- •Договор имущественного найма в римском праве и современном зарубежном законодательстве
- •Договор имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву
- •Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву
- •Аренда как средство "разгосударствления" и способ приватизации государственного и муниципального имущества
- •Вопрос 1
- •Вопрос 2
- •Вопрос 3
- •Вопрос 4
- •Вопрос 5
- •Вопрос 7
- •Вопросы 8-11
- •Вопрос 12
Вопрос 4
Предмет договора аренды и иные условия данного договора.
Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды
Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно - правовых элементов (право следования, вещно - правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.
Объект второго рода договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя.
Не могут быть предметом договора аренды охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты производства, информация, товарные знаки, коммерческие обозначения и пр. Предоставление прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.
Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом РФ.
Вопрос об остальных существенных условиях дискуссионнен (позиция Брагинского и Суханова отлична).
Брагинский…
Существенные условия может определяться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.
В круг условий договора, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.
Срок договора аренды не относится к его существенным условиям.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать один год. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК, ср. п. 2 ст. 14 Водного кодекса). Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.
Арендные платежи
По Брагинскому – это обязательное условие, по Суханову – не является обязательным.
Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства. Вместе с тем условие об арендных платежах, оформляющее эту обязанность, не является существенным (по Суханову), и при его отсутствии договор аренды считается заключенным и используются порядок, условия и сроки оплаты, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
а) денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;
б) определенной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду конкретной вещи, обусловленной договором;
д) возложения на арендатора согласованных сторонами затрат на улучшение арендованного имущества.
Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).