Розділ I. Характеристика договору найму(оренди)

1. Поняття та види договорів найму(оренди)

В юридичному аспекті відносини передання майна у користування опосередковуються договором, який називається договором найму(оренди). Він є одним з найдавніших і водночас найпоширеніших нині в побуті й господарській діяльності.

Терміни «оренда» і «найм» необхідно розглядати як тотожні, оскільки вони позначають одне й те саме поняття – тимчасову оплатну передачу майна в користування.[29, с. 287] Однак у чинних нормативно-правових актах і сучасній договірній практиці переважно використовується термін «оренда». Офіційне тлумачення поняття даного договору надано у ст. 759 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.[30]

З точки зору загальної характеристики цивільно-правових договорів договір найму є двостороннім, консенсуальним або реальним та оплатним. Договір є двостороннім, оскільки кожна із його сторін несе обов’язки на користь іншої сторони. З положень ст. 759 ЦК можна зробити висновок: договір найму може бути як консенсуальним, так і реальним. Історично договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Передача майна наймачеві розглядалася як виконання договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. 7, с. 79] Договір найму (оренди) є оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов’язків з передачі майна у користування наймачеві повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.

Крім загальних положень про договір найму (оренди), Цивільний кодекс у §§ 2-5 глави 58, а також у главі 59, містить норми, що стосуються окремих, найбільш важливих та соціально значимих випадків найму. Необхідно зазначити, поділ найму на види в ЦК не ґрунтується на якомусь єдиному класифікаційному критерії. Виділення таких видів є довільним. Наприклад, найм земельних ділянок, транспортних засобів, будівель та інших капітальних споруд, а також житла виділяється залежно від виду об'єкта найму, а прокат та лізинг – виходячи із особливого характеру відносин, що складаються між сторонами цих договорів. [28, с. 510]

Договору найму земельної ділянки присвячена всього одна стаття у ЦК – ст. 792, в ній зазначено, що за даним договором наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Ч. 2 цієї статті прямо відсилає до окремого закону, який регулює зазначені відносини. [30] Такими є Земельний кодекс (гл. 15) та спеціальний акт – Закон України «Про оренду землі». Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурним підрозділам, додатково регулюються Законом «Про оренду державного та комунального майна». [27, с. 83 ]

За своєю правовою природою, даний договір оренди є оплатним, строковим, двостороннім, а також може бути як консенсуальним, так і реальним. [4, с. 96 ]

В ч. 1 ст. 760 зазначено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). [30] Тобто, предметом договору найму є земельна ділянка. Згідно зі ст. 79 ЗК земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. [11]

Договору найму транспортного засобу безпосередньо присвячений § 5 гл. 58 ЦК. Саме в цих положеннях зазначена його специфіка порівняно з іншими різновидами договору найму. Експлуатація транспортних засобів, взятих у користування за договором найму, також здійснюється за нормами транспортного законодавства.

Зі змісту ст. 759 ЦК, яка вказує на загальне поняття «найму(оренди», можна зробити висновок, договором найму транспортного засобу є договір за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві транспортний засіб в користування за плату на певний строк. Відовідно предметом договору найму є транспортний засіб. Визначення даного поняття законодавство не містить. Його можна визначити, виходячи із загального поняття «транспорт», який, у свою чергу, згідно зі ст. 1 Закону України «Про транспорт» є галуззю суспільного виробництва, що покликана задовольняти потреби населення та суспільного виробництва в перевезеннях. [10] Відповідно, технічні засоби, за допомогою яких здійснюються такі перевезення, є транспортними засобами[2, с. 531].

Стаття 798 ЦК визначає, що предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо. Договором найму транспортного засобу може бути встановлено, що він передається у найм з екіпажем, який його обслуговує. Також сторони можуть домовитися про надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання такого засобу. [30]

Договір найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди – це договір, за якого наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві за плату в тимчасове володіння та користування будівлю або іншу капітальну споруду.[27, с. 86 ] Правове регулювання цього договору здійснюється відповідно до § 4 гл. 58 ЦК та правилами щодо оренди нерухомого майна. Він є: двосторонній, консенсуальний(реальним), відплатний.

Необхідно звернути увагу на те, що предметом договору є будівлі або інші капітальні споруди. За своїм правовим режимом ці об'єкти належать до нерухомих речей. [21, с. 43]

З огляду на відсутність законодавчого визначення поняття «будівля» в юридичній літературі пропонуються її теоретичне визначення. Так, В.В. Вітрянський пропонує таку дефініцію: будівля (капітальна споруда) – це будь-який штучно збудований на земельній ділянці або під нею (під землею) самостійний об'єкт, що фундаментально пов'язаний з земельною ділянкою, використовується (або може використовуватись) за цільовим призначенням та переміщення якого без незрівнянної шкоди його призначенню неможливе.[3, с. 513-514]

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди) житла, встановлені у главі 59 ЦК, яка має відповідну назву «Найм (оренда) житла», а також главою 6 ЖК, а якщо житло є об’єктом державної або комунальної власності ЗУ «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.[30]

Цей договір є консенсуальним чи реальним, двостороннім і відплатним. Крім того, договір найму (оренди) житла є каузальним, оскільки обов’язковою його умовою є мета укладення – житло передається наймачеві тільки для проживання у ньому. Навіть якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб про що зазначено у ч. 2 ст. 813 ЦК. [26]

В Україні нормативне регулювання лізингових відносин здійснюється нормами ЦК України, Закону України «Про фінансовий лізинг» від 11 грудня 2003 р., та Конвенцією УНІДРУА від 28.05.1988 р. «Про міжнародний фінансовий лізинг».

Договір лізингу – це цивільно-правовий договір, відповідно до якого одна сторона (лізингодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг) на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) – ст. 806 ЦК. [30]

У ст. 807 ЦК вказано, що предметом договору лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена відповідно до законодавства до основних фондів. Ч. 2 статті також зазначає, що не можуть бути предметом договору лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також інші речі, встановлені законом. [30]

Аналіз наданого законодавцем визначення договору лізингу дозволяє дійти висновку, що він сконструйований у ЦК як двосторонній та оплатний правочин. При цьому законодавець вказує на можливість існування договору як консенсуального тоді, коли лізингодавець зобов'язується передати лізингоодержувачеві у користування майно, або реального, коли для укладення договору недостатньо досягнення згоди сторін за всіма його істотними умовами, а необхідна ще передача речі – предмета лізингу.

Згідно зі ст. 787 ЦК за договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк. [30]

На відміну від класичного договору найму, предметом якого є «майно», що включає в себе, окрім об’єктів матеріального світу – речей – і нематеріальні активи – майнові права та інші, за ст. 788 ЦК предметом договору прокату є винятково рухома річ, тобто, матеріальний об’єкт, який можна вільно перемішувати у просторі без заподіяння йому шкоди. [30]

За договором прокату наймодавець передає або зобов'язується передати річ. Це означає, що річ може бути передана наймачу під час укладення договору прокату; в такому разі договір прокату вважатиметься реальним. Також договір прокату може бути укладений з умовою передання речі в майбутньому; в такому разі договір прокату буде консенсуальним.

Предметом договору прокату є річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (ст. 788 ЦК). [30] Проте предмет договору прокату може використовуватися також і для виробничих потреб, якщо це встановлено договором. Останнє ще раз підкреслює, що договір прокату для наймача може як мати характер підприємницького, так і бути непідприємницьким, побутовим.

Слід зазначити, кожен з проаналізованих видів договорів може бути об’єктом окремої роботи, тому мною надана тільки їх загальна характеристика.