Основные примеры модернизации в Москве.

В данный момент существуют проекты гораздо более кардинальной перестройки пятиэтажного жилья. Разработкой способов реконструкции пятиэтажных домов "несносимых" серий (1-511, 1-515, 1-510) столичный институт МНИИТЭП занимается уже более 10 лет. За это время обследовались все серии "хрущевок" и был просчитан весь комплекс мероприятий, связанных с их переделкой как с отселением жильцов, так и без него. Результатом стали три варианта модернизации и реконструкции домов этих серий

Первый вариант - минимодернизация, предусматривает: декоративно-теплозащитную отделку фасадов; расширение балконов и лоджий; смену оконных и дверных блоков; минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей.

В основном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. В некоторых типах квартир заделываются имеющиеся дверные проемы, пробиваются новые и добавляются перегородки для создания более рациональной планировки. К работам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт "столярки", внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем. Однако мероприятия по перепланировке квартир без отселения жильцов не способны привести жилье в полное соответствие с требованиями.

Второй вариант - максимодернизации, включает в себя: все работы по утеплению фасадов; перепланировку квартир в пределах существующих границ с приведением их объемно-планировочного решения к нормативным требованиям.

Как правило, при этом маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную, а маленькая трехкомнатная - в большую двухкомнатную. Так, например, превращение маленьких "двушек" в однокомнатные квартиры дает увеличение площади на 16% по сравнению с нормой. При максимодернизации происходит увеличение кухонь до 8-9 м², создание просторных прихожих с кладовыми или встроенными шкафами. В 2-3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170 см. Безусловно, такая перепланировка возможна только при отселении жителей.

Третий, радикальный вариант назван реконструкцией. В него входят все вышеуказанные фасадные работы; перепланировка квартир с сохранением их типа (то есть количества комнат) и приведение их качеств к нормативным требованиям.

Это достигается путем увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких, как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры); увеличивается и площадь торцевых помещений. Кроме изменения имеющихся квартир, производится также надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или два обособленных этажа. Дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным.

Кроме того, пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.

Несколько кардинальных проектов

Разрабатывают свои модели реконструкции пятиэтажек и многие строительные фирмы. Предложение ЗАО "НПП ТЕМА" сводится к следующему. Со старого здания снимаются фасадные панели, убираются все не несущие нагрузку перегородки. Рядом с прежними стенами строится новый фундамент, на который ставится каркас, разработанный конструкторами. Иными словами, здание делается шире. И уже на новом каркасе надстраивается до 9 этажей, причем новые 4 этажа совершенно не давят на старую пятиэтажку.

При такой схеме уходят в прошлое маленькие кухни, совмещенные санузлы и смежные комнаты. В здании появляются лифты, раздельные санузлы, широкие лестницы, мусоропроводы, заменяются все коммуникации. Квартиры получаются не хуже, чем в новостройках. А если площадь пятиэтажки была около 3,5 тыс. м², то после реконструкции эта цифра увеличивается в 2,5-3 раза. Соответственно увеличивается и плотность застройки. Планируется, что первая пятиэтажка по этой технологии будет реконструирована в Хорошево-Мневниках, а затем начнутся работы в Тушино.

Еще одна модель реконструкции пятиэтажных домов была разработана фирмой "КУРОРТПРОЕКТ". По этому проекту пятиэтажки будут надстроены до 9-10 этажей и квартиры будут соответствовать всем современным стандартам. Площадь кухни увеличится до 9 м². Ванная комната переместится ближе к спальне, в домах появятся лифты. Единственный недостаток, который не удастся устранить при такой реконструкции - это низкий потолок.

Суть реконструкции в следующем. Вокруг пятиэтажного дома вплотную ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей. Корпус старого здания оказывается внутри этой "рамы". К дому пристраиваются балконы. Естественно, в здании произойдет замена всей внутренней отделки. Начнется реконструкция с того, что к торцу пятиэтажки пристроят монолитный блок, в который переберутся жители ближайшего подъезда. Подъезд полностью перестроится и в него заедут обитатели следующего и т. д. А поскольку количество квартир в реконструируемом доме увеличится, в него планируется переселять жителей близлежащих ветхих "хрущоб", подлежащих сносу. Люди фактически останутся в родных дворах, качественно улучшив при этом свои жилищные условия. Ожидается, что реконструкция первых пятиэтажных домов по проектам МНИИТЭПа и "КУРОРТПРОЕКТА" будет осуществлена на Юго-Западе столицы, на улице Коштоянца.

Цифры:

В пятиэтажках Москвы "чердачный резерв" составляет примерно 6 млн м² общей площади. Если хотя бы часть чердаков переоборудовать под жилье, в городе появится около 150 тыс. новых недорогих квартир. Мансардное строительство, способное дать "хрущевкам" вторую жизнь, на 20%, а то и на 50% дешевле обычного. Не надо прокладывать коммуникации, рыть котлованы, строить фундамент, - все уже есть.

Основные правовые, архитектурно-планировочные, конструктивные экономические задачи, решаемые при реконструкции жилых домов КПД

1. Разрабатываются региональные программы реконструкции ЖД 1-х массовых серий,

2. Определяются экономические задачи реконструкции - кредитно-финансовый механизм и программы инвестирования реконструкции и модернизации жилья

3. Правовые вопросы, где регламентируются взаимообязанности участников процесса реконструкции жилищного фонда в связи с требованиями обеспечения прав жильцов. Определяются права Заказчика-Подрядчика

4. Архитектурно-планировочные задачи. Перепланировка квартир. Расширение полезных площадей на этажах. Надстройка зданий. Пристройка новых частей зданий к существующим, в т.ч. нежилого назначения.

5. Конструктивные задачи. Реконструкция крыш, перестройка чердачных помещений в мансардные этажи, устройство, ремонт и гидроизоляция кровельных покрытий. Утепление наружных стен с помощью экранов, навесных панелей, теплоизолирующих материалов. Утепление покрытий и перекрытий над проездами и холодными подпольями Новые конструкции утепления окон и дверей. Применение легких строительных материалов и конструкций, многослойных панелей, термоблоков, легких несущих и ограждающих конструкций.

6. Полная или частичная замена инженерного оборудования (канализация, вентиляция, отопление, водопровод) при реконструкции зданий с отселением и без отселения жильцов. Применение индивидуальных систем и современные приборы отопления, учета расхода воды, тепла, газа, электроэнергии.

7. Методы разборки и разрушения 5-ти этажек. Современные технологии вторичного использования материалов, элементов зданий и оборудования. Утилизация отходов.

8. Новые требования пожарной безопасности зданий и сооружений.