном процессе с
позиций			орота на основные (внеоборотные) и
оборотные		средства предприятия.			анная	логика	следует из
структуры бухгалтерского аланса предприятия и принципиального
различия функционального назначения этих групп имущества
предприятия		в	процессе	производственно-хозяйственной
деятельности. Подобный подход достаточно широко используется в
бухгалтерском учете, в процессе экономического и финансового
анализа для получения первичной информации о состоянии
имущественного			комплекса	предприятия		и	показателях

Д эффективности его использования. По характеруИучастия активов в

различных видах деятельности предприятия выделяют операционные и инвестиционные активы; по характеру финансовых источников формирования активов – валовые и чистые активы.

Для целей построения системы управления имущественным комплексом предприятия и однозначного определения предмета исследования, указанных подходов к классификации объектов имущественного комплекса явно недостаточно. Требуется построение достаточно подробной классификации объектов имущественного комплекса предприятия, имеющей принципиально важное значение для организации управления этими объектами. В определении имущественного комплекса предприятия, представленном выше,

35

указано, что одним из атрибутов имущественной принадлежности активов предприятия хозяйствующему субъекту является наличие соответствующих прав владения, пользования и распоряжения. В этой связи все объекты недвижимости по характеру владения можно разделить на три группы: собственное имущество; арендуемое имущество; безвозмездно используемое имущество.

обственные активы характеризуют имущественные ценности предпр ят я, пр надлежащие ему на правах собственности,

находящ еся в постоянном его владении и отражаемые в составе его
приобретенное
баланса. В практ ке учета к этой группе относится также имущество,
Спредприятием на правах финансового лизинга.
Арендуемое	мущество	характеризует имущественные						ценности
предпр ят я,	влеченные им				для	осуществления своей
бА
хозяйственной деятельности на правах аренды. Эти активы
отражаются	на за алансовых				счетах	учета.	Безвозмездно
используемое	мущество			представляет		собой	имущественные
ценности предпр ят я, переданные предприятию для временного
хозяйственного использования на безвозмездной основе другими
хозяйствующими су ъектами. В составе баланса предприятия эти
активы также не отражаются. Подобный подход к классификации
имущества предприятия		в	современных			экономических		условиях

является достаточно актуальнымД, поскольку многие предприятия, стремясь оптимизировать налогооблагаемую базу, а также повысить эффективность операционной деятельности не приобретают имущество для осуществления производственно-хозяйственной деятельности в собственность, а заключают договоры аренды с собственниками этого имущества.

степень агрегированности имущества как Иобъекта управления. В соответствии с этим критерием целесообразно выделить следующие группы активов предприятия: индивидуальный актив; комплексно управляемые активы; совокупный комплекс активов предприятия. Индивидуальный актив характеризует разновидность имущественных

Большое значение в процессе проектирования системы управления имущественным комплексом предприятия может иметь

ценностей, который является единичным, минимально детализированным объектом хозяйственного управления (например, денежные средства на расчетном счете, конкретный вид нематериальных активов, конкретная единица оборудования и т.п.). Группа активов характеризует часть имущества предприятия, которое

36

является объектом комплексного функционального управления, организуемого на единых принципах и подчиненного единой финансовой политике (дебиторская задолженность предприятия, портфель ценных бумаг, запасы товарно-материальных ценностей, готовая продукция на складе и т.п.). Совокупный комплекс активов предприятия характеризует общий их состав, используемый предприятием.

Данный кр тер й является исключительно важным для

рационального выделения объекта в процессе управления
используемое
имущественным комплексом предприятия, поскольку управление
Скомплексным объектом тре ует иных подходов и методов, нежели
управлен объектом			ндивидуальным. Соответственно, по характеру
использован я	в		текущей	производственно-хозяйственной
деятельности	мущество предприятия				может подразделяться на
			неиспользуемое.		Используемое имущество
характер зует ту часть имущественных ценностей предприятия,
которая пр н мает			непосредственное участие в операционном и
		А

инвестиционномбпроцессах предприятия, обеспечивая формирование его доходов.

Неиспользуемое имущество, будучи сформированным на предшествующих этапах хозяйственной деятельности, не принимает в

ней участия в настоящее времяДв силу различных объективных и субъективных причин. По месту нахождения имущества по отношению к предприятию имущество можно разделить на внутреннее и внешнее. Этот критерий классификации объектов имущественного комплекса в большей степени применим к фондоемким предприятиям, имеющим четкие территориальные границы расположения. Внутренние активы характеризуют

имущественные ценности предприятия, расположенные

непосредственно на его территории, внешниеИ— имущественные ценности, находящиеся вне его пределов, у других субъектов хозяйствования, в пути или на ответственном хранении. В настоящее время сложно найти предприятия, осуществляющее одно направление деятельности (производящее одну продукцию).

Как правило, речь идет о так называемых диверсифицированных предприятиях, производящих несколько наименований продукции и работающих, зачастую, на принципиально различных рынках. Тем не менее, исходя из специфики деятельности предприятия, его основного предназначения, представляется

37

возможным выделить профильные и непрофильные направления бизнеса. В этой связи имущество предприятия по критерию обеспечения возможностей реализации направлений бизнеса может быть отнесено к следующим группам: имущество, предназначенное для реализации профильных направлений бизнеса; имущество, предназначенное для реализации непрофильных направлений бизнеса; имущество, предназначенное для реализации совокупности

направлен й

б знеса

предприятия

(как профильных, так и

непроф льных). Подобный подход к классификации активов

диверс

предпр

ят я может быть востребован на этапе разработки стратегии

Сф кац

деятельности компании, а также при принятии

решен й об отказе от реализации непрофильных направлений

бизнеса. Кр тер й о еспечения возможностей бизнеса предприятия

может

бА

спользоваться в функционально - стоимостном анализе, при

расчете

вел ч ны се естоимости

отдельных

видов продукции

предпр ят я

для

решения иных задач

экономического и

финансового анал за.

Общая классификация о ъектов имущественного комплекса

предприятия представлена в та л. 3.

Таблица 3

Классификация о ъектов управления имущественным комплексом

предприятия

Наименование критерия

Виды объектов имущественного

комплекса

1

2

Инструментальные критерии классификации

Форма функционирования объектов

-математические

активы;

имущественного комплекса

-нематериальные активы;

И

-финансовые активы

Д

Характер участия в хозяйственном процессе с

-основные(внеоборотные) средства;

позиций особенностей оборота

-оборотные средства

Степень агрегированности имущества

как

-индивидуальный актив;

объекта управления

-комлексно управляемые

активы;

-совокупный комплекс активов

предприятия

Характер участия в различных видах

-операционные

активы;

деятельности

-инвестиционные активы

Управление критерии классификации

Характер финансовых источников

-валовые активы;

формирования

-чистые активы

Характер

владения объектами

-собственное

имущество;

имущественного комплекса

-арендуемое имущество;

-безвозмедно используемое

имущество

38