2.2. Рыночный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Таблица 2.4 отражает алгоритм нахождения стоимости объекта недвижимости и включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

Таблица 2.5

Таблица корректировок по сравнимым продажам

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Адрес	Ключевская, 70а	Ключевская, 76а	Ключевская, 57	Ключевская, 70	Ключевская, 76а
Цена, руб.	-	1 100 000	1 300 000	2 050 000	2 100 000
Условия сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Строительные характеристики	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный
Время продажи	-	-	-	-	-
Кол-во кв.м.	40,1	12,5	26	40	43
Этаж	12	9	8	10	4
Балкон	+	+	+	+	+
Количество комнат	1	1	1	1	1
Сигнализация	-(+18 000р.)	-(+18 000р.)	-(+18 000р.)	+	+
Кабельное TV	-(+1 000р.)	-(+1 000р.)	+	+	+
Стеклопакет	+	+	+	+	+
Скорректированная цена квартиры, руб.	-	1 119 000	1 318 000	2050000	2100000
Общее количество поправок	-	3	3	3	3
Количество внесенных поправок	-	2	1	0	0
Вес 1 квартиры	-	1	2	3	3
Цена 1 кв.м., руб.	-	89 520	50 692	51 250	48 837
Средняя взвешенная цена квартиры, руб.	((89520*1+50692*2+51250*3+48837*3)/1+2+3+3)*40,1=2188413

Стоимость объекта, полученная методом сравнения продаж, равна 2188413 руб.

В процессе нахождения стоимости методом сравнения продаж было учтено 10 различных корректировок для объектов – аналогов, а именно, корректировка на условия сделки, строительные характеристики, время продажи, количество кв.м., этаж, наличие балкона, количество комнат, наличие сигнализации, кабельного телевидения и стеклопакетов, так как именно эти факторы наиболее существенно влияют на стоимость объекта недвижимости.

Определение корректировки на сигнализацию и кабельное телевиденье, устанавливалась количественным методом издержек, который заключается в нахождении вклада корректируемого элемента в общую стоимость недвижимости. Средняя стоимость установки кабельного телевидения равна 1000р., средняя стоимость установки сигнализации равна 18000р..Следовательно, величина издержек по данным конструктивным элементам равна 1000р. и 18000р. соответственно. Величина корректировки на наличие такого конструктивного элемента как балкон, определялась на основе качественного метода относительного сравнительного анализа, который заключается в нахождении парной продажи, которая отличается от объекта оценки только одним конструктивным элементом, в данном случае отсутствием балкона.