4. Состав строительного комплекса.

Строительный комплекс представляет собой совокупность производств и организаций, характеризующихся тесными и устойчивыми экономическими, организационными и технологическими связями для получения конечного результата - обеспечения воспроизводства основных фондов народного хозяйства.

В составе строительного комплекса можно выделить 5 групп предприятий и организаций:

1 группа - постоянно действующие строительно-монтажные организации и предприятия строительной индустрии;

2 группа - предприятия, поставляющие для строительства предметы труда (предприятия машиностроения, металлообрабатывающая, деревообрабатывающая промышленность и т.п.);

3 группа - предприятия, поставляющие средства труда (строительное и дорожное машиностроение, производство оборудования для предприятий строительной индустрии и т.п.);

4 группа - предприятия инфраструктуры строительства (предприятия по ремонту машин, организации материально-технического обеспечения; специализированные транспортные предприятия; научно-исследовательские и проектные организации по строительству; учреждения по подготовке специальных кадров и т.п.);

5 группа - организации, осуществляющие управление строительством (министерства, департаменты и т.д.).

Из перечня видно, что строительный комплекс шире понятия строительной отрасли.

В сфере капитального строительства принимают участие более 70 отраслей национальной экономики, обеспечивающие материально-технические ресурсы: металл, цемент, лес, строительные машины, транспорт, топливо, энергию. В отрасли используется более 50% продукции промышленности строительных материалов, 20% металлопроката, около 10% пиломатериалов, более 10% продукции машиностроения.

5. Масштабы строительного комплекса.

По объему производимой продукции и количеству занятых людских ресурсов на строительную отрасль приходится около десятой части национальной экономики. В отрасли функционирует около 140 тысяч строительных предприятий и свыше 11 тысяч проектно-изыскательских организаций.

В результате перестроечных процессов в экономике и разгосударствления крупных строительно-монтажных трестов и объединений резко увеличилось число малых строительных и монтажных предприятий всех форм собственности.

В каждом регионе, кроме того, имеется:

-центр лицензирования строительной деятельности;

-центр по ценообразованию;

-центр вневедомственной экспертизы строительных проектов.

Опыт развитых стран показывает, что эффективное функционирование строительного комплекса возможно лишь при опережающем развитии материально-технической базы.

Капитальное строительство как часть инвестиционной деятельности

1. Понятие инвестиций и инвестиционного цикла.

Слово «инвестиция» буквально означает: долгосрочные вложения капитала с целью получения прибыли.

Понятие «капиталовложения» уже понятия «инвестиции», т.к. оно:

а) не включает средства, направленные, например, на приобретение оборотных средств;

б) имеет в виду только денежные средства.

Инвестициями могут быть:

-денежные средства;

-акции, паи, ценные бумаги, банковские вклады и др.;

-имущественные права;

-права пользования землёй и другими природными ресурсами;

-технологии;

-лицензии;

-кредиты.

Инвестиционная деятельность включает в себя совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестиционный цикл - это полностью осуществлённые инвестиции с конкретным конечным результатом. В мировой практике различают 6 этапов инвестиционного цикла:

1. Поиск объектов вложений.

2. Оценка рентабельности и риска проекта.

3. Разработка схемы финансирования.

4. Заключение взаимоувязанных соглашений.

5. Выполнение производственной, коммерческой и финансовой программы инвестиционного процесса.

6. Оценка финансового результата проекта.

В условиях рынка для обоснования любого инвестиционного проекта разрабатывается бизнес-план с выходом на конечные цели и обосновывающий решения по всем этапам.

Капитальное строительство является одним из сегментов инвестиционной деятельности.

В инвестиционном строительном процессе выделяют следующие этапы:

1. предынвестиционные исследования, позволяющие определить объект капитальных вложений;

2. предпроектные разработки, включающие технико-экономическиое обоснование целесообразности строительства объекта;

3. проектирование – разработка проекта, его экспертиза и утверждение;

4. подготовка строительства, включающая инженерно-строительную подготовку к строительству и технологическое проектирование объекта;

5. строительство – создание строительной продукции;

6. ввод законченного объекта в эксплуатацию.

2. Регулирование инвестиционной деятельности.

В условиях рынка главным критерием, определяющим притягательность инвестиций, является их ожидаемая прибыльность, что и определяет направление основных потоков инвестиций.

В то же время государство, не затрагивая экономическую свободу инвесторов, стремится регулировать эти потоки.

С 1.08.91 г. введён закон РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Государственное регулирование включает:

1. регулирование условий инвестиционной деятельности;

2. прямое управление государственными инвестициями.

Регулирование условий инвестирования осуществляется путём введения:

-дифференцированного налога на инвестиции (например, снят НДС с инвестиций в жильё, снят налог на прибыль, направляемую в инвестиции пр.);

-льгот по амортизации основных фондов;

-финансовой помощи в виде дотаций;

-финансовой и кредитной политики;

-государственных норм и стандартов;

-антимонопольных мер;

-приватизации;

-политики ценообразования;

-условий пользования землёй и другими природными ресурсами;

-экспертиза инвестиционных проектов.

Для проведения государственной политики в области строительства в стране создано Федеральное агентство по строительству в составе Министерства промышленности и энергетики РФ, а в Самарской области - департамент по строительству.

В функции федерального агентства по строительству входит:

1. оно несёт ответственность за проведение государственной политики в области архитектуры и строительства (через соблюдение СНиПов, стандартов, оказание материальной помощи и пр.);

2. управление государственным имуществом (государственные строительные предприятия, НИИ, техникумы т.п.);

3. лицензирование проектной и строительной деятельности.

Для реализации этих функций агентство:

а) организует создание СНиПов и другой нормативной литературы;

б) вырабатывает стратегию государства в строительном комплексе;

в) ведёт подготовку и переподготовку руководящих работников.

4. Участники инвестиционной деятельности.

Состав участников инвестиционной деятельности регламентирован Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности» (от 1.08.91 г.).

Объектами (в которые вкладываются средства) инвестиционной деятельности могут быть:

а) вновь создаваемые или модернизируемые основные фонды;

б) оборотные средства;

в) ценные бумаги;

г) целевые денежные вклады;

д) научно-техническая продукция;

е) интеллектуальные ценности;

ж) другие объекты собственности и имущественные права.

Таким образом, строители могут профессионально участвовать в первом (основном) виде инвестиционного процесса, реализуемом в ходе строительства.

Субъекты - те, кто осуществляют инвестиционную деятельность. Их можно разделить на 2 группы:

-инвесторы;

-участники.

Инвесторы являются главными субъектами инвестиционной деятельности.

Инвестор – юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, привлеченных или заемных средств в создание или воспроизводство основных фондов. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции, а также выполнять функции заказчика и застройщика. Инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций, определяет организационные формы строительства и привлекает на договорной основе юридических и физических лиц, необходимых ему для реализации инвестиционного проекта, а также вступает в финансово-кредитные отношения с другими участниками инвестиционного процесса. Инвестор передает застройщику право распоряжаться выделенными средствами.

Инвесторами могут быть:

-органы по управлению государственным имуществом;

-другие государственные органы (например, министерства);

-юридические лица;

-физические лица;

-иностранные государства, иностранные физические и юридические лица;

-международные организации.

Участники инвестиционной деятельности могут выступать в ролях:

-заказчиков (по поручению инвесторов);

-застройщиков;

-исполнителей работ (например, строительные организации);

-поставщиков;

-банковских, страховых и посреднических организаций, инвестиционных бирж и т.д.;

-пользователей объектов инвестиционной деятельности;

-других качествах.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта.

Застройщик – инвестор или иное юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать инвестиционный проект по капитальному строительству. Застройщик обладает правами на земельный участок под застройку, он является землевладельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, лишь использует земельный участок под застройку на правах аренды. Застройщик на основании договора с инвестором распоряжается его денежными средствами для финансирования возведения объектов. Для организации строительства застройщик выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, выдает заказ на ее разработку, заключает договора строительного подряда на выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ. Застройщик осуществляет технический надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемку промежуточных и законченных работ и подготовку объектов для сдачи в эксплуатацию.

Подрядчик – организация, осуществляющая по договору подряда строительство объекта. Подрядчик должен иметь лицензию на осуществление им тех или иных видов деятельности.

Генеральный подрядчик – организация, осуществляющая по договору подряда строительство, отвечающая перед заказчиком за возведение объекта в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Он привлекает к выполнению отдельных видов СМР субподрядные организации и несет ответственность за уровень и качество выполненных специализированных работ в течение гарантийного срока после ввода объекта в эксплуатацию.

Проектировщик – проектная, проектно-изыскательская и научно-исследовательская организация, осуществляющая разработку проекта объекта строительства.

В капитальном строительстве принимает участие большое количество субъектов.

Инвестор, заказчик, застройщик заинтересованы в минимизации капитальных вложений, сокращении сроков строительства с целью ускорения ввода объекта в эксплуатацию и получения прибыли от вложенных средств. Подрядчик также заинтересован в максимизации прибыли. Это может быть достигнуто за счет сокращения затрат на строительство, что совпадает с целью инвестора, заказчика и застройщика. В то же время подрядчик заинтересован в удорожании строительства в погоне за доходом и прибылью, что противоречит интересам инвестора. Поэтому важное значение имеет выбор организационных форм строительства и регулирование взаимоотношений между участниками.

Отношения между конкретными субъектами регулируются договором (контрактом), заключённым между ними.

Договор подряда на строительство объекта оформляется и заключается в соответствии с руководством по составлению договоров подряда на строительство в РФ. В соответствии с этим руководством могут быть заключены генеральные, прямые и субподрядные договора.

Генеральный договор заключается подрядной организацией с заказчиком на всю стоимость работ по стройке в целом. При этом строительно-монтажная организация должна иметь лицензию на осуществление функций генерального подрядчика. При наличии такой лицензии генподрядчик может по согласованию с заказчиком привлекать для выполнения различных видов работ субподрядные организации, с которыми генподрядчик заключает субподрядные договора.

Прямой договор заключается подрядной организацией на выполнение определенного вида работ. По прямому договору с заказчиком каждый подрядчик несет ответственность по своим прямым обязательствам.

Наряду с договором подряда заключается договор между инвестором и застройщиком, с которого начинается процесс реализации инвестиционного проекта.

5. Регулирование взаимоотношений участников инвестиционной деятельности.

При командно-административной системе управления строительные мощности были дефицитными и строители сами выбирали заказчиков. Отсутствие конкуренции вызывало застой в развитии строительной организации. Падение объёмов инвестиций родило естественную конкуренцию среди строителей.

Организационными формами такой конкуренции в РФ являются:

а) конкурсы (торги) на строительные заказы, обязательные для государственных инвестиций и используемые по желанию инвесторами других организационно-правовых форм;

б) выбор инвесторами (заказчиками) исполнителей на основе традиционно сложившихся связей, уплотняющихся и развивающихся в зависимости от результатов предыдущих контрактов. Эта форма связей запрещена для государственных инвестиций.

Подрядные торги – форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса.

Объект торгов – производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов.

Предмет торгов – конкретные виды работ и услуг, по которым проводятся торги.

Участник торгов – лицо, имеющее право принимать участие в торгах, в их подготовке, проведении, утверждении результатов торгов.

Заказчик – лицо, для которого строится, реконструируется или оснащается объект торгов.

Организатор торгов – лицо, которому заказчиком поручено проведение торгов.

Тендерная документация – комплект документов, содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Тендерный комитет – постоянный или временный орган, создаваемый заказчиком или организатором для организации и проведения торгов.

Претендент– лицо, решившее принять участие в торгах до момента регистрации оферты.

Оферта – предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации.

Оферент – претендент, от имени которого представлена оферта.

Альтернативное предложение – предложение, представляемое одновременно с основным, содержащее отличающиеся от основного предложения условия.

Подрядные торги могут проводиться при размещении заказов на:

• строительство предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в т.ч. на условиях «под ключ»;

• выполнение проектных, инженерно-изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;

• поставку комплектного технологического оборудования, в т.ч. на условиях «под ключ»;

• управление проектом, консультирование, надзор;

• любые технически и организационно обоснованные сочетания указанных работ и услуг.

Основными видами подрядных торгов являются:

а) в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендента – с предварительной квалификацией и без предварительной квалификации;

б) в зависимости от участия иностранных оферентов – с участием иностранного оферента и без участия иностранного оферента;

в) в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов – гласные и негласные;

г) в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов – первичные и вторичные.

Решение о назначении и о времени проведения торгов принимается заказчиком после утверждения ТЭО, проекта или после разработки рабочей документации.

Основными участниками подрядных торгов являются: заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты.

При проведении торгов заказчик осуществляет следующие функции:

• принимает решение о проведении подрядных торгов и издаёт в связи с этим официальный распорядительный документ;

• определяет лицо, которое будет выполнять функции организатора торгов, издаёт об этом соответствующий распорядительный документ или заключает соответствующий договор;

• контролирует работу организатора торгов и участвует в работе тендерного комитета через своего представителя;

• устанавливает окончательные условия контракта и заключает его с победителем торгов.

Организатор торгов осуществляет следующие функции:

• подготавливает документы для объявления торгов, осуществляет публикацию объявления и рассылку приглашений;

• формирует тендерный комитет;

• направляет и контролирует деятельность тендерного комитета и привлекаемых инженерно-консультационных организаций по подготовке тендерной и другой необходимой документации, сбору и анализу оферт и проведению торгов;

• утверждает результаты торгов;

• рассматривает апелляции на решения тендерного комитета;

• ликвидирует тендерный комитет;

• несёт все расходы по подготовке и проведению торгов.

Тендерный комитет осуществляет следующие функции:

• производит сбор заявок на участие в торгах, на предварительную квалификацию;

• проводит предварительную квалификацию претендентов;

• организует разработку и распространение тендерной документации и решает вопросы изменения этой документации и процедур;

• проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и даёт необходимые разъяснения;

• обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт;

• осуществляет процедуру торгов и её оформление;

• определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет их на утверждение;

• публикует в средствах массовой информации отчёт о результатах торгов.

Для участия в торгах претендент обязан после прохождения предварительной квалификации до момента представления оферты внести первый задаток на расчётный счёт заказчика. Размер первого задатка определяется тендерным комитетом.

Объявления об открытых торгах должны содержать:

• наименование заказчика и организатора торгов;

• наименование вида торгов, объекта и предмета торгов;

• краткую характеристику места строительства;

• ориентировочный объём и сроки выполнения работ;

• условия выполнения контракта, необходимость учёта ряда ограничений;

• адрес, сроки, условия приобретения и другие сведения для получения тендерной документации;

• срок представления оферт.

Объявление о торгах должно быть произведено за 2-6 месяцев до срока представления оферт.

Тендерная документация состоит из следующих основных разделов:

• общие сведения об объекте и предмете торгов;

• проектная документация;

• требования по составу документации оферты;

• инструкция оферентам;

• условия и порядок проведения торгов;

• проект контракта;

• форма заявки об участии в торгах.

Тендерная документация включает техническую и коммерческую части.

Техническая часть тендерной документации представляет собой:

• описание и общую информацию о предмете и объекте торгов, в которой указываются месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства;

• информацию о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке объекта;

• технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительная часть, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, а также требования экологической безопасности;

• организацию строительства;

• описание работ (по видам и группам работ).

Коммерческая часть тендерной документации включает требования в отношении:

• цены и порядка её определения;

• условий и сроков поставки;

• условий и графика платежа;

• источника финансирования контракта;

• банковской гарантии на выполнение строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша ею торгов.

Для участия в торгах претендент должен представить следующие документы:

• заявку на участие в подрядных торгах;

• временное поручительство в форме гарантии банка;

• копию платёжного документа, подтверждающего внесение первого задатка;

• расчёт цены предмета торгов с указанием порядка её исчисления и распределения по основным видам работ;

• пояснительную записку с приложением необходимой экономической, технической и технологической документации.

В отдельных случаях состав представляемых документов по решению заказчика может быть изменён.

Оферта должна быть подготовлена и представлена в тендерный комитет в соответствии с требованиями и условиями, определёнными в тендерной документации.

Оферты принимаются в двойных конвертах. Во внешнем конверте содержится заявка на участие в торгах, копия платёжного документа, подтверждающая внесение задатка, и внутренний конверт. Во внутреннем конверте находится оферта.

Внутренний конверт должен быть запечатан оферентом на момент подачи оферты.

Подрядные торги на объекты, расположенные на территории РФ, проводятся по месту нахождения организатора торгов.

Вскрытие конвертов производится тендерным комитетом при наличии полномочного состава тендерного комитета. В зависимости от сложности предмета торгов тендерный комитет устанавливает срок рассмотрения оферт, который не может быть более 6 месяцев с момента вскрытия конвертов.

Тендерный комитет выбирает победителем торгов оферента, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации.

Решение тендерного комитета о выборе победителя торгов принимается простым большинством голосов от числа членов, присутствующих на заседании тендерного комитета полномочного состава. В случае равенства голосов принимается решение, за которое проголосовал председатель тендерного комитета.

В течение трёх дней после принятия решения тендерный комитет обязан направить официальное извещение оференту, выигравшему торги.

После получения уведомления победитель обязан внести второй задаток на расчётный счёт заказчика в срок, установленный тендерным комитетом. После этого между заказчиком и победителем торгов заключается контракт на условиях, содержащихся в тендерной документации и оферте победителя торгов.

Расходы по организации и проведению торгов осуществляются за счёт заказчика и относятся на стоимость строительства.

5. Основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Значительная часть инвестиционных проектов предусматривает строительство, поэтому строители являются, как правило, активными участниками инвестиционных проектов.

Ценность инвестиционного проекта, т.е. его выгодность в зависимости от целей инвестора (того, кто вкладывает деньги в проект), может определяться по - разному.

Важнейшими критериями ценности проектов являются:

1. чистая приведенная стоимость инвестиционного проекта;

2. внутренняя норма прибыли по проекту;

3. соотношение выгод и затрат.

Достаточно часто также применяются:

4. критерии наименьших расходов (или эффективность затрат);

5. период окупаемости капитальных вложений.

Чистую приведенную стоимость (ЧПС) инвестиционных проектов в общем виде рассматривают по формуле

ЧПС = , (1.1)

где Т – срок деятельности проекта;

Вiи Зi– соответственно выгоды и затраты по проекту вi-м году;

К – норма дисконтирования.

Формула подразумевает расчет выражения, стоящего под знаком суммы, для каждого года деятельности проекта с последующим суммированием результатов.

В качестве приемов, сокращающих вычисления, в некоторых случаях может использоваться определение показателей с помощью упрощенных зависимостей:

а) если величина (Bi– Зi) является постоянной в течение известного (Tлет) срока деятельности проекта (Bi– Зi= В - З), то формула (1.1) принимает вид:

ЧПС (1.2)

б) при сохранении условия «а» и весьма длинном сроке деятельности проекта формула (1.2) упрощается еще более:

ЧПС = . (1.3)

Соотношение выгод и затрат (Св.з.) определяется отношением приведенной (т.е. дисконтированной) выручки к приведенным же затратам. Отношение, большее единицы, означает полезность проекта:

С в.з. = :, (1.4)

здесь Biи Зi– соответственно выгоды и затратыi-го года реализации проекта;

n– срок функционирования проекта

Величина (С в.з. - 1) равнозначна показателю эффективности затрат (Э):

Э = С в.з. - 1 . (1.5)