5. Право общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности – право двух и более лиц сообща (в определённых долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им единой вещью.

Право определено в долях лиц.

Размер – законом (наследование), соглашением (простое товарищество), если не может быть определён на основании закона и не установлен соглашением – доли равны (п.1 ст.245 ГК).

В зависимости от вклада в образование и приращение общего имущества – доли неравны.

Порядок определения и изменения долей – соглашением всех участников долевой собственности. В случае отсутствия соглашения – значение имеет характер улучшения, произведённого одним из собственников (п.3 ст.245 ГК).

Улучшения:

• отделимые (замена электроприборов в жилом доме) – поступают в собственность того участника, который их произвёл (вообще не становятся объектами общей собственности, не влияют на размер долей), могут быть включены по соглашению;

• неотделимые (ремонт) – всегда объект общей собственности, участник, осуществивший такие улучшения за свой счёт и с соблюдением порядка (установленного сособственниками), имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей собственности.

Особая разновидность – долевая собственность на земельные участки общехозяйственного назначения, образовавшиеся в результате реорганизации бывших колхозов и приватизации членами закреплённых за ними земель сельскохозяйственного назначения.

Объект приватизации и последующей общей собственности – массив разнородных земельных участков (не единая вещь), объединённых формальным признаком: принадлежность к землям бывшего колхоза.

Земельная доля – доля в праве общей собственности на земельные участки с/х назначения.

Правовой режим доли – входит в состав имущества сособственника:

• участник может по своему усмотрению распоряжаться своей долей как самостоятельным объектом права (не вещью) путём совершения сделок (п.2 ст. 246 ГК);

• кредитор может обратить взыскание, при недостаточности другого имущества (в субсидиарном порядке), путём предъявления требования о выделе доли (ст. 255 ГК), если выделение доли невозможно или возражают другие сособственники, кредитор вправе требовать у должника продажи своей доли остальным участникам (при отказе – требовать по суду продажи с торгов).

При продаже – преимущественное право покупки доли у сособственников (заинтересованы), по цене, за которую она продаётся, на прочих равных условиях (п.1 ст.250 ГК). Исключение – публичные торги по требованию кредитора.

Продавец обязан в письменной форме уведомить остальных участников о продаже, с указанием цены и других условий. Приобрести может любой участник, если пожелают приобрести несколько – доля делится между ними в пропорциях, о которых они договорились (при отсутствии соглашения – суд).

Если откажутся или не дадут ответ в течение месяца для недвижимого и 10 дней для движимого – можно продавать (п.2 ст.250 ГК).

Продажа доли в праве общей собственности на участки земель с/х назначения – преимущественное право покупки, при отказе других участников – субъект РФ, муниципальное образование (тоже известить).

Право собственности переходит:

• на движимую вещь – с момента заключения договора (если не предусмотрели иное);

• на недвижимую (другие случаи обязательной регистрации) – с момента регистрации (ст.223, 251 ГК).

Нарушение права преимущественной покупки – любой участник может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (не недействительность) (п.3 ст. 250 ГК).

Срок – 3 месяца, пресекательный (не подлежит продлению или восстановлению), хотя по новому постановлению похож больше на срок исковой давности.

Не допускается уступка права преимущественной покупки доли (п.4 ст.250 ГК).

Правила о покупке применяются также к договору мены (п.5 ст.250 ГК), но не распространяются на иные сделки по отчуждению доли в общей собственности. Не применяются при продаже доли другому участнику.

Осуществление права общей долевой собственности – сообща, по единогласному решению всех без исключения сособственников, независимо от размеров их долей. Без согласия хотя бы одного – применение конкретного способа только по решению суда.

Решения о порядке владения и пользования участком с/х назначения – общим собранием участников, при условии присутствия на нём не менее 20%, большинством, обладающим более 50 % от общего числа долей, которыми обладают присутствующие (меньшинством).

Участник вправе на предоставление в его владение и пользование части имущества, соразмерной его доле, при невозможности – право требования компенсации (от владеющих и пользующихся участников).

При характеристике конкретных отношений:

• реальная доля – определённая часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемая в пользование собственнику;

• идеальная доля – доля собственника не является долей имущества в натуре.

* не стоит применять.

Доля участника определяет участие в общих расходах (налогах, пошлинах, издержек на содержание) (ст.249 ГК).

В общую собственность – плоды, продукция, доходы (распределяются между собственниками).

Имущество может быть по соглашению разделено между участниками долевой собственности (п.1 ст.252 ГК).

Способы и условия – соглашение сособственников, при невозможности судом.

Раздел между всеми собственниками – прекращение права общей долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли (п.2 ст.252 ГК). Имущество уменьшается в объёме, но на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Если собственников 2, то требование о выделе следует рассматривать как требование о разделе.

При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре и доле собственника – выплата денежной суммы или компенсация.

Возможно ограничения выдела доли конкретного собственника:

• не допускается законом;

• невозможен без несоизмеримого ущерба имуществу.

В этих случаях – право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п.3 ст.252 ГК). Выплата компенсации – только с согласия.

Без согласия собственника не возможна выплата компенсации взамен его доли, лишь в качестве исключения при условиях, прямо определённых в законе:

1. при неделимости вещи в исключительных случаях суд может передать её в собственность одного из участников, имеющего существенный интерес в её использовании, независимо от долей остальных;

2. доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, а его интерес в использовании вещи не может считаться существенным, по решению суда может быть выплачена компенсация (п.5 ст.252 ГК).

Выделение земельного участка в счёт «земельной доли»:

• требования в отношении размера и местоположения;

• правило о выплате денежной компенсации остающимся собственникам в случае, если рыночная стоимость площади такого участка превысит аналогичный показатель оставшегося после выдела земельного массива (п.1 ст.13 ФЗ о землях с/х назначения).

Оставшиеся сособственники имеют право возражать (решаются судом).

Все вышеперечисленные правила неприменимы к долевой собственности граждан-собственников квартир в многоквартирном жилом доме на «общее имущество» такого дома (ст.36 – 42 ЖК).