- •Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Основные типы недвижимости:
- •Цели и принципы управления недвижимостью.
- •Формы гос-го регулирования недвижимости.
- •Гос-ые целевые программы. (цп)
- •Федеральное агенство по недропользованию, в него входят:
- •Росреестр
- •Право собственности на недвижимость.
- •Содержание право собственности на недвижимость.
- •Охрана прав собственности в России.
- •Понятия и виды сделок с недвижимым имуществом.
- •Формы сделок с объектами недвижимости.
- •Кредитования недвижимости.
- •На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:
- •Методы кредитования недвижимости.
- •Виды жилого фонда:
- •Покупка квартиры на вторичном рынке.
- •Проверка ю.Ч. Квартиры. Вопросы к продавцу.
- •Проверка квартиры.
- •Проверка по рискам мошенничества
- •Основные виды мошенничества на рынке вторичного жилья.
- •Проверки при приобретении квартиры по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены в результате строительства, по наследству, по решению суда.
- •Обмен и меня жилыми помещениями.
- •Покупка квартиры в новостройке.
- •Право на земельный участок.
- •Проектная декларация.
- •Проверка застройщика.
- •Аренда недвижимости.
Охрана прав собственности в России.
В России имущество охраняется законом:
Нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам.
Защита прав собственности – применение к лицу нарушающему право собственности неблагоприятных мер.
1)Система гражданско-правовых способов защиты прав собственности, включает в себя следующее: - вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц: виндикационный, негаторный иск, иск о признании прав собственности.
Виндикационный иск – это способ защиты, право собственности, с помощью которого собственник может истребовать имущество из чужого незаконного владения.
Негаторный – это иск собственника об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения вещью.
2)Обязательно-правовые способы, когда между сторонами существует договорное обязательство:
Договорная ответственность.
Обязательность, вследствие причинения вреда.
Иные способы, применяемые: при недействительности сделок, объявлении гражданина умершим или безвестно отсутствующим. Иск к гос-ым и муниципальным органам.
Сделки на Российском рынке недвижимости.
Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности.
Дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст21ГК). При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду(ст32-33ГК) четко определяет статус опекуна или попечителя.
Понятия и виды сделок с недвижимым имуществом.
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц направленные на установление изменение или прекращение их прав и обязанностей. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой).
Основание – кауза – должно быть законным и осуществимым.
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
Содержание и правовые последствия не противоречат закону.
Совершена она дееспособным и правоспособными лицам.
Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле.
Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная и зарегистрирована в ЕГРП (единый гос-ый реестр прав на недвижимость)
Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта. Не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности:
Оспоримая
Ничтожная
Оспоримой считается сделка не действительной по решению суда.
Ничтожная – недействительна с самого начала ее заключения, не зависимо от решения суда. Среди ничтожных сделок наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения что-то сделать и создать правовые последствия.
Притворная называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно хотели совершить.
Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:
- Волей субъективного состава, формы, содержания, а так же кабальные сделки. Основанием для признания недействительной сделки по приватизации муниципальных и гос-ых предприятий являются, нарушение проведения правил конкурса или аукциона.
Последствия недействительной сделки.
Неисполнение сделки.
Двухсторонняя реституция – восстановление прежнего состояния, т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке, по решению конституционного суда положение этой статьи не распространяются на добросовестных покупателей, которые не знали и не могли знать о нарушениях законодательства прежним собственником недвижимости.
Односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только одна добросовестная сторона, а вторая передает доход гос-ву.
Никакой реституции – все, что исполнено, передается в доход гос-ву, в случае если две стороны действовали умышленно.
Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах:
По отношению к продавцу |
По отношению к покупателю |
|
|
Чтобы обезопасить себя необходимо уменьшить риск, возникающий при проведении операций купли-продажи недвижимости путем:
Страхования покупателя от потери право собственности на з.у. или другое имущество.
Включение коммерческого банка в сделку.
Страхование покупателей от потерь прав собственности означает:
если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем право собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре.
Если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышлены, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.
Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами:
На организованном рынке |
На неорганизованном рынке |
|
|
Сторонами сделки могут выступать граждане – собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст55ГК филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени.