- •А.И. Хорев, заслуженный деятель науки, доктор экон. Наук, проф., зав. Каф. Экономической безопасности и финансового мониторинга Воронежского государственного университета инженерных технологий;
- •Введение
- •Глава 1. Развитие высотного строительства. Аналитический подход к принятию решений
- •Факторный анализ эффективности инвестиционных решений
- •Модель расчета оптимальной этажности здания
- •Классификация зданий повышенной этажности и механизм их систематизации
- •Глава 2. Риски высотного строительства
- •2.1. Мониторинг и анализ рисков
- •2.2. Стохастические модели оценки рисков. Логит-модель
- •1 Способ. Распределение Пуассона
- •2 Способ. Логит-модель
- •2.3. Модель количественного анализа рисков
- •2.4. Моделирование факторного пространства рисков и оценка воздействия
- •2.5. Методы управления рисками и способы нейтрализации
- •Глава 3. Оценка эффективности проекта и анализ устойчивости системы в условиях рисков
- •3.1. Методика систематизации проектов на основе
- •Нечеткомножественной модели
- •3.2. Построение финансовых прогнозов методом числовых рядов
- •3.3. Оценка экономической эффективности проекта с учетом рисков
- •3.4. Модель устойчивости системы в условиях рисков
- •Распишем уравнение относительно рисков:
- •Заключение
- •Библиографический список
- •Показатели проекта с учетом отвода
- •3 94006, Г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
Классификация зданий повышенной этажности и механизм их систематизации
Высотные здания относятся к числу наиболее сложных объектов строительства, поэтому ряд основных рекомендаций по их проектированию принимается согласованно международными общественными организациями инженеров и архитекторов на их регулярных симпозиумах. В частности, была принята общая классификация зданий по их высоте в метрах. Сооружения высотой до 30 м были отнесены к зданиям повышенной этажности, до 50, 75 и 100 метров, соответственно, к I, II и III категориям многоэтажных зданий, свыше 100 м – к высотным [1].
Для классификации небоскребов был принят критерий высоты в метрах, а не этажности, поскольку высоты этажей принимаются различными в зависимости от назначения здания и требований национальных норм проектирования [1].
Естественно, рамки классификации не являются жесткими и в различных странах могут быть скользящими в соответствии со сложившимися традициями проектирования и его нормами. В частности, в Москве, где практика многоэтажного массового жилищного строительства и нормы проектирования были ориентированы на высоту зданий до 75 м, сложилась тенденция отнесения к высотным зданий выше 75 м.
В работе предлагается новая классификация зданий повышенной этажности, основанная на различных характеристиках зданий, касающихся назначения, архитектурно-планировочных решений, конфигурации, применения инновационных технологий и других признаков (табл. 1.5).
Таблица 1.5
Классификация зданий повышенной этажности
№пп |
Классификационные признаки |
Категории сложности |
Характеристика признака |
1 |
Высота здания, м |
D |
75-100 |
С |
100-150 |
||
В |
150-200 |
||
А |
200-300 и более |
||
2 |
Этажность |
D |
20-30 |
С |
31-50 |
||
В |
51-70 |
||
А |
71-100 и более этажей |
||
3 |
Архитектура (конфигурация) |
D |
Равномерное по высоте (тип «свечка») |
С |
Равномерные по высоте или переменной этажности с дополнением архитектурных элементов в виде бассейнов, смотровых площадок, зимних садов, парковок выше нулевого этажа и проч. элементов |
||
В |
Здание нестандартной архитектуры повышенной сложности (нависающие и консольные элементы, асимметрия и т.д.) |
Окончание таблицы 1.5 |
|||
№пп |
Классификационные признаки |
Категории сложности |
Характеристика признака |
|
|
А |
Здание нестандартной архитектуры типа В с дополнительными элементами (бассейны, сады, площадки, парковки и т.д.) |
4 |
Конструктивные решения |
D |
Стандартные железобетонные, металлические конструкции и монолиты |
С |
Железобетонные, металлические конструкции, применение нетрадиционных видов конструкций (вентилируемые, светопрозрачные фасады и проч.) |
||
В |
Каркас повышенной сложности, применение облегченных конструкций повышенной прочности |
||
А |
Каркас повышенной сложности, применение облегченных конструкций повышенной прочности, новых технологий и материалов |
||
5 |
Ресурсосбережение |
D |
Стандартные технологии инженерных коммуникаций |
С |
Использование ресурсосберегающих технологий в области утепления и отделки здания |
||
В |
Пассивный дом |
||
А |
Активный дом |
||
6 |
Степень технической оснащенности |
D |
Стандартное техническое оснащение (освещение, отопление, кондиционирования) |
С |
Сложный инжиниринг здания, диспетчеризация инженерных систем |
||
В |
Автоматическое управление системами, система «мультирум» |
||
А |
Системы «Умный дом» и «Интеллектуальное здание» |
Представленная классификация несколько ограничивает возможности идентификации креативных решений в области строительства и не дает оценки зданий и сооружений в тех случаях, когда применяются принципиально новые подходы к строительству, определенные ноу-хау в части конструктивных элементов, материалов, технологий, архитектурных решений, технического оснащения.
Вследствие перспектив дальнейшего развития направления предлагается ввести дополнительно новую категорию – класс «А+» или «премиум-класс» для тех объектов, которые в настоящее время не представлены. Эта категория будет важна также в том случае, когда объект недвижимости будет выделен из класса «А» на более высокий уровень по одному или нескольким факторам.
Также можно расширить классификацию в сторону снижения показателей. Это важно для тех объектов, которые по некоторым признакам «не дотягивают» до категории «D», при этом также являются высотными строениями и обладают всеми классификационными признаками. Для таких объектов классификация может быть расширена и дополнена классом «D-».
Таким образом, в каждой группе факторов формируется не четыре признака, а шесть: «А+» («премиум-класс»), «A», «B», «C», «D», «D-».
Важной проблемой оценки объектов недвижимости является их идентификация, то есть соотнесение к определенному классу в пределах рассматриваемой категории. Для этого использован аппарат теории нечетких множеств, позволяющий определить степень принадлежности i-того признака к заданному интервалу. Этот механизм существенно снижает погрешность экспертных оценок. Моделирование процесса с использованием тории нечетких множеств позволяет преобразовать параметры, не поддающиеся однозначной числовой оценке, в нечеткий формат (процедура фазификации). Все системы с нечеткой логикой функционируют по одному принципу: показания фазифицируются (переводятся в нечеткий формат), обрабатываются и дефазифицируются [82, 84].
В качестве лингвистических переменных выберем качественные признаки объектов:
1 - высота здания;
2 - этажность;
3 - архитектура и наружная отделка;
4 – конструктивные решения;
5 - ресурсосбережение;
6 – техническая оснащенность и инженерия.
В каждой из рассмотренных категорий недвижимости предлагается выделить следующие классы в зависимости от характеристик объектов и их качеств. Предлагаемая классификация предполагает разбиение всех представленных выше групп недвижимости на классы престижности А+, А, В,С, D, D-. В класс А дополнен подклассом А+. Это позволяет сделать поправку на возможность улучшений при развитии отрасли, внедрения инновационных технологий, материалов, инженерных систем.
Таким образом, имеем шесть классов объектов: А+, А, В, С, D, D-. Количество выделенных признаков, по которым идентифицируются объекты, также равно шести. Целесообразно ввести оценочную шкалу следующим образом (табл. 3.2).
Таблица 1.6
Оценка высотных зданий в баллах.
Классы |
Балл |
А+ |
6 |
А |
5 |
В |
4 |
С |
3 |
D |
2 |
D- |
1 |
Сложность оценки заключается в том, что по отдельным признакам объект может принадлежать к различным классам. Механизм идентификации объекта построен на инструментарии теории нечетких множеств.
Задача соотнесения объекта недвижимости к определенному классу в соответствии с его качественными характеристиками состоит в следующем. Как правило, объект не имеет явно выраженных характеристик одного качественного признака.
Он может иметь хорошие планировочное и конструктивное решения, соответствующие функциональному назначению, при этом низкое качество, например, инженерии здания не позволит отнести его к высокому классу.
В этом случае только на основании совокупной оценки всех качественных параметров объекта можно присвоить ему определенный класс.
Таблица 1.7
Определение объекта по принадлежности классу.
№пп |
Классификационные признаки |
Категории сложности |
Объект |
1 |
Высота здания, м |
D |
|
С |
+ |
||
В |
|
||
А |
|
||
2 |
Этажность |
D |
|
С |
+ |
||
В |
|
||
А |
|
||
3 |
Архитектура (конфигурация) |
D |
|
С |
|
||
В |
+ |
||
А |
|
||
4 |
Конструктивные решения |
D |
|
С |
|
||
В |
+ |
||
А |
|
||
5 |
Ресурсосбережение |
D |
|
С |
|
||
В |
+ |
||
А |
|
Окончание таблицы 1.7 |
|||
№пп |
Классификационные признаки |
Категории сложности |
Объект |
6 |
Степень технической оснащенности |
D |
|
С |
|
||
В |
|
||
А |
+ |
З адана функция принадлежности качественного признака к классу:
, (1.9)
где bi – балл качественной оценки i-го признака; xi – балл, установленный экспертами для i-того признака объекта [82].
В соответствии с функцией (1.9) определим степень принадлежности каждого i-го признака к тому или иному классу (табл. 3.3).
Таблица 1.8
Показатели принадлежности качественных характеристик объекта к классам
Класс объекта недвижимости |
D- |
D |
C |
B |
А |
А+ |
|
Соответствующий балл |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Оценка объекта недвижимости по признакам |
высота здания |
0,02 |
0,61 |
1,00 |
0,78 |
0,45 |
0,22 |
этажность |
0,02 |
0,61 |
1,00 |
0,78 |
0,45 |
0,22 |
|
архитектура |
0,00 |
0,14 |
0,72 |
1,00 |
0,82 |
0,51 |
|
конструктивные решения |
0,00 |
0,14 |
0,72 |
1,00 |
0,82 |
0,51 |
|
ресурсосбережение |
0,00 |
0,14 |
0,72 |
1,00 |
0,82 |
0,51 |
|
техническая оснащенность |
0,00 |
0,01 |
0,26 |
0,78 |
1,00 |
0,85 |
По совокупности характеристик объект принадлежит к классу «В»
На основании (1.10) определяется степень принадлежности каждого i-го признака к j-му классу. Для расчета интегрального показателя принадлежности объекта к какому-либо классу по совокупности признаков строятся функции принадлежности каждого i-того признака и определяются значения функций принадлежности в точках пересечений, что представлено на рис. 1.10.
Рис. 1.10. Графики функций принадлежности
характеристических признаков
Множество решений данной задачи будем называть базовым множеством (пространством) X. В примере базовое пространство X = R, а информацией о решении является нечеткое множество, отвечающее понятию «площадь фигуры». Пересечение двух отношений R1 и R2 обозначается R1R2 и определяется выражением:
(1.10)
Пересечение функций принадлежности графически представлено на рис. 1.11.
Рис. 1.11. Графическое определение степени принадлежности
к определенному классу здания.
На рис. 1.10 приняты следующие обозначения: bi – балльная оценка класса престижности; [bi-, bi+] – интервал балльной оценки соответствующего класса престижности.
В поставленной задаче для определения принадлежности объекта по совокупности признаков к классу имеется множество функций принадлежности. Графически показатель принадлежности P определен как сумма площадей заштрихованных фигур или сумма пересечений множеств, ограниченных функциями принадлежности каждого признака.
, (1.11)
где sn – площадь фигуры, ограниченной осью абсцисс, k-той функцией принадлежности, функциями x= bi- и x= bi+ .
Множество решений задачи – дискретное множество, то есть балльная оценка каждого класса определена некоторым постоянным числом. Это значит, что [bi-, bi+] bi. В этом случае можно определить показатель принадлежности объекта к i-ому классу престижности как максимальную сумму значений функций принадлежности в точке bi :
. (1.12)
Таким образом, на основании (1.12) можно определить класс высотного объекта, максимально соответствующий его фактическим характеристикам.
Таблица 1.9
Показатель принадлежности к классу престижности
Класс объекта недвижимости |
D- |
D |
C |
B |
А |
А+ |
|
Соответствующий балл |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Оценка объекта недвижимости по признакам |
высота здания |
0,02 |
0,61 |
1,00 |
0,78 |
0,45 |
0,22 |
этажность |
0,02 |
0,61 |
1,00 |
0,78 |
0,45 |
0,22 |
|
архитектура |
0,00 |
0,14 |
0,72 |
1,00 |
0,82 |
0,51 |
|
конструктивные решения |
0,00 |
0,14 |
0,72 |
1,00 |
0,82 |
0,51 |
|
ресурсосбережение |
0,00 |
0,14 |
0,72 |
1,00 |
0,82 |
0,51 |
|
техническая оснащенность |
0,00 |
0,01 |
0,26 |
0,78 |
1,00 |
0,85 |
|
Показатель принадлежности к классу |
0,04 |
1,63 |
4,41 |
5,34 |
4,35 |
2,83 |
График интегрального показателя принадлежности P представлен на рис. 1.12.
Рис. 1.12. График показателя принадлежности высотного
объекта к соответствующему классу.
Предложенный метод позволит определить класс объекта с учетом различных качественных признаков и их оценок, что весьма важно для оценки совокупности показателей, а также прогнозирования доходности коммерческого объекта и его позиционирования на рынке.
Дальнейшее исследование и построение решения требует детального анализа риск-факторов и методов их оценки.
Таким образом, развитие высотного строительства во многих странах является креативным направлением, существенно меняющим облик застройки, позволяющим рационально использовать земельные ресурсы. Это особенно актуально для стран, в которых наблюдается постоянный рост дефицита земельных ресурсов при высокой демографической динамике.
Высотное строительство способствует снижению социальных проблем, связанных с приобретением жилья, а также дает возможность развития коммерческой недвижимости, в том числе туристических зон, что особенно важно для страны.
Анализируя методы и модели развития мирового высотного строительства, следует отметить, что в настоящее время нет целостного алгоритма, способного увязать в единую систему процесс структурирования технических характеристик объектов, механизмов их систематизации и идентификации, моделирование риск-процессов и степени их влияния на эффективность реализации объектов высотного строительства.
Кроме того, анализ показал, что проектирование высотных зданий производится как автономный процесс, без установления взаимозависимости с экономическими показателями прибыли от реализации объекта при увеличении площади и снижении затрат на отвод земельного участка под строительство, а также удорожанием объекта вследствие увеличения высоты здания и использования более сложных конструкций.
Эта проблема особенно актуальна для стран, где высотные здания представлены единичными объектами в крупных городах. В условиях постоянного роста дефицита земельных ресурсов и высокой динамики стоимости земли высотное строительство является объективной необходимостью развития не только строительной отрасли, но и страны в целом.