Глава 2. Юридическая характеристика договора аренды

Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Арендатор пользуется вещно-правовыми способами защиты.

Консенсуальный договор (от лат. consensus — согласие) — гражданско-правовой договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон — признаётся заключенным с момента подписания его сторонами. Большинство гражданско-правовых договоров относится к консенсуальным (например, договор купли-продажи, договор найма и др.). Консенсуальный договор не требует каких-либо условий по оформлению и выполнению, кроме как обоюдное согласие сторон на его заключение.

В основу консенсуального договора положено взаимное доверие сторон договора. Обмениваясь взаимными обещаниями исполнить те или иные действия, каждая сторона полагается на честность своего контрагента и основывает свои расчёты на взаимном интересе в договоре. Поэтому основанием договора является простое соглашение, а не предварительное исполнение договора одной из сторон, как в реальном договоре, или строгая форма, как в стипуляции.

Сила консенсуального договора заключается не в самих словах соглашения, а в его внутреннем содержании — в соответствии эквивалентов, обмениваемых сторонами и оцениваемых по началам доброй совести. Поэтому консенсуальный договор всегда является двусторонним договором и по существу взаимным, то есть таким, исполнение которого можно требовать лишь тогда, когда со стороны требующего исполнены его обязанности или существует готовность к их исполнению.

Двусторонность и взаимность создают юридическое равенство сторон, его заключивших, то есть равенство ответственности и её оснований. В историческом развитии консенсуальный договор является поэтому выражением вполне развитого и свободного строя гражданского общества, построенного на обширном гражданском обороте и, в противоположность реальному договору, на прочном личном доверии.

Глава 3. Особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды

3.1. Предмет и форма договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Элементы: Срок договора - не существенное условие. Может быть указан или нет (бессрочный договор: ст. 610 ГК - договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон с предупреждением не менее, чем за 1 месяц если имущество движимое; 3 - месяца - если недвижимое. Стороны: Уполномоченные собственником лица - МУК и казенные предприятия, учреждения. Арендодатель - юридическое лицо, также публично-правовые образования, если имущество не передано никакому юридическому лицу. Представителем государства в этой ситуации является министерство по управлению государственным имуществом (комитет). Граждане могут участвовать в договоре с момента достижения дееспособности (с 18 лет). Предметом является любая непотребляемая вещь; предметом может быть движимое и недвижимое имущество (подлежит государственной регистрации); право аренды также подлежит регистрации ст. 609, п. 2 - договор аренды зданий и сооружений до года не подлежит государственной регистрации. Объектом договора (то, на что воздействует правоотношение, предмет - конкретная вещь) явл.: земельные участки; обособленный водные участки; предприятия; здания, сооружения; и другое. Законодательством могут быть предусмотрены виды имущества, которые не могут быть сданы в аренду: предприятия связи, оборонной промышленности, топливно-энергетического комплекса и др., которые предполагают централизованное управление. Предмет - единственное существенное условие (по общему правилу). Форма договора (ст. 609 ГК РФ): устная (между гражданами на срок менее 1 года); письменная (между гражданами на срок более одного года. Заключается при аренде недвижимости; аренде имущества с правом выкупа; когда хотя бы одна сторона юридическое лицо). Нотариальной формы не требуется.