!!! Конструкция вещного права приобретения чужой недвижимой вещи:
наделение вещно-правовым характером только ожидаемого права на недвижимость и только при введении регистрации указанного права, т.е. введение известного европейским правопорядкам принципа публичности;
Думается, что регистрация ограниченного вещного права приобретения чужой вещи возможна по заявлению как обеих сторон договора, так и одной из сторон, например правообладателя. Основанием для внесения записи будет выступать соответствующий договор.
!!! Соблюдение принципа публичности позволит получить контрагентам достоверную информацию о наличии обременения на вещь в качестве зарегистрированного преимущественного приобретения и избежать случаев умышленной двойной продажи объектов недвижимости, при которых нарушаются права первого приобретателя.
с позиций охраны интересов сторон договора купли-продажи в качестве вещного права может быть признано только право покупателя вещи с оговоркой сохранения права собственности за продавцом до наступления определенных условий;
На наш взгляд, нельзя наделять вещным субъективным правом покупателя на приобретенный товар с момента заключения договора (и (или) принятия вещи во владение) до регистрации права собственности. Дело в том, что в этом случае речь идет лишь о порядке оформления права собственности, которое носит технический характер. Поэтому с момента заключения договора купли-продажи до регистрации покупатель может наделяться только обязательственными правами, вытекающими из договора, которые никакого самостоятельного правового режима в отношении вещи стороны не создают. Более того, не следует поощрять "бездействие" сторон относительно совершения акта государственной регистрации предоставлением приобретателю вещного права, тем более что согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ покупатель в случае уклонения другой стороны от регистрации может обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.
3) при конструировании правового режима при продаже вещи с сохранением за продавцом права собственности предлагается отказаться от запрета отчуждения собственником вещи, которая обременена "ожидаемым правом".
При условии признания права вещным и регистрации на его основе обременения, а также письменного уведомления приобретателя вещи она может быть отчуждена. Кроме того, регистрация подобного обременения позволит обеспечить свойство следования, ибо в случае последующей продажи собственником вещи она будет продана как вещь с обременением, не затрагивая при этом права первого приобретателя (т.е. для приобретателя в таком случае произойдет лишь смена кредитора, сохраняется его преимущественное перед всеми право приобретения данной вещи в будущем). Это позволит в будущем избежать случаев умышленной двойной продажи объектов недвижимости, при которых нарушаются права первого приобретателя.
4) с представленных выше позиций следует рассматривать в качестве вещного права и права приобретателя предприятия с момента передачи имущественного комплекса до момента регистрации права собственности только в том случае, если в договоре имеется оговорка о сохранении права собственности за продавцом предприятия до выполнения покупателем определенных условий. Полагаем, что здесь можно разрешить приобретателю право распоряжения в виде залога.
5) признать в качестве ограниченного вещного права право участника договора долевого участия в строительстве до момента регистрации права собственности на законченный строительством объект. В данном случае следует допустить исключение и признать предметом договора вещь, которая будет создана в будущем, например, у владельца квартиры еще до того, как эта квартира построена, однако собственность на нее уже зарегистрирована.
6) требуется отграничение вещного права приобретения чужой недвижимой вещи от права преимущественной покупки и права, возникающего вследствие предварительного договора:
отличительными особенностями выступает то, что при предлагаемом праве процесс приобретения права собственности находится на такой стадии, что не может быть приостановлен против воли будущего приобретателя; право собственности возникнет при соблюдении им условий, указанных в договоре или законе, тогда как при преимущественной покупке право собственности возникает только при наличии единственного условия - продажи (мены) вещи; при "ожидаемом праве" возможна передачи вещи во владение субъекту ограниченного вещного права - при преимущественной покупке владение не включается в содержание права;
следует отграничить "ожидаемые права" и от предварительного договора по тем основаниям, что прежде всего для первых не требуется заключение еще одного - основного - договора: право собственности возникает при выполнении приобретателем указанного в договоре условия.
Вместе с тем такое общее свойство, как наличие у управомоченного лица права на притязание к собственнику при указанных в договоре или законе условиях (оплата вещи, заключение основного договора, согласие на преимущественную покупку) о передаче вещи в собственность, не исключает объединение данных прав (при признании в качестве вещного права преимущественной покупки недвижимости и права приобретения недвижимой вещи на основании предварительного договора) в самостоятельную группу ограниченных вещных прав приобретения чужой вещи.