- •Общие сведения Краткое изложение существенных фактов и выводов
- •Использованная в отчете терминология
- •Основные этапы процедуры оценки.
- •Основные допущения и ограничивающие условия.
- •Сертификат качества.
- •Анализ рынка недвижимости
- •Описание здания и его окружения
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Обзор подходов и методов оценки Подходы к оценке недвижимости
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •Затратный подход
- •Статистический подход
- •Выбранные подходы оценки
- •Оценка объекта Сравнительный подход
- •Статистический подход
- •Бинарные переменные
- •Объекты-аналоги, используемые при кореляцеонно-регрессионном анализе
- •Регрессионная статистика
- •Заключение
- •Список использованной литературы
Анализ рынка недвижимости
Анализ рынка купли-продажи объектов недвижимости.
В текущем году стоимость кв.м. домов в г.Санкт - Петербург составляет около 104,00 рублей в месяц.
На момент оценки предлагались объекты, сопоставимые с объектом оценки, представленные в таблице №1.
Список объектов, сопоставимых с объектом оценки.
Таблица №1
Описание объекта оценки
Описание объема оцениваемых прав имущества
Под правом собственности в соответствии со ст. 209 ГК РФ понимается следующее:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Описание здания и его окружения
Для проведения работ по оценке рыночной стоимости объектов оценки, расположенных по адресу: С-Пб, улица Ординарная дом 99 квартира 199 Заказчиком были представлены следующие документы:
Для проведения работ по оценке рыночной стоимости объектов оценки, расположенных по адресу: С-Пб, улица Ординарная дом 99 квартира 199, Заказчиком были представлены следующие документы:
1. Копия Свидетельства
2. Копия Свидетельства о государственной регистрации
3. Копия Акта приемки в эксплуатацию жилого дома
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ оптимального (наилучшего и наиболее эффективного) использования является предпосылкой определения рыночной стоимости объекта. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Оптимальное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка и существующих строений, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.
Анализ оптимального использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования объекта следующим четырем критериям:
законодательно допустимое, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны подпадать под действие правовых ограничений;
физически возможное, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
финансово целесообразное, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
максимально эффективное, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди равновероятных вариантов использования.
В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может добавлять или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость.
В связи с этим для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участ-ка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать. Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создает стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль (в составе его юридических, физических и коммерче-ских характеристик) следует признать оптимальным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка исходя из его оптимального назначения, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптималь-ным назначением земельного участка. В силу этого анализ оптимального использования оцениваемого объекта обычно предусматривает две стадии:
• анализ земельного участка как неосвоенного с учетом возможности изменения его целевого назначения;
• анализ земельного участка с существующими строениями с учетом возможностей их развития.
Оптимальным в таком случае будет сценарий использования из числа финансово осуществимых, который создает максимальную остаточную стоимость для земельного участка и расположенных на нем строений. При этом использование объекта должно обеспечить доход, превышающий доход от земельного участка и тем самым создавать дополнительную стоимость.
Для выявления оптимального варианта использования земельного участка обычно используют метод инвестиционного остатка для земли, для выявления оптимального варианта использования существующих строений - метод инвестиционного остатка для оцениваемого объекта в составе существующих строений и земельного участка.
Учитывая все вышесказанное, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта будет использование объекта в качестве жилого помещения.