№97.11.Договор аренды

•самоконтроль и самооценка студента;

•контроль и оценка со стороны преподавателей, государственных экзаменационных и аттестационных комиссий, государственных инспекций и др.

2.Договор аренды

2.1.Основные вопросы для самостоятельного изучения по теме

«Договор аренды»

2.1.1.Общие положения о договоре аренды

•Понятие и признаки договора аренды (имущественного найма).

•Форма, срок, арендная плата по договору аренды.

•Участники арендных отношений.

•Права и обязанности сторон по договору аренды.

•Ответственность сторон по договору.

•Значение сроков в договоре аренды.

•Субаренда.

•Досрочное расторжение договора аренды.

•Преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок.

•Выкуп арендованного имущества.

•Возврат имущества.

2.1.2.Виды договоров аренды

•Прокат: понятие, стороны, особенности заключения договора

проката.

•Аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа.

11

•Аренда зданий и сооружений: понятие, заключение, права и обязанности сторон.

•Аренда предприятий: понятие, отличительные черты договора аренды предприятия.

•Финансовая аренда (лизинг): понятие, права и обязанности сторон, ответственность продавца имущества.

•Аренда отдельных видов имущества.

•Аренда государственного имущества.

•Аренда земельных участков, лесного фонда и др.

2.2.Краткие рекомендации по подготовке к практическому занятию

2.2.1. Общие положения о договоре аренды

Студентам необходимо уяснить, что договор аренды — это самостоятельный вид гражданско-правового договора. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Римское право положило начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.

В ст. 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды имеет следующие признаки:

а) считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;

12

б) двусторонне обязывающий. Каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать;

в) возмездный.

г) извлечение прибыли арендодателем. Этот признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Предметом договора аренды выступают непотребляемые вещи. Предмет — единственное существенное условие договора.

Субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель (наймодатель) — собственник, а также лицо, управомоченное законом или самим собственником и арендатор (наниматель).

Содержание договора аренды — права и обязанности сторон. Содержание прав и обязанностей обусловлено сдаваемым в аренду имуществом. Сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества определяется договором, если этого не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. В аренду сдается имущество со всеми принадлежностями, относящимися к нему документами.

На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными

13

правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Арендная плата может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Срок действия договора аренды определяется сторонами, указывается с учетом ограничений, предусмотренных в законе и иных правовых актах. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключен на срок не менее года.

По истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

-надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, то есть использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.;

-готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах «при прочих равных условиях»;

-желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре,

14

а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Без согласия арендодателя арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду, при этом договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ст. 615 ГК РФ).

При прекращении договора аренды имущество подлежит возврату в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора, предусмотрена досудебная процедура урегулирования конфликта, сущность которой состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор.

2.2.2. Отдельные виды договоров аренды

Наряду с договором аренды имущества имеют место договоры, признаваемые отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества. К наиболее распространенным из них относятся: договор проката, аренда транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и др.

2.2.2.1. Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Договору проката присущи следующие характерные признаки:

15

1.Договор проката является консенсуальным. Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ.)

2.В качестве арендодателей могут выступать только специальные субъекты (коммерческие организации или индивидуальные предприниматели), которые осуществляют сдачу имущества в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть на профессиональной основе. Вместе с тем, это правило не абсолютно, например, когда коммерческая организация сдает в прокат имущество в качестве сопутствующих услуг (спортивная база сдает в прокат инвентарь). Кроме того, некоммерческие организации также вправе сдавать в прокат (ст. 11 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

3.По договору проката арендодатель может предоставить во владение и пользование, только движимые непотребляемые вещи, за исключением транспортных средств. Примером таких вещей могут служить: спортивный инвентарь, бытовые приборы, музыкальные инструменты, ритуальные принадлежности, одежда, технические приборы и т.д.

4.Если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства, имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, то есть, как правило, арендаторами имущества являются граждане.

5.Договор проката является публичным договором. Это значит, что арендодатель не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

16

6.Договор проката не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, максимальный срок договора не может превышать одного года.

7.Форма договора — только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

8.Значительно сокращен срок для отказа арендатора от договора проката, не менее чем за 10 дней, по сравнению с общими правилами об отказе от договора аренды с предупреждением за один месяц.

9.К обязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применению предусмотренные общими положениями об аренде (ст. 621 ГК РФ) правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

2.2.2.2. Аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства (как

сэкипажем, так и без него) имеет ряд квалифицирующих признаков, относящихся к его предмету, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора аренды:

1.По указанному договору в аренду передается транспортное средство, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации.

2.Пользование имуществом допускается только для определенных целей: для перевозки пассажиров, грузов, почты, багажа.

Целевая направленность использования имущества определяет содержание правомочия арендатора по владению и пользованию арендованным транспортным средством и включает в себя три различные возможности:

17

1)использование транспортного средства для перевозки собственных работников или грузов;

2)заключение (в качестве перевозчика) договоров с третьими лицами на перевозку пассажиров, грузов, багажа, почты;

3)передача транспортного средства в субаренду.

3.В отношениях с третьими лицами арендатор транспортного средства выступает соответственно либо в качестве перевозчика пассажиров, грузов, почты, багажа (договорные отношения), либо в качестве арендодателя транспортного средства (субаренда), либо в качестве владельца транспортного средства (деликтные обязательства).

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский выделяют следующие различия между договором аренды (фрахтования на время) транспортного средства

идоговором фрахтования (чартера).

1.Указанные договоры в системе гражданско - правовых договоров имеют разную родовую принадлежность и представляют собой отдельные виды различных типов гражданско - правовых договоров: соответственно договора аренды и договора перевозки, - которые, в свою очередь, различаются по предмету договора. Предметом договора аренды, а стало быть и договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства, является предоставление определенного имущества (транспортного средства) во временное владение и пользование арендатора. Предметом договора перевозки, и, следовательно, договора фрахтования (чартера), является доставка пассажиров, грузов, почты и багажа в пункт назначения.

2.В отличие от договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства по договору фрахтования (чартера) само транспортное средство не передается фрахтователю, ему предоставляется вместимость (либо ее часть) транспортного средства. Это означает только то, что за фрахтователем резервируется место для пассажиров, грузов, багажа при сохранении

18

внеизменном виде существа обязательства по их перевозке в пункт назначения.

3.Договор фрахтования не предусматривает передачу вместимости транспортного средства в пользование фрахтователя, напротив, соответствующее место на борту судна предоставляется последнему на один или несколько рейсов только для перевозки грузов, пассажиров или багажа.

4.По договору фрахтования (чартера) в отличие от договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства фрахтовщик не оказывает фрахтователю никаких услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Управление транспортным средством равно как и его техническая эксплуатация составляют элементы существа обязательства перевозчика по доставке пассажиров, грузов, багажа в пункт назначения.

Таким образом, предоставление фрахтователю вместимости (ее части) транспортного средства для перевозки грузов, пассажиров, багажа является квалифицирующим признаком договора фрахтования (чартера), позволяющим выделить его в отдельный вид договора перевозки при сохранении его родовой принадлежности к этому типу гражданскоправовых договоров.

2.2.2.3. Аренда зданий и сооружений: понятие, заключение, права и обязанности сторон

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Особенности передаваемого в аренду имущества — зданий и сооружений, имеющие специально установленные правила регулирования правоотношений связанных с арендой указанных объектов, выделили договор

вотдельный вид договора аренды.

19

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, имеют специальное регулирование в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.

Следует отметить, что действующее законодательство не определяет в чем состоит различие между понятиями «здание» и «сооружение», в связи с чем данный вопрос до настоящего времени остается дискуссионным.

Как отмечалось ранее, если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК РФ, при отсутствии таковых — правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости — иными общими положениями об аренде.

2.2.2.4. Аренда предприятий: понятие, отличительные черты договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

20