- •Н.И. Трухина, в.Н. Баринов, и.И. Чернышихина основы экономики недвижимости: Теория и практика
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры»
- •080100.62 «Экономика» (профиль: Экономика предприятий и организаций),
- •Введение
- •1. Рынок недвижимости и особенности его функционирования
- •1.1. Понятие рынка недвижимости
- •1.2. Функции рынка недвижимости
- •1.3. Сегментация рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •Классификация офисных помещений
- •Классификация торговых помещений
- •Классификация складских помещений
- •Классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.4. Субъекты рынка недвижимости
- •Основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости
- •2. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости
- •2.1. Основные характеристики городского пространства
- •2.2. Структура и функция городского пространства
- •2.3. Город как система жизнедеятельности
- •2.4. Локальное местоположение объекта недвижимости
- •2.5. Анализ пространственного фактора
- •3. Теория оценки недвижимости
- •3.1. Назначение оценки и основные понятия
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •3.3. Подходы к оценке
- •4. Стоимостная оценка недвижимости как объекта, приносящего доход
- •4.1. Метод капитализации доходов
- •4.1.1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
- •4.1.2. Расчет коэффициента капитализации
- •4.1.3. Учет возмещения капитальных затрат
- •Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Хоскольда
- •4.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •4.2.1. Алгоритм расчета метода ддп
- •4.2.2. Определение ставки дисконтирования
- •5. Оценка недвижимости затратным подходом
- •5.1. Общая характеристика затратного подхода
- •5.2. Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)
- •Полные затраты застройщика
- •5.2.1. Метод сравнительной единицы
- •5.2.3. Метод аналогов
- •5.2.4. Метод количественного обследования
- •5.3. Расчет стоимости строительства
- •5.3.1. Методы расчета затрат
- •5.3.2. Виды индексов цен в строительстве
- •5.4. Определение износа объекта недвижимости
- •Сравнительные характеристики признаков и причин различных видов износа
- •5.4.1. Физический износ
- •5.4.2. Функциональное устаревание
- •5.4.3. Внешнее устаревание
- •6. Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1. Общая характеристика сравнительного подхода
- •6.2. Метод сравнения продаж
- •6.2.1. Классификация и суть поправок
- •6.2.2. Расчет и внесение поправок
- •6.3. Метод соотнесения цены и дохода
- •6.3.1. Валовой рентный мультипликатор
- •6.3.2. Общий коэффициент капитализации
- •6.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Характеристики объекта оценки
- •Расчет корректировки на этаж
- •7. Ипотека как особая форма кредитования
- •7.1. Ипотечное кредитование
- •7.2. Классификация ипотечных кредитов
- •7.3. Риски ипотечного кредитования
- •7.4. Оценка эффективности привлечения заемных средств
- •7.5. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.1.Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.2. Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода
- •8. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •8.1. Период окупаемости вложений в недвижимость
- •8.2. Чистая текущая стоимость доходов
- •8.3. Ставка доходности проекта
- •8.4. Внутренняя норма доходности проекта
- •8.5. Расчет модифицированной ставки доходности проекта
- •8.6. Ставка доходности финансового менеджмента
- •8.7.Оценка экономической эффективности проекта
- •5. Как рассчитывается срок окупаемости инвестиционного проекта?
- •11. Можно ли по одному из показателей (npv, irr, pi, Ток) оценить эффективность проекта?
- •Заключение
- •Библиографический список
- •Классификация жилищной недвижимости по качеству
- •Шесть функций денежной единицы
- •Оглавление
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры» (профиль «Городской кадастр»),
- •080100.62 «Экономика» (профиль «Экономика предприятий и организаций»)
- •394006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
6.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
Необходимо оценить двухкомнатную квартиру, расположенную в Советском районе (ул. Берег реки Дон) г. Воронежа. Основные характеристики объекта оценки приведены в табл. 6.1.
Таблица 6.1
Характеристики объекта оценки
Этаж |
4 |
Количество квартир на этаже |
4 |
Тип планировки |
Фиксированный |
Количество комнат (в случае фиксированной планировки) |
2 |
Общая площадь (с учетом лоджий и балконов) |
57,2 кв. м |
Общая площадь (без учета лоджий и балконов) |
54,1 кв. м |
Жилая площадь (без учета лоджий и балконов) |
30,8 кв. м |
Площадь кухни |
8,0 кв. м |
Балкон/лоджия |
Есть (3.1 кв. м) |
Высота помещений |
2,65 м |
Остекление балкона |
Нет |
Санузел, количество санузлов |
Один, раздельный |
Смежные комнаты |
Нет |
Телефон |
Нет |
Выход окон (стороны света) |
Окна выходят на запад |
Пол |
Линолеум, плитка |
Стены |
Обои, плитка |
Потолок |
Побелка |
Входная дверь |
Деревянная |
Окна |
ПВХ |
Сантехника/состояние |
Хорошее |
Подключение к электричеству |
Есть |
Подключение к холодному/горячему водоснабжению |
Есть |
Подключение к канализации |
Есть |
Межкомнатные двери |
Установлены |
Кондиционирование |
Нет |
Отопительные приборы |
Металлические |
Кухонная плита |
Газовая |
Наличие следов протечек на потолке |
Нет |
Наличие перепланировки |
Нет |
Дополнительные удобства |
Нет |
Состояние отделки |
Чистовая отделка |
Необходимые ремонтные работы |
Ремонтные работы не требуются |
Текущее использование объекта оценки |
Объект оценки используется в качестве жилой двухкомнатной квартиры |
Пять сопоставимых объектов-аналогов, которые используются в данном анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом. В табл. 6.2 приведены основные ценообразующие характеристики объектов аналогов и проводится расчет наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки путем последовательного внесения корректировок к объектам-аналогам.
Таблица 6.2
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналог-1 |
Аналог-2 |
Аналог-3 |
Аналог-4 |
Аналог-5 |
Наименование (описание) объекта |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Назначение |
жилая квартира |
жилая квартира |
жилая квартира |
жилая квартира |
жилая квартира |
жилая квартира |
Источник информации |
- |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ Most т. (473) 229-88-89 пер. Бакунинский 1, оф. 508 |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ ВоронежПроектСтрой т.(473) 240-39-99; ул. Театральная д. 34, оф.1 |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ Сота, т. 8-950-765-3401 ул. Кольцовская 2 |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ Рим, т. 8-952-551-3641 ул. Плехановская 46 |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ BestRealty, т. 8-952-551-3641 ул. Ленина 73, оф. 6 |
Цена продажи, руб. |
- |
1 800 000 |
1 930 000 |
2 250 000 |
1 870 000 |
1 920 000 |
М 119 естоположение |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон, д.29е, кв.18 |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
Общее примечание |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна ПВХ. Экологически чистый район: лес, р. Дон. Развитая инфраструктура: ТЦ Ермак, детский сад, школа и т.д |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна деревянные, лоджия не застеклена, развитая инфраструктура |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна ПВХ, лоджия застеклена, развитая инфраструктура |
Квартира с евроремонтом, окна ПВХ, лоджия застеклена, развитая инфраструктура |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна деревянные, лоджия не застеклена, развитая инфраструктура |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна ПВХ, лоджия не застеклена, развитая инфраструктура |
Год постройки |
2012 |
2012 |
2012 |
2012 |
2012 |
2012 |
Этаж/этажность |
4/10 |
8/10 |
5/10 |
4/10 |
4/10 |
5/10 |
Высота потолков |
2,65 |
2,65 |
2,65 |
2,65 |
2,65 |
2,65 |
Материал стен |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
Площадь общая, кв. м с учетом лоджии |
57,2 |
57,00 |
58,00 |
58,00 |
58,00 |
58,00 |
Площадь общая, кв. м без учета лоджии |
54,1 |
54,00 |
55,00 |
55,50 |
55,46 |
56,00 |
Площадь жилая, кв. м |
30,8 |
32,0 |
32,0 |
32,0 |
32,0 |
32,0 |
Площадь кухни, кв. м |
8,0 |
8,0 |
8 ,0 |
9,0 |
8,0 |
8,0 |
Продолжение табл. 6.2.
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналог-1 |
Аналог-2 |
Аналог-3 |
Аналог-4 |
Аналог-5 |
Состояние квартиры / уровень отделки |
хорошее/чистовая |
хорошее/чистовая |
хорошее/чистовая |
хорошее/евроотделка |
хорошее/чистовая |
хорошее/чистовая |
Наличие / отсутствие балкона |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
Наличие / отсутствие коммуникаций |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
Качество остекления окон |
ПВХ |
деревянное |
ПВХ |
ПВХ |
деревянное |
ПВХ |
Остекление балкона |
нет |
нет |
есть |
есть |
нет |
нет |
Дата продажи |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
Вид стоимости |
Рыночная |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Условия сделки |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Ц 120 ена продажи,руб. за кв. м |
- |
33 333 |
35 091 |
40 541 |
33 718 |
34 286 |
Внесение корректировок |
||||||
Состав прав на объект оценки |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
Корректировка на состав прав, % |
- |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
33 333 |
35 091 |
40 541 |
33 718 |
34 286 |
Условия продажи |
Цена сделки |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
Корректировка на условия продажи (поправка на торг), % |
- |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
31 666 |
33 336 |
38 514 |
32 032 |
32 572 |
Время продажи (дата предложения) |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
январь, 2014 |
Корректировка на время продажи (дату предложения), % |
- |
0,0% |
0 ,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Продолжение табл. 6.2
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналог-1 |
Аналог-2 |
Аналог-3 |
Аналог-4 |
Аналог-5 |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
31 666 |
33 336 |
38 514 |
32 032 |
32 572 |
Местоположение |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон, д.29е, кв.183 |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
Корректировка на местоположение, % |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
31 666 |
33 336 |
38 514 |
32 032 |
32 572 |
Ф 121 изические характеристики - количество жилых комнат в квартире |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Корректировка на физические характеристики, % |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
31 666 |
33 336 |
38 514 |
32 032 |
32 572 |
Физические характеристики - материал стен дома |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
Корректировка на материал стен дома, % |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
31 666 |
33 336 |
38 514 |
32 032 |
32 572 |
Продолжение табл. 6.2
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналог-1 |
Аналог-2 |
Аналог-3 |
Аналог-4 |
Аналог-5 |
Физические характеристики - этаж, на котором расположена квартира |
4/10 |
8/10 |
5/10 |
4/10 |
4/10 |
5/10 |
Корректировка на физические характеристики, % |
- |
+2,6% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
32 489 |
33 336 |
38 514 |
32 032 |
32 572 |
Ф 122 изические характеристики - состояние квартиры |
хорошее/чистовая |
хорошее/чистовая |
хорошее/чистовая |
хорошее/евроотделка |
хорошее/чистовая |
хорошее/чистовая |
Корректировка на отделку, % |
- |
0 |
0 |
-5 000 |
0 |
0 |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
32 489 |
33 336 |
33 514 |
32 032 |
32 572 |
Физические характеристики - площадь помещений с учетом лоджии |
54,1 |
54,0 |
55,0 |
55,5 |
55,5 |
56,0 |
Корректировка на физические характеристики, % |
- |
-0,01% |
+0,05% |
+0,08% |
+0,08% |
+0,10% |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
32 486 |
33 353 |
33 541 |
32 058 |
32 605 |
Состояние рынка |
Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки |
Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки |
Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки |
Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки |
Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки |
Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки |
Продолжение табл. 6.2
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналог-1 |
Аналог-2 |
Аналог-3 |
Аналог-4 |
Аналог-5 |
Корректировка на состояние рынка, % |
- |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
32 486 |
33 353 |
33 541 |
32 058 |
32 605 |
Экономические характеристики |
Документы готовы |
Документы готовы, чистая продажа |
Документы готовы, чистая продажа |
Документы готовы, чистая продажа |
Документы готовы, чистая продажа |
Документы готовы, чистая продажа |
Корректировка на экономические характеристики, % |
- |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, р 123 уб. за 1 кв. м |
- |
32 486 |
33 353 |
33 541 |
32 058 |
32 605 |
Компоненты стоимости (дополнительные улучшения) |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
Корректировка на наличие коммуникаций, % |
- |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м |
- |
32 486 |
33 353 |
33 541 |
32 058 |
32 605 |
Скорректированная стоимость объекта оценки, руб. |
- |
1 757 493 |
1 804 397 |
1 814 568 |
1 734 338 |
1 763 931 |
Физические характеристики - остекление окон и балкона |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Остекление окон |
ПВХ |
деревянное |
ПВХ |
ПВХ |
деревянное |
ПВХ |
Корректировка на физические характеристики, наличие окон ПВХ руб. |
- |
+36 000 |
0 |
0 |
+36 000 |
0 |
Окончание табл. 6.2
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналог-1 |
Аналог-2 |
Аналог-3 |
Аналог-4 |
Аналог-5 |
Остекление балкона |
нет |
нет |
есть |
есть |
нет |
нет |
К 124 орректировка на физические характеристики, руб. |
- |
0 |
-17 500 |
-17 500 |
0 |
0 |
Скорректированная стоимость объекта оценки, руб. |
- |
1 793 493 |
1 786 897 |
1 797 068 |
1 770 338 |
1 763 931 |
Количество поправок |
- |
4 |
3 |
4 |
3 |
2 |
Расчётный коэффициент |
|
12 |
13 |
12 |
13 |
14 |
Удельный вес |
- |
0,188 |
0,203 |
0,188 |
0,203 |
0,219 |
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
1 783 445 |
Обоснование введенных корректировок
Корректировка на состав прав
Так как оценивается право собственности на рассматриваемую квартиру и в качестве объектов-аналогов подобраны квартиры, на которые продается право собственности, данная поправка в расчетах не применялась.
Корректировка на условия продажи
Корректировка на условия продажи, отражающая изменение цены сделки («уторговывание») по сравнению с ценой предложения. Практика продаж на рынке жилой недвижимости свидетельствует о том, что цена предложения выше реальной сделки на 3-7%, с учетом того, что объект оценки относится к вторичному рынку жилья новостроек, сроки реализации которого снизились по сравнению с вторичным жильем старой застройки. Оценщик применил поправку на торг в размере -5% как наиболее вероятную величину торга.
Корректировка на время продажи (предложения)
Ввиду того, что объекты-аналоги выставлялись на продажу в течение января 2014 г., оценщик данную корректировку не применял.
Корректировка на местоположение
Так как объект оценки и подобранные объекты-аналоги расположены в одном районе г. Воронежа (Советский район, ул. Берег реки Дон), данная корректировка в расчётах не применялась.
Корректировка на материал стен дома
Так как оцениваемая квартира и объекты-аналоги расположены в панельных домах, Оценщик данную корректировку в расчетах не применял.
Корректировка на количество комнат в квартире
Так как и объект оценки, и объекты-аналоги представляют собой двухкомнатные квартиры, данная корректировка в расчёте не применялась.
Корректировка на этаж
Этаж, на котором расположен жилой объект, как правило, является одним из факторов, который влияет на выбор потенциального покупателя, а значит, и стоимость объекта. Следовательно, корректировка по данному фактору при расчете стоимости объекта оценки необходима (табл. 6.3). Величина корректировки определялась методом парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, сходных по всем характеристикам, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене (в данном случае этаж, на котором расположена квартира).
Для расчета корректировок использовалась формула
, (6.3)
где Сон – стоимость оцениваемого объекта недвижимости;
Са – стоимость объекта-аналога.
Таблица 6.3