73. Состав лизинговых платежей

Лизинговые платежи – общая сумма денежных средств, выплачиваемая лизингополучателем лизингодателю за предоставленное ему право пользования имуществом-предметом договора лизинга.

Лизинговый взнос – часть общей суммы лизингового платежа, подлежащая к оплате в определенный период.

Состав лизингового платежа

• Амортизация имущества за весь срок действия договора;

• Компенсация лизингодателю за использованные заемные средства;

• Комиссия (комиссионное вознаграждение);

• Оплата дополнительных (вспомогательных) услуг лизингодателя;

• Стоимость выкупаемого имущества (в случае, если договор лизинга предполагает выкуп).

74. Коэффициент ипотечной задолженности. Методика расчета и назначение

Коэффициент ипотечной задолженности - один из коэффициентов оценки кредитного риска, который исследуют финансовые учреждения и другие кредиторы прежде, чем одобрить ипотеку. Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества. Институциональные кредиторы соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента.

Когда застройщик недвижимости получает постоянное финансирование под запланированный проект, кредиторы берут на себя обязательства предоставить средства на определенную сумму, исходя из оценочной стоимости уже законченного объекта. Стоимость строительства для застройщика считается не имеющей большого значения по сравнению со стоимостью прогнозируемых доходов. Соответственно, если затраты на застройку невысоки, то кредит может превышать 100% проектных затрат и все же составлять не более 75% оценочной стоимости объекта.

Коэффициент ипотечной задолженности рассчитывается следующим образом:

Кз=СК/СН*100%,

• СК – сумма ипотечного кредита;

• СН – стоимость объекта недвижимости.

75. Порядок расчета при погашении кредитов «шаровыми платежами»

Ипотечные кредиты с переменными выплатами

Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

• Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока. Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено.

• Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.

76. Расчет погашения ипотечного кредита дифференцированными платежами

Кредит с фиксированным платежом основной суммы (или с дифференцируемыми платежами) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток. Таким образом с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Такая форма позволяет должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении.

Формула расчет дифференцируемых платежей

ПД = СК / N + ОЗ × ПС/n ,

• ПД – платеж дифференцируемый

• СК – сумма кредита

• N – общее количество платежей (процентных периодов)

• ПС – годовая процентная ставка в долях от единицы

• ОЗ – остаток задолженности в данном расчетном периоде

• n – количество процентных периодов в году

При ежемесячных выплатах

ЕПД = СК / М + ОЗ × ПС/12 ,

• ЕПД – ежемесячный платеж дифференцируемый.