учебники / varlamov_a_a_zemelnyi_kadastr_tom_1_teoreticheskie_osnovy_go

6.5.Средние иены на государственные и муниципальные земельные участки, проданные гражданам и юридическим лицам

вРоссийской Федерации

		1998 г.			1999г.			2000 г.			2001г.
Категория и вид использования	li горн-	В сельс-		В	В сельс-		В	В сельс-		В	В сельс-
			Вне	города		Вне	городах		Вне	города		Вне
земли	дах и	ких	поселе-	и	ких	поселе-	и	ких	поселе-	ч	ких	поселе-
	посел-	поселе-			поселе-			поселе-			поселе-
	ках	ниях	ний	посел-	нкях	ний	посел-	ниях	ний	посел-	ниях	ний
				ках			ках			ках
Гражданам для индивиду-	17,40	2,10	11,70	18,48	4,78	10,42	16,26	5,81	3,68	15,84	6,14	2,41
ального жилищного строи-
тельства, личного подсоб-
ного и дачного хозяйства,
животноводства
Гражданам и их объсдинени	70,50	12,00	2,20	95,74	17,74	58,01	263,94	9,04	2,81	237,92	8,89	4,76
им для предпринимательско![
деятельности
Приватизированным пред-	73.10	2,80	0,30	13,02	1,П	3,20	37,08	2,38	4,17	20,05	1,99	2,79
приятиям
Крестьянским (фермерским'	4,00	0,06	0,08	0,556	0,071	0,067	—	0,71	0,18	1,80	1,84	0,07
хозяйствам, другим сельско-
хозяйственным предприятия 1

Органами государственной власти и местного самоуправления на торгах было реализовано 1312 участков на площади 9736,2 га (5,4 % всех проданных государственных и муниципальных участков), в том числе на конкурсах — 292 участка (80,39 га) и аукционах — 1020 участков (9655,8 га).

Основное число сделок по продаже земельных участков на конкурсах и аукционах (7,7 участков на площади 69,71 га), осуществляли в городах и поселках. В сельских поселениях было продано 513 участков (136,66 га), а вне их —82 участка (9529,86 га).

Вцелом по России число продаж земельных участков на торгах

в2001 г. по сравнению с 2000 г. увеличилось в 1,5 раза. В этом году земли продавали в основном под жилую застройку, для предпринимательской и сельскохозяйственной деятельности и личного подсобного хозяйства.

По итогам торгов в городах и поселках России было выкуплено под строительство жилья 359 участков на аукционах (35 % всех продаж на аукционах) и 148 участков на конкурсах (51 % всех продаж на конкурсах). Больше всего таких земель выкуплено на аукционах в городах Саратовской области — 99 (9,54 га) по средней цене 2,68 р/м2, Ростовской области — 68 (4,68 га) по цене 2,14 р/м2 и на конкурсной основе в Московской области — 65 (3,53 га) по 26,0 р/м2.

Вместе с тем в Саратовской, Самарской и Ростовской областях на аукционах активно выкупали земельные участки для предпринимательской деятельности и сельскохозяйственного производства. Так, в Самарской области было продано для предпринимательской деятельности 69 земельных участков (2,7 га) по цене 115,0р/м2 в городах, в сельских поселениях— 1,13р/м2.

В 2001 г. на конкурсах и аукционах также были проданы земли, предназначенные для садоводства, личного подсобного хозяйства, под строительство предприятий торговли, промышленности и других целей. Общая сумма средств, полученная от продажи этих земельных участков на конкурсах и аукционах за 2001 г. составила 27,2 млн р. Всего в 2001 г. средств от продажи государственных и муниципальных земель было получено около 1440,1 млн р.

Число прочих сделок с землей (наследование, дарение, залог и др.) было небольшим и составляло в общем объеме сделок около 3 %. По данным Росземкадастра, за 2001 г. в субъектах Российской Федерации было передано гражданам по наследству 167,5 тыс. земельных участков на площади 67,4 тыс. га и оформлено 24,6 тыс. договоров дарения на площади 6,9 тыс. га. Объем сделок по наследованию земельных участков увеличился по сравнению с 2000 г. на 3,5 % и дарению —на 5,1 %.

По данным государственной статистической отчетности, за период с 1993 по 2001 г. число продаж земельных участков между гражданами и юридическими лицами возросло в 31 раз. Так, в 2001 г. в 75 субъектах Российской Федерации было зарегистриро-

196

вано 305,7 тыс. договоров по купле-продаже 48,4 тыс. га застроенных и незастроенных земельных участков между гражданами и организациями, что в 32 раза больше, чем в 1993 г. В частности, число сделок по продаже земельных участков под индивидуальным жилищным строительством увеличилось в 25 раз, под личным подсобным хозяйством —в 39, садоводством — 26, дачным хозяйством — в 93 раза.

В 1993 г. было осуществлено всего 9,99 тыс. таких сделок на площади 1,1 тыс. га, в том числе было продано 3,6 тыс. участков для индивидуального жилищного строительства общей площадью 0,26 тыс. га, личного подсобного хозяйства —3,3 тыс. (0,64 тыс. - га), садоводства 3,0 тыс. (0,23 тыс. га), дачного строительства — 40 (3,4 га).

Рынок земли в России формируется в основном вокруг крупных городов — областных центров, и самую высокую цену земля имеет в самих городах и прилегающих к ним пригородных районах.

Общее число проданных земельных участков гражданами и организациями за 2001 г. по сравнению с предыдущим годом уменьшилось на 3 % за счет снижения числа сделок с участками, предоставленными для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства (табл. 6,6).

Как и в предыдущие годы, в 2001 г. в целом по России большая часть сделок по купле-продаже земли относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, — 42,6 % (130270) общего числа сделок, индивидуального жилищного строительства - 29 % (88646) и садоводства - 25,2 % (76987).

Операции купли-продажи земельных участков между гражданами и юридическими лицами в 2001 г. наиболее часто осуществляли в Московской области (34тыс., или 11 % общего количества в России), а также в Свердловской области (14,4 тыс.), Краснодарском (20,8 тыс.) и Ставропольском (11,3 тыс.) краях. Цены на незастроенные земельные участки значительно зависели от спроса и предложения, места расположения, целевого использования и других условий. Так, в 2001 г. в среднем по субъектам Российской Федерации цены на незастроенные земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, колеблются от 3,0 до 130,0 р. за I м2 , личного подсобного хозяйства в поселениях от 0,01 до 24 р. за 1 м2 , садоводства вне поселений от 0,05 до 30,0 р. за 1м2 .

При этом в ряде субъектов Российской Федерации цена на землю достаточно высокая. Так, средние цены земли городской территории (земли под жилищное строительство) в Московской области составляют 40,0—77,7 р за 1 м2 , Приморском крае — 2,5...150,0 р. за 1 м2 , а в Краснодарском крае цена на землю варьируется от 10,0 до248,5р. за 1 м2 .

197

6.6. Купля-продажа гражданами и юридическими лицами незастроенных земельных участков в Российской Федерации за 2001 г.

Виды целевого использования	1999 г.		2000 г.		2001г.
земли	Число	Площадь,	Число	Плошадь,	Число	Площадь,
	сделок	га	сделок	га	сделок	га
Для индивидуального жи-
лищного строительства:
вне поселений	341	81,00	531	63,78	557	60,71
в сельских поселениях	3427	536,80	4218	686,05	3943	550,39
в городах и поселках	6192	660,20	6680	900,86	6096	618,23
И т о г о	9960	1278,0	11429	1650,69	10596	1229,33
Для ведения личного подсоб-
ного хозяйства;	983		578		476	267,50
вне поселений		887,10		617,40
в сельских поселениях	8506	1623,20	6263	988,09	6277	906,99
в городах и поселках	723	88,30	1084	142,65	53,3	61,08
И т о г о	10212	2598,60	7925	1748,14	7286	1235,57
Для садоводства	14390	1083,90	12575	917,45	11643	976,86
вне поселений
в сельских поселениях	2419	244,50	1540	118,53	1004	91,04
в городах и поселках	4940	337,00	5515	384,20	3269	232,44
И т о г о	21749	1665,40	19630	1420,18	15916	1300,34
Для дачного хозяйства:	332	39,90	1469	111,42	320	36,14
вне поселений
в сельских поселениях	423	50,60	258	30,15	370	49,53
в городах и поселках	171	20,00	192	22,94	314	24,55
И т о г о	926	110,50	1919	164,51	1004	110,22
Для других целей:
гражданам	124	1220,20	802	5748,44	148	3487,41
вне поселений
в сельских поселениях	35	12,40	66	42,03	34	7,79
в городах и поселках	91	12,20	263	29,90	76	112,74
И т о г о	250	1244,80	1131	5820,37	258	3607,94
Юридическим лицам	448	1778,90	602	3746,28	83	736,72
вне поселений
в сельских поселениях	9	8,00	7	1,49	6	9,98
в городах и поселках	73	158,50	27	26,32	8	4,26
И т о г о	530	1945,40	636	3774,09	97	750,96
В с е г о	43627	8842,70	42670	14577,98	35157	8234,36

Арендные отношения в России по использованию земель сельскохозяйственного назначения регулируют федеральным законодательством, а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю определяют договором аренды.

При аренде государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы.

Плату за арендуемые земли устанавливают: в денежной форме;

установленной доле полученных в результате использования арендуемых земель продукции, плодов или доходов;

198

форме передачи арендатором арендодателю обусловленной договором веши в собственность или аренду;

форме возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендуемых земель.

После введения в действие Закона Российской Федерации «О плате за землю» органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления городов и районов приняли постановления (решения) по установлению базовых размеров арендной платы, которые определяли на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов.

Базовые размеры арендной платы за земли регулируют также ежегодными Федеральными законами «О федеральном бюджете», которые устанавливают индексацию не только ставок земельного налога, но и размеров арендной платы за государственные и муниципальные земли. Так, Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2002 г.» предусмотрена индексация на 12 % ставок земельного налога и арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления по-разному подходят

копределению базовых размеров арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения (использования). За последние Шлет, начиная с 1991 г., арендные отношения получили значительное развитие. За этот период существенно увеличилось число арендных соглашений, а в ряде субъектов Российской Федерации были разработаны методики по определению арендных платежей за землю.

Вбольшинстве субъектов России базовые размеры арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения (или использования), находящихся в государственной и муниципальной собственности, определяли на основе ставок земельного налога, действующего для этой категории земель. Например, в Ленинградской области органами государственной власти были утверждены коэффициенты к ставкам земельного налога для установления базовых размеров арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности. Так, за использование сельскохозяйственных угодий организациями, за земли, арендуемые гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, а также за земли, предоставленные для сенокошения и выпаса скота, в городах и поселках был введен коэффициент 2,0

кставкам налога, в сельских поселениях — коэффициент 1,5, а вне поселений — на уровне ставок земельного налога.

В2001 г. действовало 5025,6 тыс. соглашений (69791,1 тыс. га) по аренде земли, заключенных местными органами самоуправления с гражданами и юридическими лицами, против 4728 тыс. арендных соглашений на площади 132760,4 тыс. га в 2000 г. (табл. 6.7).

199

6.7. Аренда государственных и муниципальных земель по некоторым категориям и видам использования земельных участков в

Российской Федерации

Категория и вид использования		1998 г.
	Число	Площадь, тыс. га
земли			Число
	елелок	(средний размер	сделок
		участка, га)
Земли городов и поселков:
промышленности, транс52081		169,5 (3,3)	68558
порта, связи, строитель-
ства
торговли, общественного	79286	18,2(0,13)	96062
питания, бытового и сер-
висного обслуживания
граждан и их объединс-	793433	93,6 (0,12)	938211
ний, используемые для
жилищного строитель-
ства, личного подсобно-
го и дачного хозяйства,
садонодства, животновод-
ства и огородничества
граждан и их объедине-	76028	4,7 (0,06)	85816
ний, используемые для
предпринимательской
деятельности

Земли сельских поселений:
промышленности, транс4858		24,3(5,0)	6642
порта, связи, строитель-
ства
граждан и их объедине-	1145351	705,6 (0,6)	1198589
ний, используемые для
жилищного строительст-
ва, личного подсобного
и дачного хозяйства, са-
доводства, животноводст-
сслИьсХРоТяГс'твенВных	7038	424,2 (60,3)	4489
предприятий
Земли вне поселений:		299,8 (56,1)	6518
промышленности, транс5345
порта, связи, строитель-
сельскохозяйственных	105953	19073,1 (1800,0)55971
г^ждТн^их объедине-	1118340	1589,9(1,4)	1499099
ний, используемые для
жилищного строительст-
ва, личного подсобного
и дачного хозяйства, са-

доводства, животноводства и огородничества

1999г.

Площадь, тыс га (среднийразмер участка, га)

186,9 (2,7)

20,0(0,21)

128,3 (0,14)

3,1 (0,04)

81,9(12,3)

536,6 (0,4)

250,2 (55,7)

286,5 (44,0)

2000 г. 20011

Число	Плошадь, лыс. га		Число	Площадь, тыс га
сделок	(средний размер		сделок	(средний размер
	участка, га)			участка, га)
65458	179,7	(2,7)	87420	215,8	(2,5)
91197	17,6(0,19)		110524	23,5(0,21)
912514	125,2		1028937	151,3 (0,15)

94002

3,7

(0,04)

111102

6,1

(0,05)

6018	25,5(4,2)	7151	25,5(3,6)
1163690	486,6 (0,4)	1128069	490,8 (0,4)

4519	185,2	(41,0)	3863	163,3	(42,3)
6322	267,1	(42,2)	7702	424,1	(55,1)

57115,7	(1020,5)	63378	124906,3	(1970,8)	81410	588496	(722,9)
2941,1(2,0)		1487103	3179,5(2,1)		1695617	4209,0(2,5)

ю

о

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды» и Постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке организации проведения торгов (аукционов, конкурсов)» в субъектах России принимали соответствующие законодательно-нормативные акты, в результате чего получили широкое распространение сделки по продаже прав аренды земли. Так, в 2001 г. была осуществлена продажа прав аренды земли в 46 субъектах Российской Федерации. При этом гражданами и организациями были выкуплены права аренды 6936 земельных участков площадью 24553,0 га. В 2001 г. доход от продажи прав аренды в г. Москва составил более 6 млрд р., а в целом по остальным субъектам России — только 3,7 млрд р.

Наибольшее число продаж прав аренды земли отмечено в Москве (1693, 217,5 га) и Нижегородской области (1172, 35,08 га).

Всоответствии с Законом Российской Федерации «Об ипотеке»

в2001 г. в целом по России гражданами и юридическими лицами было заключено с кредитными организациями 1490 договоров о залоге земли (836,9 га), что на 27 % меньше предыдущего года. При этом граждане передали в залог 649 земельных участка площадью 78,3 га, а юридические лица — 841 участок площадью 758,6 га. Наибольшее число залоговых операций с землей проведено в Самарской области (94, 28,24 га), Ставропольском крае (76, 5,0 га), Амурской области (114, 31,2га) идр. В г.Москва осуществлено 122 (29,02га) таких сделок, а в г. Санкт-Петербург—157 (212,0га). В залог граждан в основном передавали земельные участки, приобретенные под индивидуальное жилищное строительство.

Однако, как и в предыдущие годы, общий объем залоговых сделок, совершенных в 2001 г., был мал. Не все российские коммерческие банки готовы к осуществлению залоговых операций с земельными участками, так как информация о рыночных ценах на землю ограничена. Кроме того, для большинства граждан ипотечный кредит был не доступен в связи с отсутствием необходимого дохода, позволяющего вернуть заложенную землю.

Фискальная функция платежей за землю характеризуется в целом следующими показателями: в 2001 г. во все уровни бюджетов Российской Федерации поступило 30,1 млрд р., в том числе от земельного налога — 16,0 млрд р. (53 %) и арендной платы — 14,1 млрд р. (47%). По сравнению с 2000 г. в 2001г. земельных платежей собрано на 27 % больше, земельного налога — на 15 %, арендной платы — на 30 % (табл. 6.8). Следует также отметить опережающий рост доли арендной платы в течение последних лет по сравнению с земельным налогом.

Основная масса средств была собрана за использование земель поселений — 85 %, за использование земель сельскохозяйственного назначения — 4,0 % и за другие земли — 11,0 %.

202

6.8.Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Российской Федерации,

/2

			1998 ['.
	Арендатор	Вне	В сель-
			ских
	поселе-
			поселе-
		нии	ниях
	Предприятия организации,
	учреждения:
	промышленности, транс-	0,15	0,22
	порта, связи, строитель-
	ства
	торговли, общественного	-	2,67
	питания, битового и сер-
	висною обслуживания
	сельскохозяйственные	0,005	0,018
	предприятия
	Граждане, их объединения,
	используюшие земельные
	участки:
	для индивидуального	0,009	0,01
	жилищного строительстна,
	личного подсобного и
	дачного хозяйства, садо-
	нодства, животноводства
	и огородничества

			1999 г.			2000 г.
	В горо-	Вис	В сель-	В горо-	Вне	В сель-
	яахи		ских	дах и		ских
		поселе-			поселе-
	посел-		поселе-	посел-		поселе-
	ках	ний	ниях	ках	ний	ниях
	1,97	0,23	0,31	3,32	0,51	0,75
	9,54	0,71	3,52	49,26	2,13	4,54
	0,029	0,004	0,023	0,02	0,005	0,014

0,14 0,009 0,016 0,13 0,008 0,05

предпринимательской

0,05

18,22

17,21

3,89

17,98

38,66

1,73

19,64

деятельности (кроме сельскохозяйственного производства)

			2001г.
	В горо-	Вне	В сель-	В горо-
	дах и		ских	дах и
		поселе-
	посел-		поселе-	посел-
	ках	ний	ниях	ках
	3,31	0,21	0,62	4,07
	20,65	2,97	4,81	50,55
	0,04	0,005	0,010	0,013

0,17 0,009 0,05 0,14

32,54 0,79 23,09 34,37

1-1

Органами федерального казначейства в доход федерального бюджета в 2001 г. было перечислено 8,1 млрд р. Это на 25 % больше, чем в предыдущем году.

В совокупных доходах федерального бюджета России земельный налог и арендная плата за землю составляют около 1 %, а в доходах от платежей за пользование природными ресурсами — 50,5 %. Для сравнения, платежи за пользование водными объектами составили 676,6 млн р., или 10,5% земельных, а платежи за вредные выбросы и отходы соответственно — 614,8 млн р. и 9,5 %.

Удельный вес централизованных платежей за землю в федеральный бюджет составил 27,0 % (в 2000 г. — 26,2 %), в том числе от сбора земельного налога — 25,8 % и арендной платы — 27,9 %.

Основные доходы федерального бюджета в 2001 г. получены от земельного налога и арендной платы за городские (поселковые) территории — 97 % (8,1 млрд р.) При этом доля городов Москва и Санкт-Петербург в доходах федерального бюджета по этой статье составила 21,3 % (1,7 млрд р.).

Земельный налог и арендная плата за земли государственной и муниципальной собственности — один из самых эффективных видов налогов и сборов в консолидированный бюджет России по сравнению с другими налогами и сборами с точки зрения администрирования объемов, относительной простоты процедур расчета и сбора и, что самое важное в условиях инфляции, эти платежи, основанные на земельной ренте, не оказывают прямого давления на увеличение рыночных цен на производимые товары и услуги.

Верхний предел возможного объема сбора земельного налога и арендной платы за землю — земельная рента, оценивается в целом по стране боле чем в 300 млрд р. в год.

В ряде городов и регионов в 2001 г. была завершена кадастровая оценка городских и сельских земель, установлены ставки земельного налога и арендной платы в зависимости от месторасположения и качества земельных участков. Ежегодно на основе данных государственного земельного кадастра и оценки земель выявляют плательщиков земельного налога с установлением точной налогооблагаемой базы, что позволило увеличить сбор земельных платежей, млн р.: 1993 г.-308; 1994 г.-1655; 1995 г.-3316; 1996 г. — 5353; 1997 г.-9436; 1998 г. - 11027; 1999 г. - 18113; 2000 г . - 2476,5; 2001 г.-30141.

Земельный налог по сравнению с другими налогами имеет ряд преимуществ. Так как объектом налогообложения является земельный участок с юридически признанными в земельном кадастре границами, экономическими и качественными характеристиками, а также известен его правообладатель, то от уплаты этого налога уклониться невозможно, а также он стимулирует привлечение инвестиций в развитие территорий и не наказывает конкретных инвесторов за улучшения, производимые на земельных участках.

Земельный налог плательщики перечисляют за земли:

204

впределах границ сельских поселений и за другие, переданные

вих ведение, — на бюджетные счета сельских органов местного самоуправления;

впределах поселковой, городской границ и за другие, переданные в их ведение, а также за земли в границах района, за исключением переданных в ведение сельских органов местного самоуправления — в соответствии с установленными законодательством Российской Федерации долями на бюджетные счета Российской Федерации в федеральном казначействе субъекта Российской Федерации, соответствующую часть средств —на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.

Например, Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2001 г.» было установлено, что в 2001 г. земельный налог и арендную плату за земли городов и поселков плательщики перечисляют

вполном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступлений между уровнями бюджетной системы Российской Федерации по следующим нормативам, %: федеральный бюджет — 30; бюджеты субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москва и Санкт-Петербург) — 20; бюджеты городов Москва и Санкт-Петер- бург — 70; бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований (за исключением муниципальных образований, входящих в состав городов Москва и Санкт-Петербург) — 50.

Проанализировав действующие ставки земельного налога и размеры оценочной стоимости земель, можно сделать следующие выводы по формированию рынка земли в стране:

1. Налоговое бремя (отношение действующих ставок земельного налога к размеру земельной ренты или нормативной цене земли) по земельному налогу на земли сельскохозяйственных товаропроизводителей (с учетом индексации 1999 г.) больше, чем на земли городов и поселков и земель промышленности вне поселений.

2.Налоговое бремя на земли городов и поселков уменьшается по мере роста численности населения этих поселений (более чем в 20 раз при увеличении численности жителей от 20 тыс. до 500 тыс. человек и более).

3.Налоговое бремя на земли городов и поселков, имеющих численность населения до 20 тыс. человек, в зависимости от регионов страны отличается более чем в 20 раз.

4.Оценочная стоимость единицы площади сельских поселений

вРоссии различается более чем в 100 раз (например, курортные и пригородные поселения в сравнении с удаленными небольшими сельскими поселениями). В то же время ставки земельного налога

вэтих поселениях различаются только в несколько раз, что приводит к различиям налогового бремени на земли сельских поселений

внесколько десятков раз.

205