2.3 Способы защиты физических лиц при заключении договора долевого участия в строительстве

Каждый человек имеет полное право защищать свои права и свободы всеми не запрещенными законом способами.

В статье 46 Конституции РФ каждому человеку гарантируется право на судебную защиту нарушенных прав – гражданских, социальных, политических, культурных, трудовых. Любое действие или бездействие органов государственной власти, местного самоуправления, общественных организаций и должностных лиц может быть признано не соответствующим действующему законодательству и обжаловано в суде. Каждый человек имеет право обратиться за помощью в международные органы по защите прав и свобод, если в Российской Федерации он исчерпал все возможные способы защиты нарушенных прав. 

Судебная защита нарушенных прав предусматривает рассмотрение дела тем судом и судьей, к подсудности которых оно отнесено по закону. Судебная защита прав обвиняемого гарантируется возможностью участия присяжных заседателей в судебном заседании.

Судебная защита обеспечивается возможностью получения квалифицированной юридической помощи, в том числе и бесплатной.

В настоящее время следует отметить повышение роли гражданского оборота объектов недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (по своей сути являющихся объектами недвижимости, которые еще не созданы, но создание которых планируется или ведется).

В практике судов встречалась позиция, согласно которой объект недвижимости мог быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из уже существующего объекта недвижимости и т.д.). В связи с этим суды признавали соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя в таких договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы.²³

Мнения цивилистов по этому вопросу разделились. Так, одни авторы считают, что недвижимое имущество не может быть будущей вещью по договору купли-продажи, так как право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации и до государственной регистрации права на недвижимое имущество оно не может быть объектом гражданского оборота. При этом они полагают допустимой продажу «будущих» вещей только в ситуации, когда у продавца в момент заключения договора существует реальная возможность их создания или приобретения в будущем.²⁴

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, или - при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) - за фактический период предпринимательской деятельности, или - при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения - книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Договор участия в долевом строительстве представляет из себя сложный правовой институт, и при его заключении необходимо быть внимательным, тщательно подходить к процессу заключения, а также к содержанию самого договора. Предоставленные для анализа документы безопасны для будущего покупателя и нареканий не вызывают.²⁵

Таким образом, передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

До момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон не может возникнуть права собственности на квартиры, в связи с чем требование о признании данного права в не завершенном строительством многоквартирном жилом доме по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилья является преждевременным.

Законодателем предусмотрен денежно-компенсационный способ защиты нарушенного права дольщика, если строительство многоквартирного жилого дома не завершено.²⁶

Заключение

Статья 40 Конституции Российской Федерации в числе основных прав и свобод человека и гражданина провозглашает право на жилище.

В Конституции также установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40, ч. 1), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40, ч. 2).

Подводя итог рассмотрению данной темы, можно сделать следующие выводы:

1) в современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие в строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств;

2) в настоящее время в российском гражданском законодательстве появился новый вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве;

3) исследуемый договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонним);

4) отношения, возникающие из долевого участия в строительстве жилья, имеют особенности в правовом регулировании;

5) существенными условиями рассматриваемого договора являются предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства;

6) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Также стоит отдельно сказать о существующих в настоящее время мошеннических схемах. Несмотря на то, что существуют различные способы защиты обманутых дольщиков, главным из которых, естественно, остается, судебный порядок, проблем в правоприменительной практике это не уменьшает: актуальным становится вопрос о коллизиях и пробелах в действующем законодательстве и о юридической грамотности населения.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации/ Российская газета от 25.12.1993, № 237

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Российская газета. - № 23. - 06.02.1996.

3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // Российская газета – № 256 - 31.12.2001

4. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - № 292. - 31.12.2004.

5. ПостановлениеФАС Восточно-Сибирского округа от 23 июля 2009 г. по делу N А10-3443/08 // СПС «КонсультантПлюс».

6. Александрова Т. Гостинки на продажу. В Благовещенске появился новый вид своеобразного полузаконного бизнеса // Российская газета. - 2011. - 3 октября.

7. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. - 2002. - № 2. - С. 130.

8. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2007. №3. С. 215.

9. Булгаков Д. Защита для дольщика // Юридическая газета. - 2011. - № 9. - С. 9

10. Витрянский В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право (приложение). - 2005. - № 7. - С. 9

11. Герасимов А. За что отвечает застройщик // Жилищное право. - 2012. - № 3. - С. 23 – 38

12. Государственная регистрация перехода права собственности на жилые помещения. - ПРИОР, 2008. С.116.

13. Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - С. 702.

14. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Семейное и жилищное право. – 2007. - № 5

15. Еремичев И.А., Эриашвили Н.Д.Жилищное право. Гриф МО РФ, Юнити, изд. 5-е, 2008. С. 258.

16. Егорова Ю.В.Сделки с жильем. Государство возвращает расходы!, Налог - инфо, 2009. С. 145.

17. Елисеев А. Комментарий по вопросу об особенностях заключения и исполнения договора о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, а также о мерах ответственности и степени риска по данной категории сделок // Жилищное право. - 2012. - № 8. - С. 98 - 102

18. Ершов О.Г. Организационно-правовая природа договора генерального подряда в строительстве // Адвокат. - 2012. - № 9. - С. 53 – 57

19. Жилищные споры: комментарии, судебная практика и образцы документов / [сост. Л. В. Тихомирова]. - М.: издание Тихомирова М. Ю., 2009. - 109 с.

20. Клешнева О.А. Правовая природа договора долевого участия граждан в строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости // Современное право. - М., 2007. - № 7. - С. 21

21. Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - С. 20

22. Лазукин М. Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме // Жилищное право. - 2012. - № 9. - С. 5 - 14

23. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. - С. 7

24. Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. - 2012. - № 3. - С. 42 - 45

25. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве с условием договора подряда, их общая и особенная правовая природа // Юрист. - 2010

26. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2011. - Т. 1. 533 с.

27. Приходько А.И. Воспрепятствование разрешению делв арбитражных судах: актуальные вопросы судебного правоприменения / М.: Волтерс Клувер, 2006. - С. 35.

28. Скворцов А.В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс

29. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / М.: Статут, 2010. - 893 с.

30. Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переходправа собственности: сравнительно-правовое исследование / М.: Статут, 2011.

31. Фроловская Ю.И. К вопросу о понятии гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по выполнению строительных работ // Юрист. – 2005. - N 12

32. Шерстобитов А.Е. Постатейный комментарий к § 1 «Общие положения о подряде» гл. 37 «Подряд» (ст. 702 - 729) ГК РФ // Вестник гражданского права. - 2011. - № 4. - С. 130 – 206

33. Ячменев Г.Г. Административная ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (судебно-арбитражная практика применения части 2 статьи 14.8, статьи 14.28 и части 4 статьи 19.5 КоАП РФ) // Арбитражные споры. - 2012. - № 1. - С. 87 - 108

1 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - № 292. - 31.12.2004.

2 Герасимов А. За что отвечает застройщик // Жилищное право. - 2012. - № 3. - С. 23 - 38

3 Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Семейное и жилищное право. – 2007. - № 5

4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Российская газета. - № 23 - 06.02.1996.

5 Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2011. - Т. 1. 533 с.

6Слыщенков В.А.Договор купли-продажи и переходправа собственности: сравнительно-правовое исследование /М.: Статут, 2011.

7 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / М.: Статут, 2010. - 893 с.

8 Скворцов А.В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс

9 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Российская газета. - № 23. - 06.02.1996.

10 Ершов О.Г. Организационно-правовая природа договора генерального подряда в строительстве // Адвокат. - 2012. - № 9. - С. 53 - 57

11 Шерстобитов А.Е. Постатейный комментарий к § 1 «Общие положения о подряде» гл. 37 «Подряд» (ст. 702 - 729) ГК РФ // Вестник гражданского права. - 2011. - № 4. - С. 130 - 206

12 Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. - С. 7

13 Клешнева О.А. Правовая природа договора долевого участия граждан в строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости // Современное право. - М., 2007. - № 7. - С. 21

14 Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве с условием договора подряда, их общая и особенная правовая природа // Юрист. - 2010

15 Витрянский В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право (приложение). - 2005. - № 7. - С. 9

16 Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. - 2012. - № 3. - С. 42 - 45

17 Лазукин М. Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме // Жилищное право. - 2012. - № 9. - С. 5 - 14

18 Александрова Т. Гостинки на продажу. В Благовещенске появился новый вид своеобразного полузаконного бизнеса // Российская газета. - 2011. - 3 октября.

19 Приходько А.И. Воспрепятствование разрешению делв арбитражных судах: актуальные вопросы судебного правоприменения / М.: Волтерс Клувер, 2006. - С. 35.

20 Фроловская Ю.И. К вопросу о понятии гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по выполнению строительных работ // Юрист. – 2005. - N 12

21 Ячменев Г.Г. Административная ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (судебно-арбитражная практика применения части 2 статьи 14.8, статьи 14.28 и части 4 статьи 19.5 КоАП РФ) // Арбитражные споры. - 2012. - № 1. - С. 87 - 108

22 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // Российская газета – № 256 - 31.12.2001

23 ПостановлениеФАС Восточно-Сибирского округа от 23 июля 2009 г. по делу N А10-3443/08 // СПС «КонсультантПлюс».

24 Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - С. 20

25 Елисеев А. Комментарий по вопросу об особенностях заключения и исполнения договора о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, а также о мерах ответственности и степени риска по данной категории сделок // Жилищное право. - 2012. - № 8. - С. 98 - 102

26 Булгаков Д. Защита для дольщика // Юридическая газета. - 2011. - № 9. - С. 9

34