6. Понятие и виды приватизации земель.

Приватизация земельных участков – это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (изм. от 2 ноября 2013 г. N 291-ФЗ) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Объектами приватизации могут быть земельные участки и части земельных участков. При этом необходимо иметь в виду, что приватизация части земельного участка допускается только в случае, когда эта часть образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и такой участок более минимального размера земельного участка, установленного субъектом РФ.

Существует различная классификация земельных участков. Наиболее важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.

1. По категории земельного участка.

2. По наличию прав на земельный участок до приватизации: земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования; земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения; земельные участки, находящиеся на праве аренды; земельные участки, приватизируемые на основании акта выбора земельного участка.

3. По месту расположения земельных участков (для определения выкупной стоимости).

4. По наличию на земельном участке строений: земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц; земельные участки свободные от зданий, строений, сооружений.

Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:

1. единоличная собственность (один собственник земельного участка);

2. долевая собственность (каждый из собственников имеет право собственности на долю земельного участка);

3. совместная собственность (это собственность супругов и лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство).

Задача

ООО «Альфа-строй» обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в собственность земельного участка площадью 0,042 га под принадлежащими ему на праве собственности сооружениями АЗС. Орган местного самоуправления отказал в выкупе указанного земельного участка, ссылаясь на то, что испрашиваемый земельный участок не подлежит приватизации, так как находится за красной линией, то есть на землях общего пользования.

На каком праве ООО «Альфа-строй» вправе приобрести указанный земельный участок?

Какие документы необходимо приложить к заявке на приобретение права на земельный участок под расположенными на нем зданиями строениями сооружениями?

Как определяются границы и размеры земельного участка в этом случае?

Какие земельные участки не подлежат приватизации?

Дайте понятие земельных участков общего пользования.

Как отграничиваются земли общего пользования от земель других территорий.

Ответ.

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Следовательно, на праве собственности в результате приватизации земельный участок под АЗС Обществу передать невозможно, в силу прямого запрета Законодателя. Ответ органа местного самоуправления в этом случае правомерен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника. В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, к Обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (его частью) на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника (продавца недвижимости), либо такое право у Общества было изначально, если именно оно и приватизировало недвижимость - АЗС, поскольку по условиям задачи данный вопрос не нашел своего отражения.

Согласно пункту 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Иные юридические лица, помимо указанных выше, в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с возникновением права собственности на объекты недвижимого имущества Общество в силу закона приобрело право на предоставление в собственность или аренду земельного участка, занятого этими объектами и необходимым для их эксплуатации.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из условий задачи следует, что весь испрашиваемый Обществом земельный участок выходит за пределы красной линии застройки, то есть находится на территории общего пользования. С учетом установленного законодательством запрета на отчуждение земельных участков в составе земель общего пользования (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»), как указывалось выше, Общество может приобрести спорный участок только в аренду.

Срок аренды при этом установлен статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» - 49 лет, определение срока аренды земельного участка в рамках предельного срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае является правом собственника земельного участка (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае, если Общество не согласится с предложенным Органом местного самоуправления в договоре аренды сроком предоставления земельного участка в аренду, Общество вправе урегулировать его в судебном порядке по правилам статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К заявлению о приобретении прав на земельный участок, находящийся в федеральной собственности и занимаемый зданиями, строениями, сооружениями, прилагаются следующие документы, перечень которых является исчерпывающим и утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 г. № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок»:

1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица.

2. Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок.

3. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).

 4. При наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:

 4.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, строения, сооружения и

 4.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.

 5. Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или:

 5.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок и

 5.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.

 6. Кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него.

 7. Копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка, в том числе на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или в аренду на условиях, установленных земельным законодательством, если данное обстоятельство не следует из документов, указанных в пунктах 1 - 6 настоящего Перечня.

 8. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

Границы и размеры земельного участка определяются по общим правилам, если земельный участок уже сформирован и документы подаются с целью переоформления прав на него, тогда необходимо заказать в Управлении Росреестра (г. Тюмень, ул. Рижская, д. 45) кадастровый паспорт земельного участка, его размер и границы будут отражены там.

В случае, если участок вновь создается, тогда необходимо провести его межевание, поставить на государственный кадастровый учет всё в том же Управлении Росреестра, и только после этого получить кадастровый паспорт. При этом необходимо отметить, что согласование границ земельного участка обязательно должно пройти с собственником земли. Собственник на основании ст. 11.3 Земельного кодекса РФ принимает решение, в котором утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В приобретении прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, может быть отказано в случаях, когда федеральным законодательством установлен соответствующий запрет. Случаи запрета в приватизации земельных участков установлены как непосредственно Земельным кодексом РФ, так и принятыми в его развитие федеральными законами. Субъекты РФ или органы местного самоуправления в своих нормативных актах не вправе устанавливать иные случаи запрета в приватизации земельных участков, не обозначенные в федеральном законодательстве.

Земельным кодексом РФ установлен запрет на приватизацию в отношении следующих земельных участков:

* расположенных в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ.

Запрет на приватизацию земельных участков, расположенных в пределах береговой полосы, обусловлен тем, что согласно Водному кодексу РФ береговая полоса предназначается для общего пользования. Береговая полоса представляет собой полосу земли вдоль линии водного объекта общего пользования.

При этом ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров. Исключением является береговая полоса каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы указанных объектов составляет пять метров.

В отношении таких водных объектов как болота, ледники, снежники, природные выходы подземных вод (родников, гейзеров) и иных предусмотренных федеральными законами водных объектов, ширина береговой полосы не определяется.

* на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

В соответствии с Водным кодексом РФ пруды и обводненные карьеры могут отчуждаться в соответствии с гражданским и земельным законодательством вместе с земельными участками, в пределах которых они расположены и, следовательно, находиться, в том числе, в частной собственности физических и юридических лиц.

Однако в соответствии с данным положением Земельного кодекса РФ приватизация земельного участка, на котором находится пруд или обводненный карьер, в границах территорий общего пользования, находится под запретом.

Под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

* земельные участки общего пользования.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельными участками общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Исходя из указанного, перечень земельных участков общего пользования не является исчерпывающим. К таковым в целом могут быть отнесены земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К таким землям не относятся земли, предоставленные в частную собственность. Вместе с тем, если такие земельные участки, занятые вышеуказанными объектами (в том числе парками), переданы государственным (муниципальным) организациям в пользование для содержания и обеспечения неограниченного доступа к таким объектам, то статус земель общего пользования за ними сохраняется.

Следует отметить, что в соответствии с гражданским законодательством землями общего пользования являются только земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не закрытые для общего доступа.

Кроме того, если на земельном участке возведены здания, строения, сооружения, не являющиеся объектами общего пользования, то данный участок согласно гражданскому законодательству не может относиться к землям общего пользования.

* в границах государственных природных заповедников и национальных парков.

Как было указано выше, земельные участки в границах государственных природных заповедников и национальных парков изъяты из оборота.

Помимо Земельного кодекса РФ запрет на приватизацию земельных участков установлен и в федеральных законах, в частности, в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Следует отметить, что перечень земельных участков, в отношении которых обозначенным законом установлен запрет на приватизацию, идентичен Земельному кодексу РФ, которым установлены перечни участков, ограниченных в обороте, и участков, в отношении которых установлен запрет на приватизацию.

Согласно ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению из государственной или муниципальной собственности не подлежат следующие земельные участки:

лесного фонда;

водного фонда;

особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

общего пользования(площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития;

не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) /с учётом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ)// Консультант Плюс

2. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ// Консультант Плюс

3. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Чаркин С.А. Земельное право России. – М.: Юрайт, 2012. – 436 с.

4. Боголюбов С.А. Земельное право. - М.: Юрайт, 2013. – 384 с.

5. Земельное право России. Конспект лекций. – М.: Юрайт, 2012. – 240 с.