3 Жизненный цикл недвижимости
.docx3 Жизненный цикл недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости условно можно разделить на три периода: срок строительства, срок окупаемости инвестиций, срок последующей наработки инвестиций.
1) Срок строительства
Идея или формирование инвестиционного замысла заказчика содержит:
- анализ условий для воплощения первоначального замысла;
- разработку концепции проекта (социальная значимость);
- общую оценку жизнеспособности проекта.
Технико-экономическое обоснование инвестиций в строительство охватывает весь жизненный цикл объекта, включая срок окупаемости и последующие наработки инвестиций, а также:
- разработку и утверждение пакета документов;
- выбор и согласование места размещения объекта с учетом градостроительного планирования территории;
- инженерно-геологические изыскания, топографические решения;
- градостроительные и архитектурно-планировочные решения (укрупненно);
- инженерное обеспечение объекта;
- оценку рисков;
- оценку бюджетного и экономического эффекта проекта;
- экологическое обоснование;
- подготовку разрешительной документации для целей разработки проектной документации.
Стадия проекта предполагает составление проектной и рабочей документации, включающей детальные архитектурно-планировочные, технические, конструктивные решения, а также проект организации строительства.
Экспертиза проектно-сметной документации органами государственного контроля включает: Государственную экспертизу, техническую, экологическую, экономическую, защиту от чрезвычайных ситуаций.
Стадия строительства включает:
- создание временной строительной инфраструктуры,
- непосредственно создание или обновление объекта.
Надзор за строительством предполагает государственный, архитектурный, авторский и технический надзоры.
Приемка в эксплуатацию
Переломная точка кривой жизненного цикла недвижимости – ввод в эксплуатацию.
С этой точки начинается рост кривой окупаемости и доходности объекта, с неё же начинаются эксплуатационные расходы, старение и все виды износа.
С этого же момента начинается паспортизация. Паспортизация – это информационно-правовая система сбора сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда. Основу паспортизации составляет паспорт на жилье – комплексный документ, включающий правоустанавливающий документ, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации.
Срок окупаемости включает в себя:
- освоение мощностей;
- эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей.
Надзор за эксплуатацией предусматривает проведение профилактического контроля за состоянием объекта и устранение выявленных дефектов в процессе текущего ремонта.
Надзор за эксплуатацией осуществляется в форме осмотров. Осмотры могут быть плановые (сезонные – весна-осень) и внеплановые (аварийные).
Управление недвижимостью (сервейинг) – это полный контроль за зданием, целью которого является поддержание недвижимости как можно дольше в идеальном состоянии, и извлечение из нее максимальной прибыли.
Темпы прохождения этого этапа зависят от эффективности управления недвижимостью (аренда, найм, рента).
С момента ввода объекта в эксплуатацию и даже чуть раньше объект недвижимости испытывает влияние старения материалов и конструкций, т.е. физический износ.
Физический износ − утрата конструкций и систем инженерного обеспечения здания первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочность, устойчивость, надежность и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Моральный износ недвижимости − это потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.
Две формы оценки морального износа:
1) относительное уменьшение величины первоначальной стоимости зданий по сравнению с современной стоимостью их воспроизводства;
2) устаревание здания или его элементов по отношению к современным архитектурным и объемно-планировочным, конструктивно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.
Теоретически срок последующей наработки инвестиций может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются существенные дополнительные затраты на устранение физического и морального износа либо полное обветшание объекта. С момента полного обветшания или утраты социальной значимости жизненный цикл объекта завершается.
Факторы, влияющие на продолжительность жизненного цикла недвижимости, следующие: - всесторонняя проработка идеи, ТЭО инвестиционного проекта;
- грамотное составление проектной документации;
- обязательная экспертиза ТЭО и проектной документации;
- применение современных строительных материалов и технологий;
- регулярность и качество проведения надзора за строительством и эксплуатацией объектов недвижимости;
- эффективное управление недвижимостью;
- профессиональный уровень исполнителей на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости;
- взаимное влияние факторов между собой.
Хронологический аспект проведения экспертиз и инспектирования в жизненном цикле недвижимости:
Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.
Этапы жизненного цикла:
-
формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
-
эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
-
прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.