1) Капитальные вложения - самая распространенная инвестиционная деятельность (Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений)

Капитальные вложения представляют собой инвестиции в основной капитал (основные средства) и включают затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и др.

Главным критерием, отличающим капитальные вложения от других видов инвестиций, является направление вложений в основной капитал или основные средства.

Объектами капитальных вложений выступают различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, находящиеся в частной, государственной или смешанной собственности. При этом объектом капитальных вложений может быть как движимое, так и недвижимое имущество, в том числе объект незавершенного строительства.

Перечень субъектов инвестиционной деятельности является открытым. К их числу Закон относит инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей объектов капитальных вложений (и другие лица).

Инвестиции в форме капитальных вложений могут быть оформлены различными договорами, в частности договорами строительного подряда (ст. ст. 740 - 757 ГК РФ).

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Инвестиционный проект с момента своего появления до момента окончания или ликвидации проходит ряд этапов, которые в совокупности называются его жизненным циклом. На практике встречаются так называемые контракты жизненного цикла, которые как раз учитывают все детали инвестиционного проекта на протяжении всего периода его осуществления (Постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. N 1087 "Об определении случаев заключения контракта жизненного цикла").

Инвестиционный договор – нет легального определения

Договорами в сфере инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений могут выступать договоры, предусмотренные в ГсК РФ:

• О развитии застроенных территорий,

• О комплексном освоении территории,

• Об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса

• Об освоении территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов.

Данные договоры по своей правовой природе являются инвестиционными и оформляют отношения ГЧП.

Инвестиции в форме капитальных вложений могут быть оформлены различными договорами, в частности договорами строительного подряда (ст. ст. 740 - 757 ГК РФ). Подрядные строительные работы, проектные и изыскательские работы, опосредующие капитальные вложения, финансируемые за счет средств федерального или регионального бюджета и предназначенные для удовлетворения государственных нужд, осуществляются на основе государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд.

В последнее время получила широкое применение практика привлечения инвесторами управляющей (девелоперской) компании для организации и полного сопровождения процесса реконструкции или строительства объекта недвижимости. Девелопмент можно считать отдельным видом инвестиционной деятельности. Особенностью девелоперских отношений выступает обеспечение предпринимателем реализации наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости (проектирования, реконструкции, строительства), включая организацию финансирования инвестиционного проекта <1>. Понятие девелопера шире понятия застройщика, так как девелопер сочетает в себе различные функции и отвечает за комплексное обеспечение реализации инвестиционного проекта.

--------------------------------

<1> См.: Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб., 2003. С. 10.

 

В Законе об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений инвестиционный проект определяется как обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Инвестиционный проект с момента своего появления до момента окончания или ликвидации проходит ряд определенных этапов, которые в совокупности называются его жизненным циклом. Отметим, что на практике встречаются так называемые контракты жизненного цикла, которые как раз учитывают все детали инвестиционного проекта на протяжении всего периода его осуществления <1>.

--------------------------------

<1> См. Постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. N 1087 "Об определении случаев заключения контракта жизненного цикла".

Из ФЗ о защите и поощрении капиталовложений от 2020:

инвестиционный проект - ограниченный по времени осуществления и затрачиваемым ресурсам комплекс взаимосвязанных мероприятий и процессов, направленный на создание (строительство) и последующую эксплуатацию новых либо на реконструкцию и (или) модернизацию и последующую эксплуатацию существующих объектов недвижимого имущества (в том числе на реконструкцию и (или) модернизацию и последующую эксплуатацию существующих объектов недвижимого имущества на основании концессионного соглашения или договора аренды) и (или) комплекса объектов движимого и недвижимого имущества, связанных между собой, и (или) на создание и использование результатов интеллектуальной деятельности и (или) приравненных к ним средств индивидуализации в целях извлечения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, в том числе предотвращения или минимизации негативного влияния на окружающую среду;

 

Договорами в сфере инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений могут выступать договоры, предусмотренные в ГсК РФ: о развитии застроенных территорий, о комплексном освоении территории, об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и об освоении территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов. Данные договоры по своей правовой природе также являются инвестиционными и оформляют отношения ГЧП.

Самостоятельным видом договора в сфере строительства в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является договор участия в долевом строительстве, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости. По характеру правового регулирования договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ближе к отношениям потребителя и продавца продукции и не является инвестиционным. Законодатель, в том числе используя методы императивного регулирования, попытался максимально обезопасить участников долевого строительства от рисков потери инвестиций, что привело на практике к уклонению застройщиков от оформления отношений путем заключения договора долевого участия в строительстве.

На практике в сфере капитального строительства часто используются инвестиционные договоры. Между тем в правовой литературе и предпринимательской практике нет единогласия в понимании сущности инвестиционного договора. Так, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (п. 4) предлагает устанавливать правовую природу инвестиционных договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ. Между тем, как отмечает Р.С. Бевзенко <1>, таким образом суд предлагает определенные модели, использование которых может упростить работу судей, но никак не ограничивает стороны договора в свободе определения его условий. Р.С. Бевзенко также справедливо обращает внимание на то, что в Постановлении не закрыт перечень тех правовых квалификаций, которые суды могут давать договорам о будущей недвижимости, названным сторонами инвестиционными.

--------------------------------

<1> См.: Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // ВВАС РФ. 2012. N 3. С. 84 - 105.

 

В научной литературе имеется и более широкое понимание правовой природы инвестиционного договора: одни специалисты выделяют инвестиционный договор как одну из форм реализации инвестиционной деятельности наряду с учредительными договорами, договорами на участие в строительстве, соглашениями о разделе продукции <1>. Другие объединяют этим понятием различные договорные формы, связанные с инвестированием, включая соглашения о разделе продукции, и даже публично-правовые договоры, например межправительственные инвестиционные соглашения о взаимном поощрении и защите капиталовложений <2>. Такое разноплановое понимание связано с тем, что дефиниция "инвестиционный договор" отсутствует в законодательстве, поэтому и трактуется в литературе в различных значениях, а нередко - в собирательном смысле - как определенная группа договоров, опосредующих инвестиционные вложения. Если рассматривать инвестиционный договор как особый вид договора, заключаемого на основании принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), то инвестиционный договор следует признать комплексным договором, сочетающим черты организационного договора, определяющего основы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности, и конкретного договора, содержащего обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта.

--------------------------------

<1> См.: Предпринимательское (хозяйственное) право: Учебник / Под ред. О.М. Олейник. М., 2002. Т. 2. С. 61 - 65.

<2> См.: Коммерческое право: Учебник / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. М., 2002. Ч. 2. С. 164 - 173.

 

Подходы к понятию «инвестиционный договор»:

1. Одна из форм реализации инвестиционной деятельности наряду с учредительными договорами, договорами на участие в строительстве, соглашениями о разделе продукции

2. Различные договорные формы, связанные с инвестированием, включая соглашения о разделе продукции, и даже публично-правовые договоры, например межправительственные инвестиционные соглашения о взаимном поощрении и защите капиталовложений

3. Определенная группа договоров, опосредующих инвестиционные вложения.

4. Особый вид договора, заключаемый на основании принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) - комплексный договор, сочетающий черты организационного договора, определяющего основы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности, и конкретного договора, содержащего обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта

Отдельным видом инвестиционной деятельности в законодательстве называется лизинговая деятельность, которая предполагает приобретение имущества и передачу его в лизинг. Правовое регулирование лизинга осуществляется в соответствии с Законом о лизинге, ГК РФ, а также Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г.

В.В. Витрянский указывает на многоаспектность понятия "лизинг", что не способствует четкости правового регулирования соответствующих отношений. Под лизингом понимается: один из видов предпринимательской деятельности; особая форма инвестирования или кредитования; совокупность всех отношений (комплекс отношений), связанных с лизинговыми операциями, включая отношения, складывающиеся при выдаче займов лизингодателю и обеспечении исполнения последним заемных обязательств; совокупность операций, совершаемых лизингодателем по приобретению лизингового имущества; наконец, сделка, совершаемая непосредственно между лизингодателем и лизингополучателем <1>.

--------------------------------

<1> См.: Витрянский В.В. Договор финансовой аренды (лизинга) // ВВАС РФ. 1999. N 10. С. 89 - 90.

 

Закон о лизинге определяет лизинг как совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с приобретением предмета лизинга (ст. 2). Лизинговые отношения оформляются договором финансовой аренды (лизинга), согласно которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и имущества осуществляется лизингодателем.

Субъектами лизинга являются: лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Инвестором в договоре лизинга выступает лизингодатель, который за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

В научной доктрине существуют различные точки зрения по вопросу правовой природы и квалификации лизинговых договоров. Согласно взглядам одних авторов, получившим законодательное закрепление в ГК РФ, договор лизинга - вид договора аренды, обладающий определенными квалифицирующими признаками, позволяющими отличать его от иных видов договора аренды и выделять в отдельный вид. Такой точки зрения придерживается, в частности, В.В. Витрянский <1>. Другие специалисты полагают, что в отличие от договора аренды договор лизинга представляет собой не двустороннюю, а трех- или многостороннюю сделку <2>. Точка зрения Е.А. Суханова <3> и В.С. Ема <4> состоит в том, что договор лизинга является самостоятельным типом договорных обязательств.

2) Лизинговая деятельность – отдельный вид инвестиционной деятельности,

Правовое регулирование: Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ

(ред. от 16.10.2017) "О финансовой аренде (лизинге)", ГК РФ, а также Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г.

Закон о лизинге определяет лизинг как совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с приобретением предмета лизинга (ст. 2).

Лизинговые отношения оформляются договором финансовой аренды (лизинга), согласно которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Субъектами лизинга являются: лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Инвестором в договоре лизинга выступает лизингодатель, который за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Подходы к лизингу:

1. Договор лизинга - вид договора аренды, обладающий определенными квалифицирующими признаками, позволяющими отличать его от иных видов договора аренды и выделять в отдельный вид. (ГК РФ, Витрянский)

2. В отличие от договора аренды договор лизинга представляет собой не двустороннюю, а трех- или многостороннюю сделку.

3. Договор лизинга является самостоятельным типом договорных обязательств.

Лизинг, инвестиционные договоры, девелопмент являются видами инвестиционной деятельности, предполагающими главным образом индивидуальное инвестирование.