№97.11.Договор аренды

Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого имущества («предприятие на ходу»), передаваемого в аренду (ст. 132 ГК РФ).

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Действия арендодателя по договору аренды заключаются в передаче арендатору арендованного имущества (как при обычной аренде), а также совершения иных действий, не свойственным иным договорным обязательства, в частности, если иное не будет предусмотрено договором, арендодатель за свой счет должен подготовить предприятие к передаче арендатору, составить и представить на подписание арендатору передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, данные о составе и стоимости имущества предприятия.

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

2.2.2.5. Финансовая аренда (лизинг)

В системе экономических отношений в стране важную роль стала играть финансовая аренда (лизинг). Данный вид договора регламентируется ст. 665 ГК РФ, согласно которой арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить аренда-

21

тору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Отличия лизинга от обычной аренды заключаются в следующем: конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга; лизингодатель является специально созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком).

Договор финансовой аренды (договор лизинга) — гражданскоправовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский выделяют характерные особенности следующие характерные особенности Договора лизинга, выделяющие его в отдельный вид договора аренды:

1.Продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны выступает в качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором.

2.Арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

22

3.Активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя (ст. 665 ГК РФ).

4.Специальным по сравнению с общими правилами об аренде является также изложенное в ГК в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на арендодателя. В этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК РФ). С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к последнему переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.

3.Задания к самостоятельной подготовке по теме «Договор аренды»

Задача 1

ОАО «Лидер» заключило договор с ЗАО «Дар» о предоставлении последней в арендное пользование помещений.

В соответствии с договором ОАО «Лидер» должно возместить ЗАО «Дар» стоимость всех произведенных построек, перестроек переделок, улучшений по истечении срока договора или при его досрочном прекра-

23

щении. В период пользования арендованным имуществом ЗАО «Дар» с согласия ОАО «Лидер» произвела работы по улучшению арендуемых помещений.

За три дня до истечения срока договора в результате пожара большая часть помещений сгорела.

ОАО «Лидер» отказалось оплатить произведенные улучшения ЗАО «Дар». Последнее обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО «Лидер» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков в виде упущенной выгоды.

Правомерно ли подано исковое заявление в арбитражный суд ЗАО «Дар» к ОАО «Лидер»? Будут ли удовлетворены требования ЗАО «Дар»?

Решите дело.

Задача 2

ООО «Мираж» арендовал прогулочный катер «Диана» для организации прогулок по Неве. Договор аренды транспортного средства с экипажем был заключен с портом г. Санкт-Петербурга 23 апреля 2010 года на летний период времени, сроком в 5 месяцев с уплатой арендной платы тремя частями: в апреле 2010, июле 2010, августе 2010 год равными частями.

В июле на очередной прогулке катер столкнулся с другим катером, в результате чего получил серьезные повреждения. В течение всего следующего месяца катер простоял у пристани без ремонта.

Однако ООО «Мираж» в установленный договором срок очередная часть арендной платы была уплачена.

По истечении месяца со дня аварии порт предъявил в суд иск о досрочном расторжении договора, ссылаясь на ч. 4 ст. 619 ГК. Возражении к исковому заявлению ООО «Мираж» сослалось на то, что до обращения в

24

суд порт обязан был направить ему письменное уведомление о необходимости проведения капитального ремонта катера.

Правомерно ли был поставлен вопрос о расторжении договора аренды транспортного средства? Кто и в каком порядке несет ответственность за вред, причиненный транспортному средству с экипажем? Разрешите дело.

Задача 3

Квашин сдал по договору аренды пять соток земли под огород Иванову на срок 1 год, с последующей пролонгацией ежегодно, но не более чем на десять лет с момента первого заключения договора аренды.

За три года Квашин получил арендной платы 25000 рублей.

Через три года, Иванов узнал о том, что земля принадлежит Сергеевой, которая разрешила Квашину пользоваться безвозмездно.

Какое требование вправе будет предъявить Иванов к Квашину?

Задача 4

Шнуров сдал Мышкину в субаренду на один год склад, арендованный им у Романова на полгода, для складирования строительных материалов.

Мышкин установил в складском помещении швейные машины и организовал пошив брюк. Узнав об этом, Романов потребовал от Шнурова досрочного расторжения договора.

Законны ли действия Романова о досрочном расторжении догово-

ра?

Задача 5

Троев, собственник склада передал на срок 11 месяцев в аренду склад своему другу предпринимателю Баркову за символическую арендную плату, которая была ниже в пять раз рыночной арендной платы.

Однако впоследствии, испытывая финансовые трудности с погашением кредита, Троев был вынужден продать склад Сергееву.

25

Сергеев, стал собственником склада направил Баркову требование об увеличении арендной платы.

Рассмотрите ситуацию.

Задача 6

Александра попросила свою подругу Надежду дать ей в поездку к родственникам золотой кулон на золотой цепочке. Когда Александра вернулась из поездки, то оказалось, что кулона с цепочкой у нее нет, он пропал при невыясненных обстоятельствах.

Александра предложила Надежде золотое кольцо взамен утерянных вещей, однако Надежда отказалась и потребовала оплатить их стоимость по предъявленным чекам.

Правомерны ли требования Надежды к Александре?

Задача 7

Комитет по управлению городским имуществом обратился в суд с иском об освобождении предпринимателем Кротовым арендованного флигеля, так как срок договоров аренды истек, и комитет решил это здание сдать в аренду другому предпринимателю на более выгодных условиях. Суд иск удовлетворил. Кротов в кассационной жалобе указал, что он был добросовестным арендатором и поэтому имеет право на преимущественное перезаключение договора аренды на новый срок.

Оцените доводы ответчика.

Задача 8

Между ОАО «Композит», и фермерским хозяйством Волкова был заключен договор финансового лизинга. По условиям названного договора ОАО «Композит» — лизингодатель передал фермерскому хозяйству закупленную продукцию машиностроения на условиях финансового лизинга с обязательным выкупом.

26

Невыполнение Фермерским хозяйством сроков и объема лизинговых платежей явилось основанием для обращений в арбитражный суд о взыскании лизинговых платежей, неустойки и убытков.

Фермерское хозяйство считает, что условия договора лизинга не нарушены, поскольку ОАО было извещено о затруднительном положении

фермерского хозяйства, наступившего ввиду аномально высокой летней температуры, из-за которой погиб весь урожай .

Каков порядок заключения договора финансовой аренды (лизинг)? Что следует относить к существенным условиям договора финан-

совой

аренды? Будут ли удовлетворены исковые требования ОАО «Композит» в полном объеме?

Ваше решение.

4. Тестовые задания для самопроверки к теме «Договор аренды»

Вопрос №1

Предметом договора аренды являются:

А. индивидуально – определенные непотребляемые вещи; Б. деньги; В. только недвижимое имущество;

Г. движимое имущество, наделенное родовыми признаками.

Вопрос №2

Форма договора аренды с участием юридического лица:____________________ Укажите правильный ответ

Вопрос №3

Договор аренды, заключенный сроком более чем на один год подле-

жит:

А. нотариальному удостоверению;

27

Б. государственной регистрации; В. публикации в печати;

Г. государственной регистрации с публикацией в печати.

Вопрос № 4

В таблице приведены лица, участвующие в арендных отношениях. Левая сторона таблицы должна соответствовать правой.

А. арендатор;	- любое физическое или юридиче-
	ское лицо, имеющее титул собст-
	венника, либо уполномоченное
	собственником лицо в силу закона;
Б. арендодатель;	- лицо, заинтересованное в получе-
	нии имущества в пользование;
В. третье лицо;	- передача арендатором своих прав
	и обязанностей по договору аренды
	третьему лицу;
Г. субаренда.	- лицо, обладающее на сдаваемое в
	аренду имущество другим вещным
	правом.

Вопрос №5

Договор аренды досрочно расторгается по решению: А. арендатора; Б. арендодателя;

В. заинтересованных лиц; Г. суда.

Вопрос №6

Укажите последовательность источников правового регулирования аренды земельного участка:

А. Земельный кодекс РФ; Б. ГК РФ; В. Конституция РФ;

Г. Постановление Правительства РФ .

28

Вопрос №7

В таблице приведены формы видов договора аренды, найдите их соответствия. Левая сторона таблицы должна соответствовать правой:

А. прокат;	- простая письменная форма,
	независимо от ее срока;
Б. договор аренды транспортных	- простая письменная форма, путем
средств;	составления одного документа,
	подписанного сторонами; если до-
	говор заключен на срок не менее
	одного года, то он подлежит госу-
	дарственной регистрации;
В. договор аренды зданий, сооруже-	- простая письменная форма, путем
ний;	составления одного документа,
	подписанного сторонами, подлежа-
	щая государственной регистрации;
Г. договор аренды предприятия.	– простая письменная форма.

Вопрос №8

Договор проката заключается на срок: А. до трех лет; Б. без указания срока; В. пожизненно; Г. до одного года.

Вопрос №9

Предметом договора финансовой аренды могут быть: А. земельные участки;

Б. любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов; В. деньги и ценные бумаги; Г. непотребляемые вещи для некоммерческого использования.

Вопрос №10

Обязанность по содержанию транспортного средства по договору аренды транспортного средства без экипажа лежит на:

29

А. арендаторе; Б. арендодателе;

В. государственных органах; Г. лицах, которые управляют транспортным средством, но не на арендаторе.

5.Учебно-методическое обеспечение курса

1.Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (С учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от

30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от

30.11.1994 N 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (ред. от 27.07.2010) // «Собрание Законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, Ст. 3301

3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от

26.01.1996 N 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995 (ред. от 08.05.2010) // «Собрание Законодательства РФ», 29.01.1996, №5, Ст. 410

4.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от

26.11.2001 N 146-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 01.11.2001 (ред. от 30.06.2008) // «Собрание законодательства РФ», 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

5.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от

18.12.2006 N 230-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 24.11.2006, (ред. от 04.10.2010) // «Собрание законодательства РФ», 25.12.2006 №52 (1 ч.), ст. 5496

6.ФЗ РФ «Об актах гражданского состояния» от 15.11.1997 N 143ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.10.1997 // «Собрание законодательства РФ», 24.11.1997, N 47, ст. 5340.

7.ФЗ РФ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» от 25.07.2002 года N 115-ФЗ (ред. от 29.12.2010). Принят

30