Понятие, сущность и виды вещных обременений.

Определение вещного обременения вытекает из § 1005 ГГУ, где установлено, что земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, совершались периодические предоставления за счет земельного участка.

Современное содержание вещного обременения рассматривается как возможность субъекта ограниченного вещного права на осуществление следующих вещных правомочий:

а) пользование земельным участком;

б) принудительное удовлетворение требований за счет обращения взыскания на обремененный земельный участок.

Наиболее значимая классификация вещных обременений вытекает из § 1110 - 1111 ГГУ, где закреплены вещное обременение в пользу собственника (subjektiv-dingliche Reallast) и вещное обременение в пользу определенного лица (subjektiv-personliche Reallast).

Ситуации, при которых возможно установление ВО:

1. при передаче вещи лицу, на которое возложено обременение. В этом случае продавец передает право собственности и взамен приобретает вещное право использования и реализации (вещное обременение в пользу несобственника). Такая ситуация возможна при вещном обременении ренты, "выделе" пожилому человеку, вещном обременении покупки и в других случаях;

2. при передаче земельного участка с условием сохранения за отчуждателем права собственности до наступления определенного обстоятельства (например, до полной оплаты покупателем стоимости земельного участка (вещное обременение в пользу собственника) (§ 1110 ГГУ)). В этом случае лицо, в чью пользу установлено обременение, остается собственником и в то же время - опосредованным владельцем, а также приобретает ограниченное вещное право на собственную вещь.

Основная область применения вещных обременений.

1. Классической сферой использования вещного обременения является обеспечение услуг по снабжению пожилых людей (выдел пожилым людям (Altenteilsvertragen)). В законе не закрепляется понятие "выдел пожилому человеку" и под этим в юридической литературе понимают пожизненное снабжение правомочного гражданина в связи с отчуждением недвижимого имущества или предприятия.

2. Обеспечение ренты (die Rentenreallast).

3. "Жилищный реалласт" (die Wohnungsreallast). В немецкой судебной практике признается "жилищный реалласт", соответствующий требованиям § 1105 ГГУ, в случае, когда предоставление жилого помещения составляет обязанность определенного лица по договору или по завещанию. Повинностью в смысле § 1105 является длительное обеспечение управомоченного лица жильем.

Большинство ученых считает, что речь должна идти о "жилищном реалласте" в следующих случаях: а) когда собственник обязуется не просто терпеть чьи-то действия по использованию жилых помещений, а сам обязан совершать положительные действия, например, по предоставлению жилья, поддержанию его в нормальном состоянии и др.; б) при обременении доли в общей собственности (§ 1106 ГГУ), тогда как сервитут возможен только на реальную часть вещи.

4. В ряде зарубежных законодательств предусмотрена возможность вещного обременения платежей, вытекающих из права застройки (die Erbbauzinsreallast - нем.; der Bauzins - австр.).

5. В соседских и сервитутных отношениях. Первые выступают в виде выплаты денежной ренты в случае нарушения соседями границы смежного участка застройки при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности (Reallast auf die uberbaurente) (§ 912, абз. 3 § 914 ГГУ). На такие отношения распространяются правила о вещном обременении, установленном в пользу собственника соответствующего земельного участка.

6. Вещные обременения получили некоторое распространение при обеспечении обязанностей содержания общих помещений и сооружений (die Absicherung der Unterhaltung von Gemeinschaftsanlagen). Так, в практике имеются случаи обеспечения "реалластом" платежей при содержании общих подземных гаражей, смежной стены, общих проводов или коллективной антенны.

7. Обязанность поставки тепла и горячей воды владельцам общих отоплений, водопроводов в многоквартирных домах, ряда домов групповой застройки, обслуживаемых общими котельными (отопительный "реалласт" (die Heizungsreallast)). Существование такого вещного обременения обосновывается тем, что потребитель тепла, не обладающий собственным источником отопления, в целях пригодности его жилья для проживания должен быть уверен в длительном паровом отоплении. Поэтому обязательство поставок обеспечивается как вещное.

8. Промышленное вещное обременение (die Industriereallast). Необходимость в нем возникает при обеспечении предприятия энергоресурсами и сырьем.

9. В немецком праве имеются случаи признания вещного обременения покупки (die Abnahmereallast). Однако по поводу его существования в литературе существуют спорные позиции.