Далее следуют выдержки из Концепции по недвижимым вещам, посвященные проблеме единства земельного участка и расположенного на нем здания:

Про историю той жопы, в которой мы оказались по этому вопросу, смотрим статью Суханова по кодификации, которую я конспектировал к позапрошлому семинару.

Авторы Концепции утверждают, что вводить концепцию единого объекта в виде императивной нормы не надо в силу ряда причин:

- значительное число зданий находится в собственности иных лиц, чем лица, которым принадлежат земельные участки. Более того, большое число зданий и сооружений принадлежит лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, где эти объекты находятся;

- значительную долю в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, у собственников которых, согласно действующему законодательству, вообще не предполагается наличие каких-либо прав на земельные участки;

- определенное число объектов недвижимого имущества, расположенных на принадлежащем их собственнику земельном участке, не может быть отчуждено вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте;

- гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимого имущества, которые находятся на принадлежащем их собственнику земельном участке, ряда сделок, не влекущих отчуждение этих объектов (например, внесение в уставный капитал хозяйственного общества прав пользования тем или иным объектом недвижимого имущества без передачи такому обществу права собственности на этот объект), и не требующих поэтому передачи ни права собственности на земельный участок, ни права, аналогичного тому, которое предоставлено в отношении объекта недвижимого имущества;

- стоимость возводимых на земельном участке объектов в значительном числе случаев несравнимо выше стоимости самого земельного участка, да и при определении стоимости земельного участка, который может быть использован под застройку, в первую очередь принимается во внимание ценность того объекта, который может быть возведен на земельном участке, а значит отсутствуют достаточные экономические основания для того, чтобы рассматривать возводимые на земельном участке здания и сооружения только как «улучшения» земельного участка, составляющие вместе с ним единое целое.

Тем не менее, эту модель нужно постепенно вводить, иначе стабильного оборота на рынке недвижимости мы не увидим. Какие меры следует принять?

В качестве общего условия возникновения у лица права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (завершенный или незавершенный строительством) следует признать:

(а) наличие у этого лица права собственности либо иного вещного или обязательственного права на земельный участок, и одновременно

(б) наличие у этого лица права (разрешения) на возведение здания; наличие такого права определяется режимом земель, условиями предоставления земельного участка и административными актами (разрешениями на строительство).

Оборот недвижимости, если собственник здания и участка – одно лицо: при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, доверительное управление, внесение в качестве вклада в совместную деятельность, передача в качестве отступного, внесение в уставный капитал, ипотека), а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, в результате конфискации, реквизиции, обращения взыскания, предполагается, что данные объекты недвижимости должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе.

Если здание расположено на чужом участке:

1. Установить принцип свободного распоряжения собственником здания как своего имущества на участке, так и своими правами на этот участок (но только здание и права отчуждаются вместе), не спрашивая у собственника участка.

2. К приобретателю здания на чужом участке переходят все права на участок, которыми владел его предшественник. Если этого сделать нельзя, то автоматически начинает действовать новое придуманное по Концепции «право ограниченного пользования»:

• Это вещное право

• Не относится к числу земельных сервитутов (т.к. обладатель получает не только право пользования, но и право владения)

• Устанавливается на весь участок, а не на часть

• Владение и пользование участком в той мере и в тех пределах, в каких это необходимо для использования здания

• Это право платное (ставка определяется по земельному налогу, если судом или соглашением не установлено иное)

3. Надо закрепить преимущественное право собственника здания при отчуждении по возмездной сделке участка и наоборот