Лабораторная работа № 4

Дисконтирование потока денежных средств.

Определение ставки капитализации. Оценка

Объекта в условиях изменяющейся стоимости

Пример 1. Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧЭД в размере 140 000 $ за первый год, после чего ЧЭД будет возрастать на 6% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1.600 000 $ по завершению 6-го года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтиро­вания? Какова общая ставка капитализации, исходя из размера ЧЭД за первый год? Решение задачи в таблице 3.

Таблица 3 Расчет текущей стоимости объекта оценки

Год	ЧЭД х Kтс = ТС
1	140 000	0,892857	125 000
2	148 400	0,797194	118 304
3	157 304	0,711780	111966
4	166 742.24	0,635518	105 968
5	176 746.77	0,567427	100 291
6	187 351.58	0,506631	94 918
6*	1 600 000	0,506631	810 609

Итого: 1 467 056$

СК_о = 140000 : 1467056 = 0,095 или 9,5 %.

Пример 2.Допустим, что банк выдает кредит под покупку объекта недвижимости в размере 80% от стоимости под 25% годовых с ежемесячным погашением в течение 12 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%. В дальнейшем инвестор ожидает увеличение нормы прибыли на собственные сред­ства ввиду роста ЧЭД и стоимости объекта.

Рассчитать общую ставку капитализации (СК₀), если ставка ка­питализации для заемных средств (ипотечная постоянная) СК_ЗС⁼ 0,231907.

Решение:

СК₀=Кх СК_ЗС+ (1-К)х СК_СС=0,8 х0,231907 + 0,2 х 0,15 = 0,215526 или 21%.

Пример 3.При проведении оценки используется сравнимый объ­ект, имеющий 75%-е отношение заемных средств к стоимости. Став­ка капитализации для заемных средств составляет 17,1%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором составляют 20%.

Определите ставку капитализации для собственных средств (СК_СС).

Решение:

СК_СС = (СК₀ - К х СК_ЗС): (1-К) = 0.284 или 28.4%.

Пример 4. Оценщик устанавливает наиболее эффективное ис­пользование свободного участка земли. При одном из возможных ва­риантов использования ожидается ЧЭД в размере 80 000 $ за первый год. Затраты на создание улучшений составят 300 000 $. По мнению оценщика ставки капитализации для сооружений и земли составят 18 и 12% соответственно.

1. Оцените стоимость земельного участка (С₃). Решение:

ЧЭД = 80 000 $ Д₃= ЧЭД - Д_у

Д_у = 300 000x0,18 =54 000$ Д₃=80 000-54 000=26 000$

С₃= 26 000: 0,12 = 216 667$.

2. Определите земельную составляющую (3).

С₀= С_у + С₃ = 300 000 + 216 667 = 516 667 $

3 = С₃: С₀ = 216 667 : 516 667 = 0,42 « 42%.

3. Определите общую ставку капитализации (СК₀).

СК₀ = 80 000 : 516 667 = 0,15 = 15%.

Пример 5. Оценщик проводит анализ сравнимого объекта недвижимо­сти, имеющий ЧЭД = 150 000 $. Общие ставки капитализации на данномрынке составляют 16%. Земельный участок, входящий в состав объекта не­движимости, был продан за 350 000 $ и передан в аренду бывшему вла­дельцу за 50 000 $/год.

Найдите ставку капитализации для улучшений (СК_У).

Решение:

СК₃ = 50 000 : 350 000 = 0.1428 = 14%

С₀= 150 000: 0,16 = 937 500$

3 = 350 000 : 937 500 = 0,37 = 37%

У = 1 - 0,37 = 0,63

СК_У = [СК₀-(3 хСК₃)]:У= [0,16 - (0,37x0,1428)] : 0,63=0,169=17%.

Пример 6.Определите стоимость объекта на основе следующейинформации. Стоимость земли = 80 000 $, ЧЭД = 40 000 $, СК₃ = 13%,СК_У=18%.

Решение:

Д₃ = С₃ х СК₃ = 80 000 х 0,13 = 10 400 $

Д_у - ЧЭД - Д₃ = 40 000 - 10 400 = 29 600 $

Су = Д_у: СК_у = 29 600 : 0,18 = 164 444 $

С₀ = 164 444 + 80 000 = 244 444 $.

Пример 7. Для приобретения объекта привлекается кредит всумме 200 000 $ с ипотечной постоянной 18,5%. Условия кредита от­вечают типичным условиям финансирования на рынке. Анализ схо­жих объектов указывает на ставку капитализации для собственных средств в 20%. Объект приносит ЧЭД = 70 000 $.

Определите стоимость объекта.

Решение:

Д_зс = 200 000 х 0,185 = 37 000 $

Д_сс= 70 000 - 37 000 = 33 000 $

С_сс = 33 000: 0,2 = 165 000$

С₀= 165 000 + 200 000 = 365 000 $.

Пример 8. На основании следующей информации определите стоимость объекта и стоимость земли:

ЧЭД = 60 000 $; СК₃ = 0,18; С_ку = 0,2; 3 = 0,24.

Решение:

а ) стоимость объекта:

У = 1 - 0,24 = 0,76

СК₀ = (СКу х У) + (С_кз х 3) =( 0,2 х 0,8) + (0,18 х 0,24) = 0,2032

С₀ = 60 000 : 0,2032 = 295 276 $.

б)стоимость земли:

С₃ = С₀ х 3 = 295 276 х 0,24 = 70 866 $.

Пример 9.

Площадь, сдаваемая в аренду 2000 м²

Арендная ставка 170,5 $/м²

Эксплуатационные расходы, возрастающие на 5% 53,3 $/м² ежегодно, без учета расходов по управлению объектом Простой помещений 20% за год №1, 5% за год №2

Предельные эксплуатационные расходы 54,2 $/м²

Расходы по управлению 5% от ПВД

Рассчитать ЧЭД за 1-й и 2-й годы (табл.4)

Таблица 4 Расчет ЧЭД

	Год № 1	Год № 2
Потенциальный валовой доход	341 000	341 000
Скидка за простой	68 200	17 050
Валовой доход	272 800	323 950
Эксплуатационные расходы	106 600	111930
Возмещение ЭР арендатором	0	3 530
Расходы по управлению	13 640	16 197
ЧЭД	152 560	199 353

Задача 10. Объект приносит стабильный ЧЭД в размере 110000$.

Рассчитать стоимость объекта, исходя из 12%-й нормы прибыли и предпосылки, что стоимость объекта вырастет на 40% за пять лет (табл.5).

Таблица 5 Решение 1 (алгебраическое)

Год	Доход	1Ч.ТС	Текущая стоимость
1	110 000	0,892857	98 214
2	110 000	0,797194	87 691
3	110 000	0,711780	78 295
4	110 000	0,635518	69 907
5	110 000	0,567427	62 417
5*	С + 0,4С	0,567437

Итого: 396 525$ С = 396525 + (0,567437 (С + 0,4)) = 396525 + (0,567437 (1,40 С) + 0,794412 С или 0,205588 С= 396525 С = 1928738 $.

Решение 2 (с использованием формулы)

Период владения = 5 лет; НП₀ = 12%; 0₀ = 40%; к_фп = 0,15741.

СК₀ = НП₀ - Б₀ х к_фп = 0,12 - 0,1574410 х 0,4 = 0,057036 С₀= 1 000: 0,057036 =1928603 $.

Небольшое расхождение между двумя ответами объясняется ок­руглениями в процессе расчетов.