Подчиняется ли заключение основного договора общим правилам, установленным в ст. 432 гк рф?

Статья 429 ГК РФ не говорит о том, как именно должна осуществляться процедура заключения основного договора. Соблюдается ли в таких случаях общий порядок, состоящий в направлении оферты и получении последующего акцепта? Или достаточно получения от одной из сторон предварительного договора какого-либо уведомления, из которого можно было бы сделать вывод о ее намерении считать себя связанной обязательством, характерным для основного договора? *(3)

Основной договор, как отмечено в постановлении ФАС Центрального округа от 17 мая 2006 г. по делу N А36-3634/2005, может возникнуть не иначе, как посредством соблюдения сторонами предписаний п. 2 ст. 432 ГК РФ (это явно следует из контекста п. 6 ст. 429 ГК РФ).

На различные правовые последствия предварительного и основного договоров указывает и арбитражно-судебная практика. Так, ВАС РФ признаны не соответствующими законодательству выводы суда первой инстанции о том, что предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного и сам по себе является основанием для признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение (постановление Президиума ВАС РФ от 13 марта 2001 г. по делу N 7494/00, аналогичный вывод сделан ФАС Уральского округа в постановлении от 16 июня 2005 г. N Ф09-1660/05-СЗ).

Какие требования предъявляет практика к форме предварительного договора?

ГК РФ выделяет три типа таких договоров: - заключаемые в момент получения оферентом акцепта (консенсуальные);

- для заключения которых необходима также передача вещи (реальные);

- подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с момента регистрации (регистрируемые *(4)).

Иногда суды ошибочно расценивают государственную регистрацию договора как разновидность формы, в которую должна быть облечена сделка. Показателен следующий пример. Индивидуальный предприниматель на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным соглашением. Возражения АО были аргументированы следующим образом. Поскольку договор аренды здания, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ должен считаться незаключенным, а основанные на нем требования истца - не подлежащими удовлетворению.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в той же форме, которая установлена для основного. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации (в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ), то и предварительный договор также должен был пройти государственную регистрацию. Несоблюдение правила о форме предварительного договора повлекло его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы. Предварительное соглашение, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ). Его предмет - обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Следовательно, он не подлежал государственной регистрации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

Рассматривая другое дело, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 8 февраля 2000 г. N А56-25250/99 пришел к выводу о том, что предварительный договор не может быть заключен путем обмена письмами, поскольку это противоречит закону. В качестве обоснования суд привел следующие аргументы.

Статьей 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор заключается в той же форме, которая установлена для основного, а несоблюдение правил о форме влечет его ничтожность.

В соответствии со ст. 160 и 609 ГК РФ договор аренды независимо от срока должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку. Следовательно, предварительное соглашение о заключении в будущем договора аренды должно быть составлено в виде единого документа.

Правомочность подобного вывода суда вызывает сомнения. Статья 160 ГК РФ (в контексте ст. 609 ГК РФ) не содержит требования о том, что предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор аренды, должен составляться в форме единого документа. Более того, абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ прямо отсылает к п. 2 ст. 432 ГК РФ, который допускает заключение договора путем обмена документами.

Если же речь идет об аренде недвижимости, то в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, такой договор нуждается в государственной регистрации. Вполне понятно, что для удобства регистрации легче представить в соответствующий орган единый документ, нежели переписку, отвечающую требованиям ст. 435 и 438 ГК РФ.