учебники / varlamov_a_a_zemelnyi_kadastr_tom_1_teoreticheskie_osnovy_go

Кроме того, введение в обращение земельных ценных бумаг окажет мощное стимулирующее воздействие на формирование инфраструктуры фондового рынка и на развитие всего финансового рынка страны и регионов. Муниципальные органы управления будут иметь возможность привлекать дополнительные средства для развития регионов, строительства и реконструкции зданий и сооружений, развития инвестиционных проектов и т. д. Например, наиболее эффективны в г. Москва следующие виды земельных ценных бумаг:

муниципальный земельный вексель — долговое обязательство арендатора земельным участком перед городом (муниципальным земельным банком) по оплате стоимости аренды земельного участка в течении установленного срока;

муниципальные земельные облигации с натуральной формой обеспечения и погашения в виде имущественных прав на земельные активы; эти облигации предназначены для оплаты стоимости права аренды земельных участков, включенных в реестры конкурсных объектов;

вобласти развития банковского сектора и страхования — обеспечение развития ипотечного кредитования под залог земельных участков, зданий, домов, квартир и иной недвижимости, страхование прав собственности (титулов) на недвижимость, саморегулирование механизмов взаимодействия банков, оценщиков, риэлтеров, страховщиков и иных участников рынка земли и иной недвижимости, а также ипотечного кредитования на основе предоставления юридически значимой информации из ГЗК;

вобласти инвестиционной политики — создание благоприятных условий для привлечения прямых инвестиций, включая иностранный капитал, а также использование ипотечного кредитования как одного из источников финансирования инвестиционных проектов;

вобласти жилищной политики и реформирования жилищно-ком- мунального хозяйства — обоснование дифференциации ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и месторасположения, поддержка создания и функционирования товариществ собственников жилья (кондоминиумов), а также передача прав собственности на объекты ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность;

вобласти использования земель иуправления земельнымиресурсами — предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами территории на базе данных количественного и качественного учета земель, обеспечение межведомственного взаимодействия при формировании объектов недвижимости, проведение государственного контроля за состоянием и использованием земель, слежение (мониторинг) за состоянием и использованием земель, а также изменениями, происходящими на анализируемых территориях, обеспечение тер-

259

риториально-экономического планирования и функционального зонирования регионов и городов, уточнение генеральных планов их развития, создание механизма изъятия (выкупа) земель для государственных и муниципальных нужд;

вобласти информационных услуг — предоставление законодательным и исполнительным структурам, судам, банкам, любым юридическим и физическим лицам достоверной земельно-кадаст- ровой информации, признанными государством достоверными, сведениями об объектах учета, информационное обеспечение геодезических, изыскательских и других работ, а также информационная поддержка других ведомственных реестров и кадастров, обеспечение их картографическими данными о земельных участках и прочно связанными с ними объектами недвижимости;

вобласти обеспечения устойчивости землепользования — обеспечение устойчивости прав субъектов земельных отношений на данный участок, его хозяйственного использования, территориальной (пространственной), экономической и экологической устойчивости участков;

вобласти обеспечения эффективности землепользования косновным факторам, влияющим на повышение эффективности землепользования, можно отнести:

высокую дефицитность земельных ресурсов по всем видам целевого назначения, особенно для целей градостроительства и сельскохозяйственного производства;

преобладающее влияние факторов градостроительной ценности, степень развития инфраструктуры, землеобеспеченности, месторасположения и рекреационной ценности над факторами почвенного плодородия при формировании цен на землю в пригородных зонах и связанной с этим существенной зональной дифференциации оценки земель как пространственно-оперативного (строительного) базиса и как средства производства в сельском хозяйстве;

дифференциацию формирующихся в соответствии с федеральным законом «О плате за землю» ставок платежей по землям одинакового качества и месторасположения в зависимости от их целевого назначения, конъюнктурных факторов, льготных условий землепользования;

тенденцию роста цены земель с учетом их потенциальной ценности при оптимальных направлениях и способах использования в условиях рыночных отношений по сравнению с текущими ставками земельного налога, связанными с реально образующимся размером земельной ренты в составе прибыли хозяйствующих субъектов;

экологические и природоохранные ограничения по возможному использованию земель.

Названные факторы определяют концептуальную направленность формирования системы платного землепользования, основные элементы которой:

260

земельный налог на собственников земельных участков и пользователей, включая прогрессивный налог на часть плошади, превышающей установленные нормы;

арендная плата с землепользователей — арендаторов земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности;

платежи за приобретение прав на земельную собственность и права аренды;

сборы с доходов от продажи земельных участков, при оформлении наследования, дарения, обмена и совершении других сделок и операций с земельными участками;

плата за пользование кадастровой и иной информацией и другие услуги, связанные с обеспечением сделок и операций с землей;

штрафные денежные санкции за нарушения в сфере землепользования;

компенсационные выплаты (возмещение экономического и экологического вреда) на восстановление земель в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению;

сборы при страховании земли и недвижимости и прав собственности и аренды, связанных с ним;

возвратные залоговые платежи при предоставлении во временное пользование земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей;

плата за изменение целевого назначения земель.

Рыночные колебания эффективности землепользования существенно сглаживаются зонированием, землеустройством и другими мероприятиями. Однако в городах, функционирующих в условиях рыночной экономики, изменяющаяся цена на землю оказывает влияние на систему землепользования во всех районах городов. Когда тип и интенсивность землепользования в застроенной части города начинают сильно отличаться от оптимума, цены на землю становятся мощным стимулом для перераспределения земли и для ее более эффективного использования (соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает 10 : 1 и более).

Очевидно, что из-за низкого показателя числа рабочих мест на единицу площади земельного участка, большой занимаемой площади земельного участка, издержек на экологические мероприятия продукция промышленных предприятий в центральных районах города может стать неконкурентоспособной и доля промышленных зон в центральной части города должна существенно сокращаться.

Расчеты ряда ученых показывают, что при уменьшении в центральной части Москвы доли промышленных зон до 10 % можно высвободить около 10000 га уже освоенных земель общей стоимостью около 20 млрд долл. США. Из-за высокой стоимости земли в

261

центральной части города и большой разницы в стоимости земли в центральной части города и на периферии, стоимость передислокации промышленного предприятия в районы вблизи кольцевой дороги составит 10...20 % стоимости занимаемого земельного участка. Причем, если предприятие, занимающее земельный участок, станет субъектом земельного рынка, то передислокация станет ему выгодной, и процесс передислокации будет форсироваться самими рыночными отношениями;

в области социальной политики — создание новых рабочих мест, развитие социальной и культурно-бытовой инфраструктуры, развитие туризма, вывод производственных объектов из центров городов, формирование новых социальных слоев.

При создании системы государственного земельного кадастра как элемента механизма управления необходимо обеспечить:

учет и адаптацию существующих функциональных и научнотехнических разработок;

открытость системы для возможных последующих изменений и дополнений;

поэтапность создания системы; соответствие действующим государственным стандартам и нор-

мативам; координацию с планами и программами создания других тер-

риториальных информационных систем и ведомственных государственных кадастров.

Кроме того, необходимо учитывать, что структура исполнительной власти, ее информационное обеспечение существенно различаются для столичных городов (Москва, Санкт-Петербург), для субъектов РФ, для городов областного подчинения и других городов. Так, в структурах городского подчинения созданы десятки информационных систем, активно формируются информационные ресурсы, имеющие значительную государственную и коммерческую ценность, Но необходимо отметить, что отсутствие нормативно-правового регулирования порядка владения, распоряжения и использования информационных ресурсов, принадлежащих городам, не позволяет:

предоставлять агрегированную и достоверную информацию по запросам лиц, принимающих решение;

устанавливать юридический статус и степень достоверности информации, что приводит к многократным проверкам информации;

регулировать коммерческое использование информации с направлением получаемых доходов на развитие информационных систем организаций-пользователей, что приводит к незаконной продаже информации и другим негативным последствиям;

уточнять разграничение видов деятельности и полномочий различных управленческих структур при создании и распоряжении информационными базами данных;

262

обеспечивать информационную поддержку развития рынка недвижимости и инвестиционного процесса путем предоставления заинтересованным юридическим и физическим лицам необходимой информации.

Поэтому для управления земельными ресурсами на любом ад- министративно-территориальном уровне необходим комплекс зе- мельно-кадастровых данных. Его структура должна соответствовать принятой управленческой структуре, так как все иерархические управленческие ступени имеют потребность в сведениях о пространственных характеристиках территории и совокупности количественных и качественных показателей.

Содержание количественных показателей, форма их предоставления тесно связаны с правомочиями административных органов по управлению землей. Потребители информации (представительные органы, исполнительно-распорядительные и органы специальной компетенции) нуждаются в информации, генерализированной определенным образом. Например, качественные характеристики земельного фонда объединяют все остальные сведения о земле, за исключением пространственных.

Сложившаяся структура управленческих органов на каждом ад- министративно-территориальном уровне, представленная администрацией и органами специального управления, среди которых органы земельной службы являются основным хранителем и производителем кадастровой документации, формируют систему и объем полномочий заказчиков и потребителей земельно-кадаст- ровых сведений, что, в свою очередь, определяет структуру, содержание и форму представления показателей.

Деятельность органов государственной власти и местного самоуправления можно разделить на три вида: по стратегическому развитию, управленческая, исполнительская.

Исполнительская деятельность администрации и ее служб состоит в текущем поддержании условий жизнедеятельности насе- ления—обеспечение населения водой и продовольствием, энергоснабжение, выдача разрешений на различные виды деятельности, ведение различных реестров, регистрация и оформление прав на недвижимость, сбор налогов и т. д. На данном операционном уровне находится большая часть информации, которая наиболее достоверно отражает текущую информацию.

Управленческая деятельность состоит в учете и контроле жизненных условий и ресурсов среды (население, земельные ресурсы, здания, сооружения, инженерная инфраструктура, градостроительство, экология и т. д.).

Стратегическая деятельность обеспечивает поле деятельности управленцев, определяет границы допустимого изменения развития территорий.

Данные, используемые отдельными управленческими структурами для работы на операционном уровне, интегрируются (гори-

263

зонтальная интеграция) между собой и обобщаются (вертикальная интеграция), поступая на верхний уровень. Эту видоизмененную информацию используют для разработки планов и программ, которые через конкретные системы управления претворяются в действие на операционном уровне. Эффективность программ и всей стратегии развития зависит от тщательной, комплексной и своевременно собранной информации.

Эффективной информационной системой, поддерживающей все уровни активности администраций, можно считать только ту, которая базируется на данных, используемых в непосредственной деятельности по предоставлению услуг. Однако не вся собранная информация на операционном уровне требуется для целей управления. Вместо данных по каждому участку или дому управленцам нужны обобщенные данные (по видам деятельности, по районам и т. п.), чтобы обеспечить продуктивность, баланс производства и экономное распределение территориальных ресурсов.

Иная информация требуется для стратегических целей. Выбор необходимых данных усложнен их разнородностью. Значительно менее детальная, однако различным образом интегрированная и обобщенная информация отвечает разнообразным потребностям уровня стратегического развития.

Неэффективными оказываются системы, созданные для поддержки только непосредственной деятельности либо только для целей управления и выработки стратегии. Первые не рассчитаны на интеграцию с другими системами — их невозможно использовать на верхних уровнях. Вторые требуют сбора исходной информации вне рамок ежедневной операционной деятельности. Такой метод ненадежен, каналы сбора данных могут быть закрыты в любой момент вследствие увеличения рабочей нагрузки исполнителей, связанной с их непосредственными обязанностями, либо сокращения финансирования и т. п.

Принципиальная схема использования информации об объектах недвижимости для целей управления показана на рисунке 9.2.

На уровне управляющих структур можно выделить как минимум четыре группы видов деятельности, в которых земельно-када- стровая информация имеет важное значение. К таким группам можно отнести решение отраслевых проектно-экономических и административно-управленческих задач, а также социально-эко- логических и экономических задач стратегического планирования.

Первые две группы решают оперативные и исполнительные тактические задачи. Последняя обеспечивает стратегическую поддержку процесса принятия решения. Эти группы взаимно переплетены, хотя каждая из них предъявляет различные требования к объему и уровню генерализации земельно-кадастровой информации. Принципиальная схема взаимодействия этих задач показана на рисунке 9.3.

264

265

Отраслевые проектно-технические задачи решают проектные, строительные, внедренческие и управленческие организации. Для данных задач на первое место выходит подробная земельно-кадас- тровая информация, в том числе оперативная, с высокой степенью точности.

Для решения административно-управленческих задач необходимы большие базы земельно-кадастровых данных по юридическому обеспечению земельных отношений (регистрация рахличных объектов и субъектов земельных отношений, объекты недвижимости, формирования их многообразия и т. д.). Кроме того, этот блок тесно связан с вопросами финансового обеспечения и контроля (формирование рынка земли и другой недвижимости, создание системы банков, ипотек и других структур по организации оборота земельного фонда, создание экономически обоснованной налоговой системы на недвижимость и др.).

Для подготовки решений по планированию стратегии развития регионов необходима земельно-кадастровая информация более высокого уровня, т. е. на этом уровне необходима генерализованная достоверная информация, позволяющая принимать стратегические решения по инновационной и налоговой политике, планированию размещения отраслей народного хозяйства, экологии и защите окружающей среды, формированию процессов аграрной и земельной реформы.

Проводимая в России приватизация земель, разработка и реализация рыночных принципов внедрения новых механизмов комплексного действия макрозвеньев рыночной системы, заставляют сформировать концепцию управленческой функции земельного кадастра и ее практической реализации. На базе этой концепции должны быть созданы соответствующие земельно-учетные системы, в которых оперативно формируется земельно-кадастровая информация для принятия тактических и стратегических решений.

На перспективу результатом применения новых информационных технологий является предоставление пользователю интересующих его данных по регистрации, количественному и качественному учету, экономической оценке земли из сформированных баз данных.

Например, при использовании данных государственного земельного кадастра достигают следующих целей:

системой регистрации прав на недвижимое имущество: фиксирование (учет) границ действия права и в случае необходимости восстановление их, обеспечивая тем самым защиту интересов всех заинтересованных лип; определение правового режима земель, исходя из обще-

ственных ограничений, устанавливаемых органами власти и управления в соответствии с их полномочиями; обеспечение уникальной идентификации объектов недвижимости для связи с Единым реестром прав на недвижимое имущество;

266

фискальной (налоговой) системой государства: предоставление информации об оценке объектов недвижимости в интересах взимания налогов;

участниками рынка недвижимости (граждан и юридических лиц):

обеспечение сведениями об объектах недвижимости и характеристик их правового режима для принятия решений;

органами власти, управления и контроля:

обеспечение информационной основы для планирования рационального землепользования, мониторинга характеристик земель и землеустроительных проектов; фиксирование и учет различных территориальных зон, определяющих категории и виды земель, границы поселений, налоговые зоны и т. п.;

обеспечение гарантии государственных и муниципальных прав собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества;

обеспечение информацией, в том числе для целей экономического стимулирования охраны земель; разграничение функций в области управления земельными ресурсами;

органами землеустройства:

обеспечение уникальной идентификации объектов недвижимости;

обеспечение исходной информацией при проведении всех видов землеустройства;

органами статистики:

обеспечение статистической информацией о количественных и качественных характеристиках земель; учета качественных характеристик сельскохозяйственных угодий;

осуществление мониторинга изменения качественных и количественных характеристик земель.

Контрольныевопросыизадания

1. Каковы основные цели земельных отношений страны? 2. Какова роль ГЗК по отношению к земле? 3. Расскажите о роли информационного обеспечения в основных областях развития хозяйственного комплекса страны. 4. Перечислите виды деятельности органов госвласти. 5. Как используют информацию об объектах недвижимости для целей управления? 6. Какие цели использования данных ГЗК Вы знаете?