3. Рынок недвижимости и его особенности. Анализ рынка

Система рынка недвижимости как сферы инвестиций.Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю – продажу различных объектов недвижимости, включая природные ресурсы, в том числе и землю. Для того чтобы понять рынок недвижимости, надо знать общее понятие рынка.

Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма (иногда рынком называют место, где совершаются эти операции). Концепция рынка подразумевает способность товаров и /или услуг переходить из рук в руки без лишних ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностейи желаний.

Рынок может быть местным, национальным и международным.

Соответственно рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).

Таблица 1 – Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары	1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта.
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы	5. Высокие операционные издержки

Рынок недвижимости важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам на недвижимость приходится более 50% мирового богатства. Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, и деловыепроцедуры.

Спрос– это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

Предложение– это количество земельных участков и другого недвижимого имущества ( м², м³, соток, га, квартир и т.д.) которое собственник готов продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена– это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость– это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа недвижимости на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Важнейший элемент и условия существования любого рынка, в т.ч. рынка недвижимости – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

1. о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

2. о структуре спроса и предложений по различным объектам;

3. об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Важным понятием является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса – это величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном рынке экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период(месяц, квартал). Под временем экспозиции понимается время от выставления объекта на продажу (начало его рекламы) до момента государственной регистрации сделки. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: 1) конъюнктуры рынка; 2) параметров объекта; 3) соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта; 4) интенсивности рыночной компании; 5) случайного нахождения подходящего покупателя и т.д.

Основными источниками формирования базы данных служат:

1. Федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ.

2. Заявки потенциальных покупателей и продавцов, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести продажу, обмен или залог недвижимости.

3. Рекламные объявления в газетах, журналах и т.д.

4. Специальные исследования и опросы.

Функции рынка недвижимости.Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет местоизбыточный спрос, а в случаепревышения равновесной цены – избыточныепредложения.

Основные функции рынка недвижимости:

Регулирующая– состоит в том, что рынок автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения – к формированию эффективной структуры экономики иудовлетворению общественныхинтересов.

Коммерческаясостоит в реализации стоимости к потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования– это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная– это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцом и покупателем недвижимости свободно, со знанием дела принять решения в своих интересах.

Посредническаяфункция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. На рынке недвижимости действуют профессиональные посредники – риэлторы, оценщики, брокеры, страховщики и т.д.

Стимулирующаяфункция – это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальнаяфункция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Функционирование рынка недвижимости обеспечивают профессиональные его участники – риэлторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники.

Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенные законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Но для совершения сделок на рынке недвижимости они должны поучить лицензию. Для получения лицензии юридическое лицо должно представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность знаний, опыта работы в этой области в соответствии с рекомендациями Мингосимущества.

Некоммерческие организации имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков.

Контрольные вопросы и задания.1. Что такое рынок недвижимости? 2. Дайте характеристику рынку совершенной и несовершенной конкуренции. 3. Назовите основные элементы рынка недвижимости. 4. Какие сведения содержат информационная инфраструктура рынка недвижимости? 5. Что такое ликвидность рынка недвижимости? 6. Перечислите функции рынка недвижимости и дайте определение каждой функции. 7. Кто осуществляет предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости?