Определение размера земельного участка

Всоответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане июридические лица, имеющие всобственности недвижимое имущество, расположенное наземельных участках, обладают исключительным правом навыкуп этих участков илиприобретение права аренды. Напрактике приобращении собственников недвижимости зачастую участок выделяется подобрез здания (особенно это актуально вчерте города), что неустраивает заявителей. Как показывает анализ положений ЗК РФ, вопрос оразмере земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости, нечетко урегулирован вдействующем законодательстве. Всвязи сэтим возникает проблема определения конкретных размеров земельного участка, «причитающегося» собственнику расположенного нанем объекта недвижимости.

Всамом общем виде порядок перехода прав наземельный участок при отчуждении расположенного нанем здания (сооружения) зафиксирован вп. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Согласно упомянутым нормам, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся наземельном участке, непринадлежащем продавцу направе собственности, покупатель приобретает право наиспользование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью инеобходима дляее использования. Порядок определения размера земельного участка конкретизирован вп. 2 ст. 35 ЗК РФ. Внем указано, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением инеобходимой дляих использования, определяется всоответствии сп. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.

Однако названный пункт предусматривает определение лишь предельных размеров земельных участков, которые устанавливаются всоответствии сутвержденными нормами отвода земель дляконкретных видов деятельности или правилами землепользования изастройки, землеустроительной, градостроительной ипроектной документацией. Значит, влюбом случае необходимо врамках известных пределов устанавливать границы сучетом индивидуальных обстоятельств.

Исходя изабз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, границы иразмеры земельного участка определяются сучетом фактически используемой площади земельного участка всоответствии стребованиями земельного иградостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются сучетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Судебная практика при применении указанных положений учитывает совокупность факторов, влияющих наисчисление размера площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением инеобходимой дляих использования: размер фактически используемой площади земельного участка всоответствии стребованиями земельного иградостроительного законодательства; расположение красных линий; расположение границ смежных земельных участков (при их наличии); расположение естественных границ земельного участка; правила землепользования изастройки; сведения, содержащиеся вземлеустроительной, градостроительной ипроектной документации⁸.

Земельный участок, необходимый дляэксплуатации имущественного

комплекса Напервый взгляд применение выработанных подходов не вызывает сложностей. Темнеменее при рассмотрении конкретных ситуаций возникает множество вопросов. Вчастности, каким образом определяется размер земельного участка, необходимого дляэксплуатации имущественного комплекса

Например, вслучае испрашивания земельного участка дляэксплуатации детского комбината ФАС Северо-Западного округа признал возможным применение Положения опорядке установления границ землепользования взастройке городов идругих поселений, утвержденного Постановлением ПравительстваРФ от 02.02.96 № 105. Всилу п. 4 названного Положения длявсех типов застройки обязательны правила межевания, всоответствии скоторыми вграницы земельного участка включаются все объекты, входящие всостав недвижимого имущества, подъезды, проходы кним, атакже обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры. Поматериалам дела, образовательное учреждение являлось собственником одного объекта недвижимости, состоящего изнескольких частей. Следовательно, положения СНиП 2.02.01-8 «Основания зданий исооружений», установленные дляобслуживания отдельно стоящих объектов недвижимости, применительно ккаждому извосьми указанных объектов, входящих всостав детского комбината, неподлежали применению втакой ситуации⁹.

Очевидно, что наличие имущественного комплекса устанавливается наоснове свидетельства оправе собственности, которое подтверждает регистрацию права наобъект всоответствии со ст. 131 ГК РФ. Но всвидетельстве может отсутствовать указание наимущественный комплекс ив качестве объектов права могут быть перечислены отдельные объекты. Вэтом случае необходимо исходить изхарактера их использования. Если объекты недвижимости используются как единый комплекс строений, то возможно предоставление земельного участка вцелом. Вситуации, когда новый собственник использует объекты вразличных хозяйственных целях, говорить оедином имущественном комплексе нельзя. Нужно определять площадь земли подкаждым объектом недвижимости, исходя изособенностей их использования10.

Установление судом того факта, что принадлежащие собственнику объекты недвижимости длительное время не используются инаходятся вненадлежащем техническом состоянии, исключающем их эксплуатацию, служит основанием дляпризнания законными действий органа местного самоуправления попредоставлению занятого объектами недвижимости земельного участка другому лицу направе аренды^11.